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毛大慶：北京等一線城市5-10年才能消耗掉市場(chǎng)存量

毛大慶:地產(chǎn)不存在拐點(diǎn) 大量需求可支撐8-10年

易鵬：沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化是耍流氓

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 由新浪財(cái)經(jīng)和盤古智庫(kù)共同主辦的“兩會(huì)議事廳(三)：房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化”于2015年3月9日在北京舉辦。盤古智庫(kù)理事長(zhǎng)易鵬[微博]，盤古智庫(kù)學(xué)術(shù)委員、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)毛大慶和盤古智庫(kù)學(xué)術(shù)委員、清華大學(xué)教授袁牧帶來(lái)精彩的言論交鋒。

　　以下為對(duì)話實(shí)錄：

　　主持人：親愛的新浪網(wǎng)友、各位觀眾大家下午好，歡迎收看由新浪財(cái)經(jīng)頻道和盤古智庫(kù)聯(lián)合主辦的房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化專場(chǎng)論壇。今天的訪談主題是中國(guó)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)。為了進(jìn)行這場(chǎng)訪談我們非常榮幸請(qǐng)到三位資深嘉賓，他們分別是盤古智庫(kù)理事長(zhǎng)，中國(guó)資深的城鎮(zhèn)化研究專家易鵬老師。盤古智庫(kù)學(xué)術(shù)委員、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)毛大慶老師，以及盤古智庫(kù)學(xué)術(shù)委員、清華大學(xué)教授袁牧老師。

　　開始訪談之前先說(shuō)兩句題外話，盤古看兩會(huì)節(jié)目已經(jīng)錄制到第三期，之前來(lái)了很多盤古智庫(kù)的學(xué)術(shù)委員，但是今天盤古智庫(kù)的理事長(zhǎng)易老師第一次來(lái)這里，先請(qǐng)易老師介紹一下盤古智庫(kù)。

　　易鵬：今年中辦和國(guó)辦發(fā)文要建立有中國(guó)特色的新型智庫(kù)，盤古智庫(kù)落實(shí)指示精神，是一個(gè)新型的智庫(kù)。目前云集了一波青年學(xué)者，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)的、社會(huì)學(xué)的，也有千人計(jì)劃的科學(xué)家，體現(xiàn)了盤古智庫(kù)的八字理念：天地人和，經(jīng)世之外。我們想打造學(xué)、產(chǎn)、研相結(jié)合的新型智庫(kù)。當(dāng)然盤古智庫(kù)還在路上，我們內(nèi)心有一個(gè)目標(biāo)，希望用20、30年時(shí)間把盤古智庫(kù)打造成能夠比肩于美國(guó)布魯金斯智庫(kù)的組織。

　　易鵬：中西部城鎮(zhèn)化主體是西安成都等城市

　　主持人：新型城鎮(zhèn)化一直是我國(guó)的重要戰(zhàn)略，今年的政府工作報(bào)告中提到城鎮(zhèn)化的內(nèi)容有798個(gè)字，在一字千金的政府工作報(bào)告中篇幅巨大，城鎮(zhèn)化是解決城鄉(xiāng)差距的根本途徑，也是最大的內(nèi)需所在，要堅(jiān)持以人為核心，解決三個(gè)一億人為著力點(diǎn)，發(fā)揮好城鎮(zhèn)化對(duì)現(xiàn)代化的支撐作用。

　　總理提的三個(gè)一億人是什么概念？

　　易鵬：我做城鎮(zhèn)化研究，我先回答一下。中國(guó)的城鎮(zhèn)化總體不是非常均衡，當(dāng)然不均衡也是城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)。像北京人多得擠不下來(lái)，但是中西部廣大地方基本上是鬼城、空城。這種局面有它一定的合理性，但畢竟會(huì)造成資源的浪費(fèi)。國(guó)家要考慮國(guó)土安全，進(jìn)行合理的空間布局，適當(dāng)在中西部配置人口是必要的。

　　在過(guò)去的30年中，城鎮(zhèn)化更多集中在沿海。未來(lái)要提高中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化——2020年要解決一億人在中西部就地城鎮(zhèn)化。中西部就地城鎮(zhèn)化的主體還是西安、重慶、成都、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州，有一定輻射能力，人口規(guī)模500萬(wàn)以上的城市，而不是就村城鎮(zhèn)化。

　　第二個(gè)一億人——解決一億農(nóng)民工城市落戶的問(wèn)題。新型城鎮(zhèn)化當(dāng)中，很重要的是以人為本的理念，內(nèi)涵是解決人背后公共服務(wù)均衡化的問(wèn)題，說(shuō)白了就是戶籍要落下來(lái)，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老要均衡，別讓農(nóng)民工和市民差別太大。現(xiàn)在城鎮(zhèn)化最新的指標(biāo)是接近55%，但是戶籍城鎮(zhèn)化只有36.67%，相差17%、18%個(gè)點(diǎn)，希望未來(lái)能夠推動(dòng)一部分人戶籍落地，解決城鎮(zhèn)化均衡的問(wèn)題。未來(lái)一年有一千多萬(wàn)人口能夠戶籍落地，當(dāng)然這需要資金的支持。

　　第三個(gè)一億人——一億人棚戶區(qū)的改造問(wèn)題�，F(xiàn)在中國(guó)資源枯竭，有些老城中的棚戶區(qū)需要改造。既是民生工程，也是經(jīng)濟(jì)抓手。在棚戶區(qū)當(dāng)中的一波人，如果不處理，容易成為拉美地區(qū)的貧民窟。棚戶區(qū)改造，能夠穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，還能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　三個(gè)一億人是不同的維度，是2020年城鎮(zhèn)化的重要的指標(biāo)。

　　主持人：報(bào)告中提到加強(qiáng)棚戶區(qū)和危房改造的力度，我們注意到報(bào)告強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因地施策、落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，進(jìn)行居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。說(shuō)到房地產(chǎn)，馬上會(huì)想到一個(gè)知名的企業(yè)，一想到這個(gè)知名的企業(yè)，立刻會(huì)想到剛剛離開這個(gè)知名企業(yè)的著名經(jīng)理人毛老師。您是不是看出房地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)入拐點(diǎn)了，所以離開這個(gè)行業(yè)？

　　毛大慶：從不認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)有拐點(diǎn)

 

　　毛大慶：說(shuō)房地產(chǎn)拐點(diǎn)說(shuō)了好多年，拐點(diǎn)論不是近一年兩年提出來(lái)的，我從來(lái)不認(rèn)為這個(gè)行業(yè)有拐點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問(wèn)題需要解決，說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)還有8年到10年的大量需求，一點(diǎn)都不為過(guò)。

　　但存在什么問(wèn)題呢？首先，我要澄清并不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)沒有“做頭兒”。但是過(guò)去十年快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)跟市場(chǎng)的錯(cuò)配現(xiàn)象越來(lái)越突出。錯(cuò)配表現(xiàn)為三個(gè)問(wèn)題：

　　第一，原來(lái)是“土地財(cái)政”，這是最簡(jiǎn)單的、不動(dòng)腦子的發(fā)展方式，也是最容易在報(bào)告里體現(xiàn)GDP數(shù)值的發(fā)展方式。但這樣的增長(zhǎng)是沒有潛在的再增長(zhǎng)能力的。錯(cuò)配就帶來(lái)了大量快速甚至盲目的賣地過(guò)程，和人進(jìn)入城市的速度節(jié)奏以及公共服務(wù)配套的嚴(yán)重不匹配，導(dǎo)致這些地賣出去以后，實(shí)際上地變成房子，房子要給誰(shuí)，以及以那樣的價(jià)錢給誰(shuí)，這些人要不要，這首先是一個(gè)很大的錯(cuò)配。

　　剛才說(shuō)城市化率已經(jīng)達(dá)到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。這些人很大一部分買不起城市里的商品房，或者也沒準(zhǔn)備在城市買商品房，但是也沒地方住。這也是一個(gè)很大的錯(cuò)配的問(wèn)題。

　　毛大慶：土地價(jià)格與百姓承受能力產(chǎn)生錯(cuò)配

　　第二個(gè)錯(cuò)配，我們老說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，土地價(jià)格飛漲，地王頻生，實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題只出現(xiàn)在很少量的城市。過(guò)去說(shuō)70個(gè)城市調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上真正有問(wèn)題的恐怕也就10來(lái)個(gè)城市，甚至今天只剩下個(gè)位數(shù)的幾個(gè)城市。

　　2014年全國(guó)房地產(chǎn)投資縮減了21%左右，但是北京增長(zhǎng)了24%左右。代表什么問(wèn)題？北京、上海等幾個(gè)城市，吸引了全國(guó)大量投資，而這種投資投到了土地上，使得地的價(jià)格飛速增長(zhǎng)。去年北京土地價(jià)格增長(zhǎng)的斜率將近70度。而這些土地、這些面粉產(chǎn)生的面包，跟城市大量的需求人口的購(gòu)買能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配的。這種狀況下的市場(chǎng)化，實(shí)際上不能真正解決老百姓的住房問(wèn)題。

　　毛大慶：5-10年才能消耗掉現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子

　　第三個(gè)不匹配，房子蓋得很快，但實(shí)際上沒有制造出真正有能力消費(fèi)的人口。

　　像北京、上海這些城市，如果只計(jì)算已經(jīng)出讓的土地，按照工薪階層的收入計(jì)算，需要5-10年才能消耗掉現(xiàn)在市場(chǎng)上的房子，更別說(shuō)地還在賣。這怎么能匹配呢？這是老百姓兜里的財(cái)富，并沒有真正跟地價(jià)的增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一樣鼓起來(lái)，這是一個(gè)問(wèn)題。

　　第二，公共服務(wù)配套。這是新型城鎮(zhèn)化一個(gè)很重要的問(wèn)題，剛才說(shuō)到三個(gè)“一億人”，怎么讓已經(jīng)進(jìn)入城市的這些人，真的變成城市人。已經(jīng)進(jìn)入城市，沒有拿到戶籍的人是什么人？要給他們提供教育、醫(yī)療，不至于變成貧民窟，要給他們相應(yīng)的城市配套功能。這部分實(shí)際上也需要政府的投入跟大量的精力花費(fèi)。

　　這三個(gè)不匹配，實(shí)際上是過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)的總體縮影，這些問(wèn)題存在于中國(guó)680個(gè)城市里邊的70來(lái)個(gè)城市，這70來(lái)個(gè)城市，我們特別容易解讀，縮小到50個(gè)的時(shí)候，是真正房地產(chǎn)行業(yè)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市，這50個(gè)里面38個(gè)是直轄市、計(jì)劃單列市跟省會(huì)城市，只有12、13個(gè)是東部沿海地區(qū)的比較富裕的地級(jí)市。按照行政級(jí)別來(lái)分配資源，實(shí)際上導(dǎo)致人口流入嚴(yán)重的不均衡，不均衡是跟著資源去的，又導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)需求脫節(jié)。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，新型城鎮(zhèn)化要解決的很多問(wèn)題都是市場(chǎng)跟需求不匹配的問(wèn)題，我歸納為房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)內(nèi)分泌失調(diào)的問(wèn)題。另外，棚戶區(qū)改造是這屆政府寄希望于在解決房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩之中，解決房地產(chǎn)相關(guān)下游行業(yè)的問(wèn)題，比如建設(shè)行業(yè)、勘查設(shè)計(jì)行業(yè)、建材行業(yè)，這些不能夠因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品房的產(chǎn)能過(guò)剩，而導(dǎo)致一批行業(yè)都出問(wèn)題。這些行業(yè)出問(wèn)題，國(guó)家是有大量麻煩的。

　　同時(shí)，城市好多東西又需要建設(shè)，比如大量的棚戶區(qū)改造，我前些時(shí)候去太原，太原在城市周邊出讓了很多土地，但其實(shí)城市的核心部位，城市的主城區(qū)，三分之二還是棚戶區(qū)的狀態(tài)。把這部分東西加以改造做好，整個(gè)城市風(fēng)貌改變，老百姓居住條件改變，同時(shí)又解決了一大堆的基礎(chǔ)建設(shè)投資的問(wèn)題。所以，基礎(chǔ)建設(shè)投資在這一屆政府不是不要做，而是一石幾鳥的完成。

　　這是我對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)以及到今天政府所采取的措施的基本理解。

　　主持人：在我看來(lái)，一直感覺政府對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是又愛又怕，在這個(gè)時(shí)候提出了要保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，未來(lái)的著力點(diǎn)主要在哪里？

　　毛大慶：我解讀一下，大家說(shuō)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)又愛又怕，其實(shí)不是這樣，房地產(chǎn)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)了太多的基礎(chǔ)行業(yè)，下游行業(yè)非常多。

　　主持人：關(guān)聯(lián)多少？

　　毛大慶：大致將近50個(gè)，包括電、煤、鋼、水泥、陶瓷，包括紡織業(yè)都跟它有關(guān)系。

　　易鵬：包括電子商務(wù)都跟它有關(guān)系。

　　毛大慶：包括商業(yè)地產(chǎn)，餐館、零售商、超市等等，影響的面非常廣。我們?cè)瓉?lái)過(guò)多的集中在商品性的房地產(chǎn)身上。但實(shí)際上政府在城市建設(shè)過(guò)程中，還有大量的問(wèn)題并沒有解決，像棚戶區(qū)的問(wèn)題，沒有解決，老百姓真實(shí)居住的感受，包括出行更方便、環(huán)境更宜居等等這些問(wèn)題，是不是都真正得到改善？并沒有。

　　包括公共教育配套方面，萬(wàn)科在北京做了一個(gè)很典型的例子，去年得到國(guó)家高層的關(guān)注，我們把北京的一個(gè)重點(diǎn)中學(xué)移到房山去，只是從一個(gè)城區(qū)移到另一個(gè)城區(qū)，影響了周圍十幾萬(wàn)戶老百姓的教育問(wèn)題。同時(shí)，這對(duì)政府是一個(gè)好大的變化，因?yàn)閷W(xué)校之間移來(lái)移去的政策壁壘包括編制問(wèn)題非常復(fù)雜。暴露出體制改革必須要深層次的發(fā)生變化，否則新型城鎮(zhèn)化的落地都有很多問(wèn)題，都不是那么簡(jiǎn)單。

　　前兩天李克強(qiáng)總理說(shuō)一年有70萬(wàn)人到北京看病。

　　易鵬：不止70萬(wàn)，應(yīng)該是7000萬(wàn)，幾千萬(wàn)數(shù)。

　　毛大慶：這么多人跑到北京來(lái)看病，證明我們的公共資源不匹配、不均等到什么程度。其實(shí)房地產(chǎn)是個(gè)廣義的概念，我們不要一想就是開發(fā)商，就是蓋那些房子的那些人，這是不對(duì)的。

　　主持人：您認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不存在拐點(diǎn)，只是商品房有一定的問(wèn)題。

　　毛大慶：商品房有一定的問(wèn)題。

　　主持人：但是房地產(chǎn)內(nèi)涵很大，其它地方潛力還是巨大的。

　　毛大慶：可以這么理解。

　　袁牧：拐點(diǎn)要從哪個(gè)角度去看，我承認(rèn)有拐點(diǎn)，但不是說(shuō)房地產(chǎn)從此一蹶不振或者從此走向大滑坡之路。

　　從城鎮(zhèn)化這方面解讀，里面倒沒有太多新的內(nèi)容，實(shí)際上是城鎮(zhèn)化的回歸。新一輪城鎮(zhèn)化相對(duì)來(lái)說(shuō)更追求公平，更追求人的城鎮(zhèn)化。其實(shí)無(wú)論你怎么城鎮(zhèn)化，我們現(xiàn)在所處的這個(gè)階段，55%的城鎮(zhèn)化率，但同時(shí)面對(duì)30%幾的城市人口。

　　這個(gè)階段，我們也能給出一點(diǎn)數(shù)字，比如現(xiàn)在人均的住房面積從過(guò)去的十六點(diǎn)幾平方米增加到了三十幾平方米。這是什么概念？80年代，日本房地產(chǎn)泡沫臨近崩潰的時(shí)候，人均住房面積大概也就這個(gè)數(shù)，略多一點(diǎn)。是不是我們這個(gè)數(shù)也有一定的隱患？第一，是不是說(shuō)明我們的住房建設(shè)總量已經(jīng)達(dá)到臨界點(diǎn)。第二，是不是要面對(duì)與日本同樣的問(wèn)題？

　　話說(shuō)回來(lái)，你要分析，同樣的30多平米的住房數(shù)字，我們是不是達(dá)到了日本當(dāng)時(shí)所能提供的居住水平和服務(wù)水平？就像剛才毛總提到的，我們能不能達(dá)到城市化生活的水平？很明顯，實(shí)際上我們通過(guò)將近30年老的城鎮(zhèn)化，只是在物化上達(dá)到了這個(gè)數(shù)字，但這個(gè)數(shù)并不代表真正的城鎮(zhèn)化水平。后面要做的更多是真正讓這30多平米的數(shù)字物化，變成讓老百姓在城市過(guò)上有尊嚴(yán)的真正的城市生活的水平。

　　易鵬：霧霾和房地產(chǎn)的關(guān)系。房地產(chǎn)總需求是不是像以前一樣能夠保持旺盛，這個(gè)很難說(shuō)，未來(lái)即使有幾億農(nóng)民工進(jìn)城，購(gòu)買力也不會(huì)很強(qiáng)。要看這個(gè)人是哪里人，北京人可能購(gòu)買力很強(qiáng)。第二，市民還是農(nóng)民。目前來(lái)講有實(shí)力的這波人早就進(jìn)城了，或者前面兩代進(jìn)城了�，F(xiàn)在再進(jìn)城的，收入水平相對(duì)比較低，購(gòu)買力比較弱，如果同樣以人均來(lái)挖掘數(shù)據(jù)空間不太現(xiàn)實(shí)。

　　但中國(guó)房地產(chǎn)還有空間，就是結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、品質(zhì)的提升。霧霾產(chǎn)生的原因是能源消耗過(guò)高。日本的節(jié)能建筑、綠色建筑、環(huán)保建筑比例非常高，從全口徑來(lái)看，建筑占整個(gè)能源消耗的46%，一半是跟這個(gè)有關(guān)系的。在這種情況下，如果房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量更節(jié)能、更環(huán)保，也就意味著不是要挖更多煤發(fā)更多電，也就不會(huì)有這么多能源消耗，可能空氣質(zhì)量會(huì)更好。現(xiàn)在提出藍(lán)天計(jì)劃、青山綠水計(jì)劃的時(shí)候，相信房地產(chǎn)中間再往上走就不一樣了。

　　第二，以前房地產(chǎn)就是簡(jiǎn)單的居住功能。現(xiàn)在提出新的理念是混合社區(qū)。社區(qū)里應(yīng)該有基本的衣食住行，包括乃至工作，包括大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，很可能有一個(gè)創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)的概念，可能樓上就是住家，樓下就是辦公，不像住八通線，工作來(lái)回得3個(gè)小時(shí)。城市讓生活更美好，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)還要通過(guò)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能改善、空間布局的優(yōu)化，使得生活更美好。

　　袁牧：房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)枯竭

　　袁牧：其實(shí)今天上午我也聽到對(duì)國(guó)家發(fā)展空間的一些分析。我們國(guó)家未來(lái)要注重內(nèi)部市場(chǎng)，而這個(gè)內(nèi)部市場(chǎng)是有分級(jí)和分區(qū)的，實(shí)際上房地產(chǎn)并不會(huì)枯竭。而且從分析來(lái)看，未來(lái)十年、二十年當(dāng)中，要進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口數(shù)量很多，這個(gè)市場(chǎng)太巨大了。即使現(xiàn)在已經(jīng)城鎮(zhèn)化的人口，他對(duì)于住房的需求也是在不斷更新的，而且是不斷向新的更高的品質(zhì)看齊。這種情況下，也面對(duì)非常非常大的市場(chǎng)，而不是我們單純看量的多少。

　　主持人：我理解房地產(chǎn)本身需求量潛力很大。

　　袁牧：市場(chǎng)很大。

　　主持人：而面對(duì)升級(jí)的空間也很大。

　　袁牧：對(duì)。

　　主持人：總體來(lái)看三位還是很看好房地產(chǎn)。

　　毛大慶：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是個(gè)大金礦

　　毛大慶：我要補(bǔ)充一點(diǎn)關(guān)于房地產(chǎn)整體的概念，剛才談了很多，包括棚戶區(qū)改造都是房地產(chǎn)。中國(guó)還有一個(gè)非常弱的，跟發(fā)達(dá)國(guó)家沒法比的，就是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)并沒有真正被經(jīng)營(yíng)起來(lái)，你們都不如我感受得更深刻。

　　簡(jiǎn)單說(shuō)得，包括政府辦公大樓，在國(guó)外都是不動(dòng)產(chǎn)，都是進(jìn)入到融資環(huán)節(jié)里的，我們的區(qū)政府、市政府一堆大樓，哪個(gè)進(jìn)入到融資環(huán)節(jié)？

　　主持人：舉一個(gè)具體例子，怎么經(jīng)營(yíng)？

　　毛大慶：其實(shí)城市里的資產(chǎn)都是不動(dòng)產(chǎn)，都可以拿去抵押，都可以拿去融資。

　　袁牧：不動(dòng)產(chǎn)都有自己的價(jià)值。

　　毛大慶：如果盤活這一大塊資產(chǎn)，國(guó)家的財(cái)富不得了。

　　主持人：可不可以理解，在目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，未來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，就是您剛才說(shuō)的。

　　毛大慶：比如好多商場(chǎng)，包括大大小小的商業(yè)空間，這么多的樓，實(shí)際上跟資本市場(chǎng)是沒有有效對(duì)接的，房地產(chǎn)投資信托基金等等，在立法問(wèn)題上一直是滯后的。這個(gè)問(wèn)題導(dǎo)致什么呢？我們社會(huì)上這么大量的民間資本，為什么我們經(jīng)常說(shuō)高利貸，放來(lái)放去都是因?yàn)槲覀儧]有給它一個(gè)合法的平臺(tái)。有了合法平臺(tái)，這筆錢歸集起來(lái)，實(shí)際上是一個(gè)非常大的投資洪流，比政府的財(cái)政投入更有意思。這筆錢對(duì)接大量的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，會(huì)產(chǎn)生出更有意思的業(yè)態(tài)。我們現(xiàn)在的業(yè)態(tài)很單一，說(shuō)寫字樓就是寫字樓，商場(chǎng)就是商場(chǎng)，無(wú)形中也限制了包括創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)等等。其實(shí)在美國(guó)，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)可以經(jīng)營(yíng)出很多有意思的文章，這些問(wèn)題全部是關(guān)聯(lián)的。

　　中國(guó)有一個(gè)非常大的房地產(chǎn)空間，是一個(gè)大金礦，沒有被挖掘，就是不動(dòng)產(chǎn)。今天說(shuō)到房地產(chǎn)，你問(wèn)問(wèn)馬路上的開發(fā)商，所有人都會(huì)告訴你買地、賣房子，蓋個(gè)商場(chǎng)也想哪天趕快賣了。蓋個(gè)寫字樓，也想著哪天趕緊賣了。全部都是賣。就是買地、賣房子，只會(huì)這兩招。美國(guó)是另外一個(gè)極端，美國(guó)由于太活了，金融就出來(lái)次貸危機(jī)，圍著一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)70、80種金融產(chǎn)品，拿來(lái)抵押來(lái)抵押去，我們是另外一個(gè)極端，什么都沒有。把這個(gè)金礦打開，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值爆發(fā)出來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)有一次新的飛躍。

　　我今天告訴大家，我根本不認(rèn)為這是往下在拐，恰恰應(yīng)該是要往上拐，但是沒拐到地方上。

　　袁牧：拐點(diǎn)是存在的，地方政府應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，不要把自己當(dāng)成地主，實(shí)際上應(yīng)該是通過(guò)地方政府對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)籌資，這更能支撐城市的發(fā)展，而不是靠賣地賺錢。

　　易鵬：最近我在各地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，政府面臨著一個(gè)本能恐慌的問(wèn)題。像優(yōu)秀的房地產(chǎn)領(lǐng)軍人物大慶這樣，未雨綢繆的少。賣地占財(cái)政收入很高，現(xiàn)在地賣不動(dòng)了怎么辦？目前固定資產(chǎn)還是要投的，錢從哪里來(lái)？地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較高，中央政府嚴(yán)格管制，就不干了，先等著。比如大慶講的盤活不動(dòng)產(chǎn)，把不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值多元化是很有必要的。事實(shí)上現(xiàn)在房地產(chǎn)的金融工具可以用上去。

　　第二，房地產(chǎn)的資源，尤其是核心段的資源要利用好。如果能夠把不動(dòng)產(chǎn)盤活，降低成本，讓更多的屌絲參與創(chuàng)業(yè)。然后以股權(quán)的方式、投資的方式分配紅利，這個(gè)對(duì)創(chuàng)業(yè)有價(jià)值。第二，有利于中國(guó)更多的房地產(chǎn)資源盤活。

　　從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)的春天才剛剛開始。

　　主持人：剛剛聽三位老師對(duì)房地產(chǎn)都這么看好，我們不禁好奇，毛老師是離開房地產(chǎn)行業(yè)了嗎？還是在這個(gè)行業(yè)里以一種新的形式開拓自己新的工作？

　　毛大慶：這跟行業(yè)其實(shí)沒有必然的關(guān)系，我們這些職業(yè)經(jīng)理人存在的形式有兩種，一種是以這個(gè)企業(yè)為平臺(tái)，去當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人。一個(gè)，你自己發(fā)掘這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的東西，去拓展縱深的發(fā)展。這實(shí)際上是我到這個(gè)階段自己做了一個(gè)選擇，找一個(gè)縱深、一個(gè)點(diǎn)可以切進(jìn)去，而這個(gè)點(diǎn)恰恰現(xiàn)在是可以促進(jìn)好多個(gè)資源整合在一起的內(nèi)容。

　　最近大家看到了一種前所未有的現(xiàn)象，中國(guó)有這么多人在談創(chuàng)業(yè)，這也是到了歷史的必然。有三個(gè)必然：

　　第一個(gè)必然是，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局如果再不是一個(gè)創(chuàng)新型社會(huì)來(lái)驅(qū)動(dòng)，真是死路一條、死水一潭了。原來(lái)就這么幾招，要么是房地產(chǎn)，要么是壟斷型、消耗型，別的什么都沒有了，沒有任何一個(gè)東西給未來(lái)去產(chǎn)生增長(zhǎng)。

　　最近談中國(guó)人去日本買馬桶蓋，馬桶蓋不新鮮，前面還有買奶粉，再往前蘋果5000塊錢的電話，中國(guó)人只能落在手里50幾塊錢，大頭都是在國(guó)外。背后原因只有一個(gè)，我們其實(shí)沒有掌握核心技術(shù)，我們沒有創(chuàng)新的能力，只有去抄、山寨、復(fù)制。這樣的經(jīng)濟(jì)格局維持7的增長(zhǎng)都可怕，未來(lái)別說(shuō)7了，可能5都沒有，必須通過(guò)創(chuàng)新來(lái)多元化地刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　第二個(gè)必然，我們這個(gè)社會(huì)的就業(yè)層面，不可能再靠不產(chǎn)生就業(yè)崗位的一些壟斷企業(yè)、消耗型的企業(yè)，或者只靠賣地的行業(yè)了。年輕人的就業(yè)觀，在這個(gè)關(guān)頭其實(shí)也發(fā)生了變化。原來(lái)要不然就進(jìn)入鐵飯碗的國(guó)企，要不然就去考公務(wù)員，當(dāng)然也是鐵飯碗。這樣一個(gè)社會(huì)，年輕人都不想創(chuàng)新，就想找鐵飯碗，這個(gè)國(guó)家實(shí)際上很危險(xiǎn)。

　　國(guó)務(wù)院這次大力度的談創(chuàng)業(yè)，總理帶頭，總書記號(hào)召萬(wàn)眾創(chuàng)新，具有重大戰(zhàn)略，這是改良國(guó)民性的一次革命，都不是改良經(jīng)濟(jì)，是改良國(guó)民能力的一次重大的戰(zhàn)略舉措。這是第二個(gè)必然。

　　第三個(gè)必然，現(xiàn)在城市里有大量可以盤活的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)閑置在那兒，什么價(jià)值都產(chǎn)生不了。把它拿出來(lái)，這就算是一種社會(huì)公共投入。這個(gè)投入其實(shí)沒有什么更新的投入，因?yàn)檫@些玩意兒已經(jīng)在那兒，爛在那兒，應(yīng)用效率也很低，不知道怎么弄。

　　昨天我看到一個(gè)樓，是一個(gè)鄉(xiāng)政府弄的，扔在地里不知道怎么經(jīng)營(yíng)，又空著。周圍都是大專院校，那么多年輕人要就業(yè)，也不知道怎么弄。有一天呼之欲出就起來(lái)了，能夠經(jīng)營(yíng)，能夠管理，上邊對(duì)接基金，下邊對(duì)接年輕人需要，回頭還可以找天使投他們。其實(shí)這是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)會(huì)促進(jìn)創(chuàng)新的成果轉(zhuǎn)化。如果只有創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，而沒有成果轉(zhuǎn)化，也變成不了經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力。

　　關(guān)鍵的問(wèn)題是怎么樣來(lái)刺激，拿什么東西來(lái)幫助，最后怎么成果轉(zhuǎn)化。這個(gè)事情不是一蹴而就的，如果不花5年、6年乃至10年工夫是見不著成果的。其實(shí)現(xiàn)在做這個(gè)事情都晚了，如果十年前做這個(gè)事情更好，再過(guò)十年，中國(guó)真的進(jìn)入老年化社會(huì)快速通道的時(shí)候，再激活一個(gè)國(guó)家的創(chuàng)新能力是非常困難的，時(shí)不我待，問(wèn)我為什么要干這個(gè)事情，是各種風(fēng)口集結(jié)在這個(gè)地方，我是應(yīng)該干這個(gè)事情的。

　　主持人：大慶現(xiàn)在把自己定位是一個(gè)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師。

　　毛大慶：我在幫他們創(chuàng)業(yè)，同時(shí)我也在創(chuàng)業(yè)。

　　易鵬：盤古智庫(kù)跟新浪財(cái)經(jīng)合作“盤古說(shuō)兩會(huì)”，包括有霧霾、房地產(chǎn)、一帶一路，過(guò)兩天有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。事實(shí)上盤古智庫(kù)在“兩會(huì)”前組織了8場(chǎng)閉門的不同層次的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)研討會(huì)。我們感覺第一，不創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)無(wú)路可走，整基本存在共識(shí)。第二，要想創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)必須找到方法支撐。第三，要想創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)必須有資源累加。比如像大慶這樣優(yōu)秀的企業(yè)家能夠參與到創(chuàng)業(yè)的行業(yè)中來(lái)，一定能夠提供很多孵化的平臺(tái)，幫助很多年輕人創(chuàng)業(yè)。包括盤古智庫(kù)從今年1月份我們開始明確提出一個(gè)口號(hào)，跟中國(guó)一起創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。盤古智庫(kù)一直在研究公共政策，我們也給一些企業(yè)家提供建議，怎么樣更好地支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。這些東西整合資源以后，年輕人要?jiǎng)?chuàng)業(yè)，知道宏觀經(jīng)濟(jì)是什么嗎？宏觀政策是什么嗎？盤古智庫(kù)在這個(gè)角度可以支持。

　　再回到城鎮(zhèn)化，其核心是要有產(chǎn)業(yè)支撐，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化是耍流氓的，我們把城市設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)為50人，這樣中國(guó)的城鎮(zhèn)化立馬是97%以上，有意義嗎？沒有意義。事實(shí)上大慶也好，包括總理提倡創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，也是房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)。創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新會(huì)不斷帶來(lái)空間，前天晚上我們?cè)谧�談的時(shí)候，一個(gè)80后的小伙子，創(chuàng)業(yè)才兩年多時(shí)間，公司已經(jīng)估值1.5億美金。還有一個(gè)小姑娘，83年，一個(gè)做母親的，做了一個(gè)蜜芽寶貝，估值幾億美金。13年成立，現(xiàn)在估值幾億美金。她也沒想到會(huì)這樣，只是想做一個(gè)幸福的媽媽，把買海外嬰幼兒的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)分享給大家，開一個(gè)淘寶店。創(chuàng)業(yè)帶就業(yè)，就業(yè)以后需要空間，就給房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)很多契機(jī)。

　　對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展，還是要回到產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展就是要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

　　袁牧：剛才我們過(guò)分關(guān)注住宅了，其實(shí)地產(chǎn)也好，房產(chǎn)也好，不是單純一個(gè)住宅的概念。過(guò)去我們歷史上曾經(jīng)一度出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)誤，把中國(guó)百姓的住房變成一個(gè)大的金融產(chǎn)品，這對(duì)老百姓而言是一種綁架。這種綁架反過(guò)來(lái)也是綁架政府，同時(shí)綁架多數(shù)的媒體。

　　大家實(shí)際上都想問(wèn)房地產(chǎn)是不是到了拐點(diǎn)，很大原因是很多房主把地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品來(lái)看待，但是我想將來(lái)總有一天會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大的拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)就是住房將來(lái)不見得還能變成金融產(chǎn)品。但是我們所有的不動(dòng)產(chǎn)，都可以成為金融產(chǎn)品。這個(gè)社會(huì)才是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的社會(huì)，而不是單純只把住宅變成金融產(chǎn)品。

　　主持人：剛才三位老師講的是相對(duì)微觀層面的，講孵化器，講房地產(chǎn)的變化，對(duì)城鎮(zhèn)化的影響。我注意到這次總理的報(bào)告里還提到了宏觀方面，比如強(qiáng)調(diào)要以改革促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，其中就包括戶籍制度改革，這些制度的改革，能給咱們國(guó)家的城鎮(zhèn)化起到什么樣的作用？對(duì)老百姓能帶來(lái)什么樣的實(shí)惠？

　　毛大慶：其實(shí)戶籍制度改革是一個(gè)大問(wèn)題，這么多人已經(jīng)在城市里了。其實(shí)我們看一個(gè)現(xiàn)象，說(shuō)城鎮(zhèn)化率50%幾，你到農(nóng)村去能找到40%幾嗎？也沒有，那大概只有20%幾。大概還有20%幾不知道在哪兒。城市一說(shuō)只有30%幾，其實(shí)中間前前后后差了得有30%多的比例。這些人是什么人？我們始終沒有一個(gè)明確的說(shuō)法。

　　我們不用數(shù)字說(shuō)，就感性地說(shuō)，其實(shí)城市里邊的人，除了城市這些居民、固定人口之外，大量的是社會(huì)服務(wù)人員，包括農(nóng)民工，包括剪頭發(fā)、飯館里端盤子的，好多好多社會(huì)服務(wù)人員，游離于城市和鄉(xiāng)村，而這些人慢慢變成農(nóng)二代、工二代，不是原來(lái)的農(nóng)一代、工一代，這些人的生活訴求和對(duì)后代、家庭的看法，已經(jīng)跟最早的農(nóng)民工不一樣了。

　　這一批人的訴求是照著城市的資源去要的，但是又沒有在城市落地的可能。另外，大量的人會(huì)向北京這樣少量的城市集中，這些城市又沒有能力承載他們，很多城市又沒有吸引他們的點(diǎn)，就導(dǎo)致人的流動(dòng)不均衡。他們來(lái)到城市的同時(shí)又沒有享受到城市的待遇，這個(gè)問(wèn)題是非常危險(xiǎn)的，是非常不穩(wěn)定的因素。

　　去年總書記在走訪北京的時(shí)候提到類似的問(wèn)題，這些人在城市找不到未來(lái)，情感又找不到寄托，在城市里是非常麻煩的，而且會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成影響。但是這些人又不能都回農(nóng)村去，他們已經(jīng)是走進(jìn)城市的人口了，實(shí)際上戶籍制度的改革不是簡(jiǎn)單給他們發(fā)一個(gè)戶口本，而是讓他們能夠享受到正常城市人的待遇，這就需要公共服務(wù)加大投入。

　　比如要有相應(yīng)的醫(yī)院、相應(yīng)的學(xué)校。去年中央統(tǒng)戰(zhàn)部做過(guò)一個(gè)課題，貧民窟問(wèn)題跟城市化的問(wèn)題，說(shuō)中國(guó)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)貧民窟。我們研究過(guò)拉美的貧民窟和美國(guó)的貧民窟，和發(fā)達(dá)國(guó)家的貧民窟，貧民窟和貧民窟還不一樣，美國(guó)有很多貧民窟我們認(rèn)為是正能量的，并不是負(fù)能量的，有很多的資源讓貧民窟的人能夠享受到社會(huì)教育、基本醫(yī)療，讓貧民窟的人不斷移到城市里，又有新的人移進(jìn)貧民窟，是不斷過(guò)渡的過(guò)程。但是拉美的貧民窟非�？膳�，一旦進(jìn)去就成為另外一個(gè)階層了，我們要回避這個(gè)問(wèn)題。進(jìn)入到城市的人可以有一個(gè)過(guò)渡，但是要真的慢慢變成城市落地的人。戶籍制度改革背后有一連串公共服務(wù)問(wèn)題。

　　主持人：就是要錢。

　　毛大慶：就是要錢。另外，這個(gè)錢也不是政府簡(jiǎn)單的財(cái)政投入，要有多元化的融資的過(guò)程。比如醫(yī)院的問(wèn)題、學(xué)校的問(wèn)題，社會(huì)資源怎么投入到里面。戶籍制度改革，實(shí)際上背后有一連串的社會(huì)公共配套完善的問(wèn)題。而這個(gè)完善也會(huì)使人向著配套完善的地方挪動(dòng)。

　　易鵬：土地改革也是這樣。

　　袁牧：我們過(guò)去有一個(gè)詞叫，我們過(guò)去的城市叫鄉(xiāng)情城市，后來(lái)變成叫移動(dòng)城市，因?yàn)槲覀兊某鞘性谙喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里是靠移動(dòng)的人口來(lái)支撐。將來(lái)我們的目標(biāo)是變成家園城市。實(shí)際上這些東西，沒有政策支撐是不可能的。

　　易鵬：主要是資金問(wèn)題，從資金的角度講要有杠桿，政府肯定要掏錢，畢竟現(xiàn)在每年財(cái)政預(yù)算有十幾萬(wàn)億。我自己算過(guò)，一個(gè)農(nóng)民城鎮(zhèn)化的成本東部是17萬(wàn)左右，中部城市是十萬(wàn)左右。政府掏的錢是三塊，第一，社會(huì)保障。第二，基礎(chǔ)設(shè)施，第三，公共服務(wù)。個(gè)人掏的錢主要是兩塊：第一，租房子，更多是買房子。第二，融入這個(gè)城市的學(xué)習(xí)、教育、醫(yī)療，自己承擔(dān)一部分公共服務(wù)。政府的角度，17萬(wàn)和10萬(wàn)中間怎么辦？一億人落戶多少錢？平均起來(lái)十幾萬(wàn)億。中央財(cái)政的十幾萬(wàn)億不可能全部用在這個(gè)地方上，因?yàn)槲覀冞�有教育、國(guó)防，有很多工作要做。第一，要以時(shí)間換空間，農(nóng)民工市民化的問(wèn)題不能靠一年就全部解決，要按照更長(zhǎng)的周期來(lái)解決，每年都解決一點(diǎn)。第二，要敢于讓企業(yè)、個(gè)人都能夠和政府三者共同來(lái)解決這個(gè)事情。第三，學(xué)會(huì)用一些金融工具，尤其剛才大慶講的，實(shí)際上地方政府很多資源。還有一點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)資源。土地、房產(chǎn)、礦產(chǎn)都是屬于不動(dòng)產(chǎn)，把這個(gè)資源盤活起來(lái)，發(fā)揮杠桿，而不能趴在這兒。

　　毛大慶：我們低效的資產(chǎn)太多了。

　　易鵬：說(shuō)到財(cái)稅改革，大慶正在研究營(yíng)改增，你可以跟大家聊聊。

　　毛大慶談“營(yíng)改增” 比房產(chǎn)稅更可怕

　　毛大慶：因?yàn)閲?guó)家在支持了房地產(chǎn)，可能就不會(huì)馬上出臺(tái)房產(chǎn)稅。我一直想分析，老說(shuō)房產(chǎn)稅很可怕，房產(chǎn)稅這個(gè)事實(shí)際上對(duì)于買主、對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)沒有那么大的問(wèn)題。我們?nèi)绻�說(shuō)按照西方社會(huì)說(shuō)這叫地稅，就是另外的概念。我們經(jīng)常有一個(gè)概念，說(shuō)房產(chǎn)稅，從重慶和上海的實(shí)踐來(lái)看，影響很小，對(duì)市場(chǎng)影響也很微弱。如果將來(lái)過(guò)渡到地稅是一個(gè)很大的問(wèn)題，把土地出讓的費(fèi)用要變成逐年減少，而且地稅可以浮動(dòng)。就涉及到土地所有制的問(wèn)題，這里邊非常復(fù)雜。這就是為什么國(guó)家對(duì)于出臺(tái)房地產(chǎn)稅非常謹(jǐn)慎的原因。

　　其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，有一個(gè)比較潛在的沒有解決清楚的問(wèn)題很快會(huì)發(fā)生，就是營(yíng)改增的問(wèn)題，營(yíng)改增恰恰會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)甚至對(duì)消費(fèi)者帶來(lái)很多的影響。我準(zhǔn)備給智庫(kù)寫一個(gè)建議，國(guó)家要仔細(xì)研究這個(gè)問(wèn)題。現(xiàn)在看來(lái)2015年會(huì)是營(yíng)改增改革重要的收官之年。目前從改革的情況來(lái)看，營(yíng)改增，房地產(chǎn)稅率會(huì)在11%—17%之間做出選擇，現(xiàn)行房地產(chǎn)繳納的稅是5%，差距是巨大的，這部分錢會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商，包括轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上。

　　主持人：通俗地講就是稅重了。

　　易鵬：房地產(chǎn)會(huì)漲了。

　　毛大慶：這個(gè)稅里有一些潛在的重復(fù)收稅的問(wèn)題。另外，包括現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)大家議論比較多、比較害怕的，行業(yè)原來(lái)前端是土地施工成本，包括費(fèi)用的歸集端口，前端環(huán)節(jié)能不能夠開具增值稅的票，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響是很大的�，F(xiàn)在土地成本占了整個(gè)開發(fā)成本的三分之一，是否能夠?qū)崿F(xiàn)抵扣？這是生死存亡的問(wèn)題。

　　主持人：本來(lái)土地成本也是給政府的，政府再讓你抵扣這個(gè)稅。

　　毛大慶：不能抵扣，這個(gè)事就大了。這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在沒有說(shuō)清楚。

　　第二個(gè)，營(yíng)業(yè)稅是全部歸地方的，如果改成增值稅變成國(guó)稅，地方的稅收一下子變少了，地方可能通過(guò)提升土地價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)。

　　第三，老百姓會(huì)有什么問(wèn)題呢？增值稅是一個(gè)稅外稅，最終這個(gè)稅負(fù)是由購(gòu)買人承擔(dān)的，銀行貸款是不能覆蓋這部分的，相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)買人的壓力就大了。正好兩會(huì)討論這個(gè)問(wèn)題，這次兩會(huì)里依法納稅，包括稅的法制性的問(wèn)題談了很多。我說(shuō)一說(shuō)在營(yíng)改增這個(gè)問(wèn)題上，其實(shí)行業(yè)現(xiàn)在有很大的心理壓力，遠(yuǎn)比房地產(chǎn)稅復(fù)雜得多。

　　袁牧：剛才說(shuō)到地的問(wèn)題，也談到了新型城鎮(zhèn)化，這里涉及到土地，可能會(huì)有一個(gè)新的情況，將來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)對(duì)土地總量上的需求可能不會(huì)像過(guò)去的城鎮(zhèn)化那么強(qiáng)烈了，我們更多城市的發(fā)展可能會(huì)在存量土地上，而不是增量土地上。新一輪城市總體規(guī)劃，像上海、廣州都沒有再新增土地面積，都是在原有的基礎(chǔ)上做老的城市用地范圍內(nèi)土地的建設(shè)。從土地上來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)比較新的情況。

　　主持人：就是說(shuō)現(xiàn)在在整體城鎮(zhèn)的規(guī)劃水平上，是不是要有一個(gè)新的要求？

　　袁牧：一定會(huì)有新的變化，不光是城市規(guī)劃，包括城市建設(shè)，未來(lái)有一個(gè)價(jià)值觀改變的問(wèn)題。包括我們過(guò)去追求效率為主體的城市發(fā)展，會(huì)逐漸變成一個(gè)追求公平的城市發(fā)展，這是一個(gè)大的趨勢(shì)。

　　主持人：在規(guī)劃上怎么把這個(gè)事情體現(xiàn)出來(lái)？

　　袁牧：在規(guī)劃上是完全一樣，規(guī)律是一種公共政策，這種公共政策一定是反映政府公共價(jià)值觀的一個(gè)變化。

　　主持人：現(xiàn)在還有一部分內(nèi)容是在報(bào)告里著重提出了一條，咱們國(guó)家的戰(zhàn)略是四大板塊和三個(gè)支撐帶的戰(zhàn)略組合。這里邊請(qǐng)教一下易老師，4+3具體指的是什么？對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么重要的戰(zhàn)略意義？

　　易鵬：4+3這個(gè)事首先跟中國(guó)的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)息息相關(guān)。東北、華中、中部、西部、東部，首先東部發(fā)展了，2000年左右推出西部大開發(fā)，西部大開發(fā)搞了以后，發(fā)現(xiàn)中部塌陷，中部地區(qū)6、7個(gè)省跟中央政府提建議搞中部崛起戰(zhàn)略。后來(lái)東北說(shuō)東北老工業(yè)基地要做點(diǎn)貢獻(xiàn)。所以，基本上涵蓋了中國(guó)所有的區(qū)域。這是四。

　　十八大以后，新一屆中央政府提出三個(gè)三。第一，一帶一路，范圍很廣，基本上涵蓋了亞洲、歐洲、非洲，大洋洲也涵蓋了，只有美洲沒有涵蓋。覆蓋60、70個(gè)國(guó)家，基本上是大半個(gè)地球。中國(guó)現(xiàn)在不能單一考慮自己的問(wèn)題了，要考慮國(guó)際和國(guó)內(nèi)聯(lián)動(dòng)的問(wèn)題。

　　第二個(gè)戰(zhàn)略，京津冀協(xié)同發(fā)展，當(dāng)前面臨的問(wèn)題是北京、天津、河北的差距，三個(gè)地方發(fā)展不平衡，乃至生態(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不平衡。

　　第三，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的黃金帶，中國(guó)經(jīng)濟(jì)40%、50%都是在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，一直從上海到云南，跨11個(gè)省，經(jīng)濟(jì)總量占中國(guó)比重非常高，上海、蘇州、南京、武漢、成都、重慶，六個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量在前十，都在這個(gè)區(qū)域中間，除了北京、深圳、廣州，基本上都在這個(gè)區(qū)域中，杭州也在這個(gè)區(qū)域中。得長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶得天下。而且長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶可以把一路一帶連接起來(lái)，盤古智庫(kù)明確提出來(lái)要把長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和一路一帶統(tǒng)籌考慮。西安有一個(gè)國(guó)際港，運(yùn)到中亞的東西或者歐洲的東西，沒有經(jīng)濟(jì)腹地支撐不行。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)重心在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，消費(fèi)力在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，運(yùn)出的物資在哪里賣？所以，4+3，尤其是后面的3是未來(lái)十年中國(guó)重點(diǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展規(guī)劃和一帶一路的規(guī)劃，我相信都會(huì)頒布和亮相，在這個(gè)大的戰(zhàn)略中間由頂層設(shè)計(jì)做出來(lái)。

　　這里牽扯到城鎮(zhèn)化什么問(wèn)題呢？城鎮(zhèn)化里有四句話，其中一句話是以城市群作為主體形態(tài)。也就是中國(guó)的城鎮(zhèn)化不可能撒胡椒面，怎么辦？實(shí)際上要在這三大戰(zhàn)略的節(jié)點(diǎn)中打造城市群作為主體形態(tài)。盤古智庫(kù)明確提出了田園戰(zhàn)略，絲綢之路和一帶一路交集的城市，像西安、鄭州、重慶、武漢、長(zhǎng)沙乃至合肥，這個(gè)區(qū)域中間的田園地帶，是解決城鎮(zhèn)化的抓手和平臺(tái)。城市太大容易得特大城市病，城市太小，配套產(chǎn)業(yè)不配套。事實(shí)上4+3，3的戰(zhàn)略中明確清晰的話，城市群要更加堅(jiān)決在中西部地區(qū)扶持這幾個(gè)田園戰(zhàn)略作為核心戰(zhàn)略，扶持城市群。所以，田園活，中國(guó)城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展就有，田園能夠得到更大的發(fā)展，中國(guó)4+3戰(zhàn)略就能得到更多的支撐，回旋的空間更大。

　　主持人：謝謝三位老師的解讀。在節(jié)目的最后，代表廣大網(wǎng)友問(wèn)一下人民群眾最最關(guān)心的問(wèn)題。一個(gè)就是咱們的一二三線房?jī)r(jià)到底怎么走？

　　毛大慶：從來(lái)都不想預(yù)測(cè)，因?yàn)橐膊皇撬忝�，但是有些�?guī)律還是可以說(shuō)一說(shuō)。

　　現(xiàn)在其實(shí)一二三線城市的定義也很模糊。我現(xiàn)在大概粗略地說(shuō)就有幾個(gè)城市：北京、上海、廣州、深圳，可能還有個(gè)別幾個(gè)城市，像青島、杭州，還有城市處在慢半拍發(fā)展階段，比如鄭州是一個(gè)典型，濟(jì)南，這幾個(gè)。像江西、南昌、合肥，加在一起十個(gè)左右。這一堆城市其實(shí)現(xiàn)在房?jī)r(jià)還是在上升通道里。這里有兩類，像北京、上海這幾個(gè)地方屬于怎么著地都很貴，這些地方的房?jī)r(jià)很貴有沒有買主是一個(gè)問(wèn)題。

　　主持人：老百姓就關(guān)心了，您說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)有一定的扭曲，它會(huì)不會(huì)降價(jià)？

　　毛大慶：真實(shí)的檢驗(yàn)還沒有出現(xiàn)，2012年7月31號(hào)到2015年的1月份，北京一共大概有74塊土地所謂的高價(jià)地，按照樓面地價(jià)2.5萬(wàn)以上劃一條線，意味著加上各種稅費(fèi)、成本，土地成本大概在3萬(wàn)到4萬(wàn)之間，房子蓋完賣起來(lái)得6、7萬(wàn)以上。這些地真實(shí)拿到市場(chǎng)有預(yù)售證進(jìn)行檢驗(yàn)的就是6、7個(gè)，70多個(gè)只有6、7個(gè)，還有60多個(gè)沒拿到市場(chǎng)上去賣，什么情況。

　　主持人：市場(chǎng)沒有檢驗(yàn)不要緊，我們聽毛總的判斷，毛總的判斷比市場(chǎng)的檢驗(yàn)還有說(shuō)服力。

　　毛大慶：現(xiàn)在二手的房子和一手的地產(chǎn)生的房子是倒掛的，在北京這個(gè)城市是特別的，上海也有類似。另外一些城市，像濟(jì)南、合肥，實(shí)際上還處在城市化的上升通道里，因?yàn)檫@些城市往往基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施比很多先發(fā)的城市要好，叫后發(fā)優(yōu)勢(shì)，這些城市的上漲還在支撐通道里，這是一類情況。

　　把這一類里邊的兩類拿出去，一個(gè)是北京這類，一個(gè)是合肥、鄭州這類。剩下的一大堆，大量的二線和相當(dāng)一部分的三線城市，實(shí)際上我基本上很難看到這些城市的房?jī)r(jià)在近期內(nèi)會(huì)有大幅上漲的可能。理論上講，它是在平穩(wěn)通道里。這些城市現(xiàn)在很大的任務(wù)是去庫(kù)存。

　　春節(jié)有一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，長(zhǎng)春這些城市已經(jīng)開始出現(xiàn)過(guò)春節(jié)回家的年輕人，東三省的情況最明顯，東三省的年輕人大量跑到長(zhǎng)三角，一部分跑到北京。這些人春節(jié)回家，一看這兒買一個(gè)房子，90幾萬(wàn)、100萬(wàn)，可能是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的小區(qū)。我去長(zhǎng)春看了，相當(dāng)好。到北京，可能這個(gè)價(jià)格買個(gè)廁所都買不起。這時(shí)他就會(huì)想，我在城市打工掙點(diǎn)錢，在那兒給我父母買一個(gè)好一點(diǎn)的房子，他們?cè)诔鞘兄虚g有尊嚴(yán)地養(yǎng)老，也比弄到北京去弄到一個(gè)小鴿子籠好很多，這些人的觀念是有變化的。

　　我問(wèn)一個(gè)年輕人，比如我攢了500萬(wàn)，我是把這500萬(wàn)全部在北京買一個(gè)兩房一廳的房子呢？還是拿出100萬(wàn)在我老家買一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的三房一廳，還剩下400萬(wàn)投資創(chuàng)業(yè)。情況就變了。400萬(wàn)創(chuàng)業(yè)，沒打算在北京一輩子住著，我在北京創(chuàng)業(yè)，我租一個(gè)房子，拿400萬(wàn)當(dāng)本錢創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)了多少年，我行了，可能不在這兒呆著。這是現(xiàn)在年輕人很大的一個(gè)變化。中關(guān)村(10.34, 0.00, 0.00%)有一批這樣的年輕人，我這個(gè)本在北京買一個(gè)房子，什么都干不了，還是省點(diǎn)錢創(chuàng)業(yè)？這個(gè)現(xiàn)象其實(shí)是對(duì)二三線房子很利好的一個(gè)狀態(tài)。我相信這是國(guó)家樂于看見的，大家都不要擠在北京這兒買房子。大概的趨勢(shì)就是這個(gè)趨勢(shì)。

　　主持人：我知道易老師在投資方面的水平是很高的，還想請(qǐng)教一下易老師，這么一個(gè)形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資還是不是一個(gè)好的投資渠道？我們還能投資點(diǎn)別的什么嗎？

　　易鵬：第一，當(dāng)前情況下房地產(chǎn)不是一個(gè)優(yōu)選的產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)有細(xì)節(jié)，我非常認(rèn)同大慶的觀點(diǎn)。我?guī)啄昵爸v，如果錢多得難受就在三四線城市買房子。我跟很多房地產(chǎn)老板說(shuō)，如果錢多得難受就到三四線城市做房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)前在創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新中間，還會(huì)出現(xiàn)另外一個(gè)馬太效應(yīng)，如果環(huán)境好，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境好，這個(gè)地方熱潮就滾滾春潮。但是這個(gè)地方環(huán)境不好，平臺(tái)也缺，人才也好，這個(gè)地方就很簫條。當(dāng)成是破產(chǎn)的時(shí)候，房子會(huì)值多少錢？是有這種風(fēng)險(xiǎn)存在的。

　　第二，從房地產(chǎn)的角度來(lái)講，中國(guó)的一線城市，尤其是中國(guó)的超大城市，常住人口上千萬(wàn)，當(dāng)前投資房地產(chǎn)是沒有問(wèn)題的。但是投資有機(jī)會(huì)成本，投資和房地產(chǎn)投資是老百姓最常見的投資方式。當(dāng)前而言，最大的投資，與其拿錢讓別人給你提供產(chǎn)品，還不如自己設(shè)計(jì)產(chǎn)品，就是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)有一個(gè)很大的特點(diǎn)，以前我要做個(gè)汽車，像福特公司一樣，可能一百萬(wàn)產(chǎn)能，你的是一萬(wàn)產(chǎn)能，你這個(gè)屌絲沒法跟福特、豐田來(lái)玩。但是現(xiàn)在改變了，大慶的衣服、我的衣服都是定制的，做規(guī)模跟定制有什么關(guān)系？個(gè)性化、差異化的消費(fèi)出現(xiàn)了，可能要的就是感覺。我做的衣服賣的價(jià)格高。差異化、細(xì)分化，就給年輕人很多創(chuàng)業(yè)的空間。當(dāng)然這里面有參與創(chuàng)業(yè)的教育培訓(xùn)、教育的孵化器，甚至聽創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的課，甚至自己做一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。說(shuō)白了，經(jīng)濟(jì)學(xué)一個(gè)概念，要把錢投到自己人力資本的價(jià)值提升上面。第二，要把錢投入到體育鍛煉上，讓自己可持續(xù)。

　　毛大慶：對(duì)，自己可持續(xù)，社會(huì)才能持續(xù)。

　　易鵬：尤其現(xiàn)在一些年輕人，充滿夢(mèng)想的人，我們現(xiàn)在不要做重資產(chǎn)，房地產(chǎn)是重資產(chǎn)。股票從某種角度也是屬于重資產(chǎn)，因?yàn)榛ǖ臅r(shí)間成本很高。我們現(xiàn)在要做輕資產(chǎn)，要思想飛揚(yáng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，是未來(lái)投資的主體。當(dāng)然盤古智庫(kù)也愿意為大家一起創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

　　主持人：感謝三位老師的解讀。城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)是一個(gè)永遠(yuǎn)也聊不完的話題，每次不管聊多久都會(huì)有意猶未盡的感覺。但是節(jié)目到這里也快結(jié)束了，我們?cè)俅胃兄x三位老師的精彩解讀，也謝謝新浪網(wǎng)友的觀看，謝謝大家！

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