【編者按】7月16日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長、華遠地產(chǎn)董事長任志強在21世紀房地產(chǎn)論壇第14屆年會上發(fā)表演講時指出，中國樓市沒有泡沫，房價還會繼續(xù)上升。最簡單的道理，貨幣是持續(xù)的貶值。但短期內(nèi)，他同意房地產(chǎn)形勢會下滑。

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任志強：

城鎮(zhèn)化是不可避免的，中國是否有泡沫，我認為是沒有的。我們可以看看其他的國家，已經(jīng)發(fā)生的城鎮(zhèn)化的過程，從50%到70%的比較過程中，在非公有化的過程中，他們用了40到50年的時間，但是我們可以看一看日本和韓國的情況，他們在工業(yè)化迅速提高的過程中，把城鎮(zhèn)化的人口從50%提高到70%之間的速度和時間大大的縮短中國會是怎樣的情況，城鎮(zhèn)化的速度和進展過程，跟我們要討論的方法論是密切相關(guān)的。中國1978年到現(xiàn)在，從20%的比例提升到30%，大概是15年的時間，這是非常緩慢的過程。1995年的時候是20%左右，中國在此之前改革的速度比較慢，因此十一屆三中全會讓農(nóng)民工解放出來，讓大家開始進城，或者是以農(nóng)業(yè)為主的行業(yè)。40%的城鎮(zhèn)化我們用了六、七年，45%到50%我們用了二、三年，超過50%到60%我們用了9年的時間，每年增加3%的城鎮(zhèn)化。2020年中央要求達到60%的城鎮(zhèn)化，我估計2018年就可以實現(xiàn)，2030年城鎮(zhèn)化率達到70%，我估計2025年就會實現(xiàn)，會提前5年，現(xiàn)在的經(jīng)濟學家也在說，中國的城鎮(zhèn)化率因為改革的問題而逐漸放緩。因為農(nóng)村的勞動力在目前的階段，就業(yè)人口出現(xiàn)了下降，農(nóng)村剩余勞動力減緩，我不太同意這樣的觀點。城市化發(fā)展的過程是總體經(jīng)濟發(fā)展的過程，如果我們能夠保證6%到7%的增長速度，無疑這種城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度是不可避免的，不要認為10%才是增長的，我們看看德國、美國等發(fā)達國家，他們每年2%到3%也是迅速的增長，差別在于，大城市的城鎮(zhèn)化率超過了60%，二線城市達到了50%，三線城市的城鎮(zhèn)化率是30%左右，為什么說房地產(chǎn)在一、二線城市之間出現(xiàn)了分化，這跟城鎮(zhèn)化率有關(guān)。城鎮(zhèn)化率不斷提高的時候，持有的物業(yè)不斷的提高，買賣物業(yè)比例不斷的下降。城鎮(zhèn)化率逐漸提高的時候，持有物業(yè)不斷的提高，以持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主。人口增長的過程中，持有物業(yè)也是不斷提高。

有一種觀點說，人口不斷的增長，我們無法在城市中生存。我們發(fā)現(xiàn)北京的人口不斷的增加，人口密度處于全國第一，北京還有很大的余地，即使上海也是這樣的情況。陜西只有西安一個城市，因此城市人口密度是最高的，如果詳細的分析的話，只是認為一、二、三線城市人口密度最高，為什么這些城市人口如此的擁擠，因為核心區(qū)的人口密度很高，北京的情況遠遠超過倫敦、紐約、東京，甚至超過了香港，達到了4萬/平方米，除了核心區(qū)之外，不是這樣的形成，因為北京有天安門、中南海、故宮等等，大型阻礙交通的建筑，核心區(qū)出現(xiàn)了一些問題。

是不是城鎮(zhèn)化的過程中，所有的城市都是這樣的，不是的。從我們國家來看，1990年的時候，城鎮(zhèn)建設(shè)率是1.9萬平方公里，現(xiàn)在是4萬平方公里，農(nóng)村宅基地大概是17萬平方公里，是城市的4倍以上，尤其是90年后，城市人口不斷的增加，農(nóng)村人口不斷的增加，但是農(nóng)村的宅基地不斷的增加，從12萬平方公里增加到17萬平方公里，增加的速度比城市所有建筑發(fā)展的速度還要快，因為我們的戶籍制度和土地制度不合理造成的。我們可以看到從1990年開始，城市建城區(qū)增加了3.5倍，但是人口增加了2.2倍。遠遠超出了城市建城區(qū)的需要，如果將建城區(qū)的情況改善會是怎樣的，所有討論的問題，包括十年來房地產(chǎn)存在的問題不存在了。1960年的時候，全世界城市中居住的人口不到10億，1950年是7億人口，現(xiàn)在是多少人口，到1980年我們看到千萬以上的城市不斷的增加，現(xiàn)在城市的人口是39億，中國還要增加3億，印度要增加4億，尼日利亞要增加2億，三個國家就要增加9億的城市人口。在1990年的時候，我們看到，世界上超過1000萬的人口是10個，到了2000年達到了28個，為什么增加了18個千萬以長的城市人口，全球來說，亞洲最多，占了16個。其他洲分別是一、二個。

人口最多的東京已經(jīng)達到了3800萬人，東京在20年前就已經(jīng)開始出現(xiàn)了的房產(chǎn)泡沫，當時的城市人口是2000萬，現(xiàn)在變成了3800萬人，東京開通高鐵的時候，希望將東京的人口轉(zhuǎn)移到大阪，結(jié)果大阪的人口到了東京，因此東京開始嚴格的限制，就像中央提出的大城市的人口要嚴格的限制，結(jié)果東京的人達到了3800萬人。我們認為中央政府有政治的能力，全力限制人口。沒有看到經(jīng)濟自然增長的過程中，城市在不斷的發(fā)展，如何想禁止都止不住，有60億人口會進入城市的，到2025年的時候，中國的城市化率超過70%的時候，世界的大城市也會增加很多個，中國千萬人口城市也會不斷的增加，盡管我們不想這樣發(fā)展，實際上人口調(diào)查也是這樣的。人口增加的過程中，房屋蓋得更加的多，人口不變的情況下，家庭小齡化，三口以上的人口占到了70%，過去只有40%，在五口到六口之前，十年間增加了很多，三口以上的家庭數(shù)量增加很多，家庭的總數(shù)量迅速的增加，不是人口數(shù)量，而是家庭數(shù)量，例如二個人的家庭，離婚后就變成了兩家，基數(shù)增加了一倍，這個因素是未來房地產(chǎn)發(fā)展過程中導致住房增加和存量關(guān)系的條件。

經(jīng)濟學家討論存量的時候常常忽略了一個問題，認為現(xiàn)在新建的面積中有巨大的存量，因此將2009年到2013年銷售面積和竣工面積列了出來，銷售面積是55億平方米，竣工面積是43億平方米，銷售面積比竣工面積多了10億平方米。注意，竣工面積不是都可以銷售的面積，15%到30%是不可以銷售或者是沒有列入銷售的面積，比如說車庫、人防、機房，送給街道辦事處的各種配套住房等等。如果扣除了15%后是怎樣的，我們又多出了6億平方米，我們再進行計算，竣工面積還有一部分是不賣的房屋，例如將大量的房屋用于出租。現(xiàn)在我們出租的面積大概有12億平方米，大連萬達有多少，竣工面積有多少是已出租面積。再扣除以后我們可以看得到，鐘偉先生現(xiàn)在講現(xiàn)在有5、6億平方米的新開工面積，按照去年的存量計算有56億平方米，現(xiàn)在預售的面積超出了24億，還剩下不到30億，再扣除15%不可銷售的面積和已出租的面積，因此不用，這里面還包括保障性住房的面積。50多億平方米的面積需要賣五、六年才銷售完嗎，可能早就賣完了，安徽合肥最近有一個報告，你們可以在互聯(lián)網(wǎng)查詢到。安徽政府說，我們不取消限購，因為沒有房可以賣，所有的在建房屋都已經(jīng)銷售完了。這個數(shù)字告訴我們，為什么歷年竣工面積不斷的下降，過去30%的面積是竣工面積，現(xiàn)在如果扣除了當年新開工的面積，從34%下降到24%，如果計算當年新開工的面積，只有15%的話，只有900萬套，新開工面積有很多，或者是新開工或者是沒有建設(shè)，意味著大部分面積是停工的，例如一個開發(fā)商報了30萬，可能分3年開發(fā)，因此無論如何都無法計算出竣工率的。如果只有15%的竣工率，說明這個樓要六、七年才可以建成。因此從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來說，我們無法找得到有如此多的竣工面積，否則我們的投資怎么會下降了。

今年的銷售到底減少了多少，銷售額大概減少了8.5%，相當于2000億，你們再看看，貸款增加了16.5%，也是2000多億，銷售面積下降了7.8%，相當于2800萬平方米，去年銷售了13億平方米，2800萬平方米就難住我們了嗎？我不覺得。我也不像大家認為的那樣，2000多億大家就沒有錢了嗎。有一些想在房地產(chǎn)撈一把的非房地產(chǎn)公司，迅速的進入，現(xiàn)在想迅速的退出。這一比例是相當大的，我認為接近總量的25%，為什么有這么大的量，他們在大量的轉(zhuǎn)讓，他們沒有公司，只有幾個投資人，弄一塊地和一個項目，就想趁機發(fā)財。導致去年我們的開工數(shù)量很大，也導致去年投資的增長很快，占比是非常大的。

產(chǎn)生泡沫的原因，我個人覺得有兩項，限購限貸的人群，這部分人群哪里去了，都去境外了。境內(nèi)少了2000億，我們發(fā)現(xiàn)1—5月份中國人購買境外的資產(chǎn)是2000億，這部分人的資金轉(zhuǎn)移到海外了。一，信貸政策來說，個貸政策產(chǎn)生的擠出效應(yīng)是巨大的，因此使我們受到了影響。第二，保障性住房產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，或者是棚戶區(qū)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，2012年落實棚戶區(qū)的政策，2013年執(zhí)行，2014年供應(yīng)量迅速的增加，這就是保障性住房和棚戶區(qū)住房。

我們看看利率，如果按照0.7%或者是0.8的優(yōu)惠利率，現(xiàn)在執(zhí)行的利率要增長20%，如果開發(fā)商將100萬的房屋賣到90萬，買房的人要支付110萬，所有開發(fā)商的降價都變成了銀行的利潤。實際銷售額并沒有因此少付一分錢，除非一次性購買付全款的能力，否則都被銀行吃掉了。銀行整體發(fā)展的過程中，非要央行直接出面告訴四大銀行，要給老百姓一些優(yōu)惠，實際的情況是怎樣，所有的銀行似乎都不買央行的帳，因為央行管不了誰當行長，而是銀監(jiān)會管得了，銀監(jiān)會不說這個話，他們希望銀行賺更多的錢，因此利益集團導致很多人從邊緣區(qū)域變成不能購買房屋，這個擠出效應(yīng)是非常大的。我們收入的40%用于支付房貸，就是2000元，利率變化后，必須要支付3000元的房貸，如果利率變化的話，從40%到60%，這是巨大的變化。原來是40%的房貸，現(xiàn)在是60%房貸，消費者就不能貸款了。40%變成了60%怎么變化的，就是因為銀行的貸款太黑了，因此導致相當一部分的人被擠兌出去了，我們的需求減少了，因為房貸。如果說美國的房貸是2.5%/年，德國是3.5%/年，英國是3%/年，中國是7%/年，相對而言，我們要比資本主義國家黑得多得多。

我們說保障性住房，2010年以來已經(jīng)完成了960萬套，已經(jīng)投入棚改資金2萬多億元，一部分進入到房地產(chǎn)的投資開發(fā)，一部分沒有進入，從總體來說，我們的竣工量大概是3：7，房地產(chǎn)開發(fā)貸是70%，非開發(fā)貸是30%，保障性住房占了40%，商品房是60%。相當部分的保障性住房是政府的項目，2013年我們增長20多億新開工量，其中北京大部分隨著商品房用地，逼著你附帶保障性住房。原來可能是50%的用地，投標后是70%到90%是保障房用地，商品房沒有了。今年上半年的情況也是如此的，700多公頃的用地中，其中500多公頃是保障性住房，這是北京的情況，真正意義上的商品房不到20%。

大量保障性住房由開發(fā)商建設(shè)，但是我們無法從統(tǒng)計局的報表中將保障和非保障分開，去年的20多億有10多億是保障性住房，按照40%計算，也有8億多平方米是保障性住房。這樣將一部分的剛需擠出去了，一部分的剛需變成了觀望。比如說北京2000多萬的保障性住房有多少人報名，100戶抽簽一套，北京一年就賣10多萬保障性住房，20多萬戶不進入市場，如果中簽就發(fā)財了，3次不中簽就會進入商品房市場。我們從中看得到，擠出效應(yīng)非常大，現(xiàn)在預計是3600萬保障性住房，1200萬棚戶區(qū)改造，兩者加起來是4800萬套，總量可能還會增加。在五年之內(nèi)，一年有1000萬套保障性住房，一定會對市場產(chǎn)生強大的沖擊力。所以市場會說，我們沒有出什么新政策，為什么會出現(xiàn)市場的萎縮和房價的下降，因為沒有看到保障性住房的4800萬套對市場產(chǎn)生的沖擊，鐘偉先生說到了千日變革，我個人認為十八屆三中全會之后，沒有向前走，而是向回走。例如1998年我們提出了市場化，將中國的福利分配制度變成城市場化，但是今天我們看到的是雙軌制，保障性住房和棚戶區(qū)改造代替了市場化，進入和退出的結(jié)果是非常明顯的，為什么房地產(chǎn)市場降低了，因為有保障性住房將價格限制了，因此住房的平均價格下降了。2007年之后我們關(guān)注保障，過度的保障抑制了市場。中國政府將市場的房屋變成了福利房，應(yīng)該福利化變成了市場化，這就是住房。1998年住房市場化，應(yīng)該由市場來解決住房。是否沒有保障，應(yīng)該是居住權(quán)力的保障，如果居住權(quán)力變成了福利化和財產(chǎn)化，這就是混合制度，這就是倒退，這就是福利分房的制度，沒有房的人會大罵，福利分房多好，這樣是不會有市場經(jīng)濟的，如果破壞了市場經(jīng)濟，中國未來的經(jīng)濟也是死路一條。

我們將哪些福利化變成了市場化，例如本來應(yīng)該是教育，但是將它城市場化，用價格來說話。也是醫(yī)療制度，也將它成了市場化。應(yīng)該保障的是居住權(quán)力，包括廉租房和公租房3600萬的時候，我認為買不起房屋的人享受的福利，實際的結(jié)果是市場的一種交易，尤其是可以發(fā)財?shù)慕灰�，政府在賣房屋的時候，可以收回多少。這種行政干預對市場的掠奪，變成了最大的市場障礙。我個人認為，什么新秩序，就是告訴你，政府開始重新進入市場了，你們小心點。不是市場配置資源，而是政府決定資源的配置。北京既獲得土地的競價，又要進入保障住房，然后再控制地價。有自主性商品房的價格予以限制，賣房的時候再收30%，憑什么。我們搖號的時候，政府又將交易成本給了開發(fā)商，政府對市場的干預不是減少，而是不斷的加強市場的干預和掠奪，讓我們的政策看不到任何改革的前景，反而是一種倒退，至少所有房地產(chǎn)市場看到的都是政府行政命令的干預，而不是救市。市場不斷退步的時候，我們看到的結(jié)果是，明年開發(fā)下降的時候，政府說，我用棚戶區(qū)改造拉動經(jīng)濟。很多政府官員說，一定是本末倒置，減少市場的成分，擴大政府的手段。用政府優(yōu)勢，阻礙市場正常的發(fā)展，現(xiàn)在面臨的問題恰恰是這樣的問題。

未來幾年常態(tài)是什么，市場的保障是開發(fā)商的想法，今年承辦大量保障性住房的企業(yè)，都沒有發(fā)生資金困難。因為他們可以迅速的通過搖號和拍賣預先預售將保障性住房的資金收回來，可以利用保障性住房發(fā)多少的債券，已經(jīng)審批的債券，不少于8000億元，我們也用這種方式發(fā)了債券。大家可以看得出來，哪個開發(fā)商占了便宜，就可以利用其中的部分資金解決現(xiàn)金流的困難，從而擴大影響。

最后就成了政府有了更多的發(fā)言權(quán)，也分化了需求，政府認為不需要這么多的市場需求，政府可以替代需求，就回到了王石當初提到的經(jīng)濟房該不該有廁所的問題。同樣的道理，如果說房改房和經(jīng)濟適用房用低標準來建設(shè)的話，下一個問題是，房屋過了幾年就要拆除掉，我們的住房不是因為質(zhì)量壽命造成的，而是功能壽命造成的。例如五十年代北京有棚戶區(qū)的改造，九十年對龍須溝進行改造，現(xiàn)在又列入改造的項目。他們的使用壽命就是因為棚戶區(qū)不能建豪華的房屋。我們的建設(shè)標準極低，質(zhì)量標準很低，導致北京搖號的自住性住房已經(jīng)有人提出意見，感覺就象監(jiān)獄一樣。因為政府干預，導致產(chǎn)品質(zhì)量和實用功能的下降，我們要將房屋拆除再重新建設(shè)，這種重復性建設(shè)結(jié)果就是給市場帶來災(zāi)難�，F(xiàn)在有大量的保障住房推出，利潤確是非常低。這種情況可以維持多久，很多地區(qū)一手房讓位給二手房。租賃物業(yè)隨著城市化而增加，服務(wù)已有客戶資源也許是未來經(jīng)營開發(fā)的主流。當去年第三產(chǎn)業(yè)的比重超過第二產(chǎn)業(yè)后，除了住宅以外的房地產(chǎn)的供應(yīng)會迅速的增加，去年已經(jīng)明顯看到，今年也會看到，投資增速過程中，商業(yè)和辦公樓比例是很高的，遠遠高住宅比例。相當部分因為第三比重提高，城市需要增加供應(yīng)量。

我們討論房價的時候，認為只有住宅的房價才是房價，我可以告訴你們，這一輪的房價還是繼續(xù)上升的，而且是持續(xù)上升的。最簡單的道理，經(jīng)濟學家應(yīng)該懂的道理，貨幣是持續(xù)的貶值。1990年的時候，黃金是1800美元，今天是1600美元，原因不是黃金漲價，而是貨幣貶值，這是最基本的道理，我們不需要討論房價或者是房屋是否有更多的人需求，從貨幣貶值來看，房屋是否蓋新的，是否是二手房交易，短期內(nèi)，鐘偉說對了，因為有4800萬保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，這一階段的房價是下跌的，無論是綜合數(shù)還是相關(guān)數(shù)，從而平均后就會下跌。產(chǎn)生的影響力是，這些房屋太便宜，導致其他的房屋價格持續(xù)下跌。中國政府是否想將4800萬套變得更多，現(xiàn)在有部分人群是保障性住房保障的，如果加上30%左右的棚改房，中國城市人口60以上是保障性住房解決的。

從此來看，房地產(chǎn)要變城保障性的市場。不是鐘偉說的每年有2.5%的折舊問題，這部分的會導致第二和第三次的房改，這是一個非常危險的信號。非市場的容量擴大的時候，必然影響更多的市場關(guān)系，我們無法知道政府的保障性住房出現(xiàn)在什么地方，因為很難有公開的資料查詢，但是會在這個市場中分化需求，導致市場正常的需求不對。政府要敢于市場的時候，市場是無法抵抗的，因為無法用透明的信息告訴我們，這是我們面臨最大的問題。房地產(chǎn)市場最大的問題還是政策的不透明，必須要用市場化的方法解決市場的問題，而不是盲人摸象。

任志強再開炮：樓市沒有泡沫 房價還會繼續(xù)上升

2014-07-16 馮寅杰