中國房價可以聞到一股霧霾的味道

現(xiàn)在樓市與股市冰火兩重天，只因政府有形之手的操控。跟去年A股國家牛類似，現(xiàn)在的人造房市異曲同工。

1、降首付=加杠桿

2、暫停開發(fā)新地塊=暫停IPO

3、契稅調整=降印花稅

4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點是牛市起點。5、深圳均價10萬=全通教育500元。

6、鼓勵農民進城買房=最后的散戶進場。

還是熟悉的配方，還是熟悉的味道

很多預言房價要暴跌的經濟專家，面對節(jié)節(jié)攀升的樓市，都成了炮灰和先烈，比如中國社科院的那個易憲容，五六年前，就通過晚上觀察居民區(qū)的亮燈率來判斷中國樓市過剩，預言房價要大跌，結果現(xiàn)在都被罵得不敢出來說話了。

像易憲容這樣的經濟學家，自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的，算是有點良知，最可恨的是那些說假話的經濟學家，比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師，面對中國經濟不斷下行的現(xiàn)狀，竟然不言不慚地說是因為中國進入了“后工業(yè)化時代”，這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道，面對一個一半以上人口是農民，城鎮(zhèn)化率只有50%多，經濟增長只能靠蓋樓來拉動的經濟體，你跟我說這是“后工業(yè)化時代”？

你不能因為其他工業(yè)生產和出口企業(yè)都斷崖式下跌了，都死得差不多了，留下一點居民消費、網絡購物和服務業(yè)，比重被動地超過了50%，就說轉型成功了，就說我們是“后工業(yè)社會了”，這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關系，但不能厚著臉皮說假話。

繼續(xù)回到樓市這個話題上。盡管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了，但有一點我們必須承認，中國房子經過這么多年的跨越式發(fā)展確實過剩了，現(xiàn)在不管媒體還是官方，習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨，但按照北師大教授鐘偉的測算，這嚴重低估了樓市的庫存，因為這7億平米僅是待售面積，如果再加上商品房之外的保障房，公用建筑和單位自建等，那么面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。

按照2015年全國銷售面積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。

既然房產庫存這么龐大，中央政府也在不斷強調房產去庫存，那為何房價一直降不下來呢？即使是三四線城市的房價，也絲毫未有松動跡象。學過馬克思主義經濟學的應該還記得有這么一個場景，資本主義經濟大蕭條時，資本家寧可把牛奶倒進水溝，也不讓那些窮人喝到便宜和免費的牛奶，這是資本家的本性決定的。中國的地產商比資本主義的資本家更加“為富不仁”，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠著民工的，要死一起死，反正就是捂著不降價。

買房者不買，賣房者不降 ，房產銷量持續(xù)低迷，房價居高不小，這樣的僵持狀態(tài)大概持續(xù)了2014-2015年的2年，庫存去不了，土地賣不掉，這時，政府著急了，必須出大招，一方面讓讓房價穩(wěn)中有升，一方面刺激買房者要趕緊動手買房，于是有了2016年年初的首付比例下降，稅費下降，央媽放水等措施。于是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆發(fā)式上漲。

當然，這些都是表象，表象背后的決策邏輯是什么？我們必須搞清楚才不至于霧里看花。草哥不想去預測房價接下來是漲是跌，“泡沫之后必然破裂，沒有永遠上漲的價格”，“東京香港房價泡沫破滅了，所以上海北京房價必須破滅”，這樣的鬼話誰都會說，但沒有任何意義，就像大家都會說“人總會死的”沒有意義一樣，關鍵在于你要知道某個人什么時間會死，那才牛X，那你就是先知了。

草哥沒有做先知的天賦，所以只能從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。在中國，任何一個大的經濟事件和經濟現(xiàn)象背后，都有老大哥的身影，都會體現(xiàn)老大哥的意圖和意志，相對市場，老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市，就是因為老大哥想借助資本市場，拉升資產價格，以達到振興實體經濟和拉動GDP的目的，但結果失敗了。這也說明一個道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動員能力很強大，但也不是想做什么就能做成的。

老大哥為何要在去杠桿、去庫存、去產能的這個時候發(fā)動這輪房價上漲呢？說到底還是因為整個經濟系統(tǒng)和金融系統(tǒng)的風險馬上要爆發(fā)了。經濟方面，PPI連續(xù)經歷48個月的斷崖式下跌；占GDP三分之一的外貿出口基本沒有了，甚至成了負數(shù)；大部分制造業(yè)工廠都關閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業(yè)基本全軍覆滅；消費在勉強地支撐著，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨著經濟的下滑，消費早晚也會下跌的。

經濟方面的下滑必然傳導到金融系統(tǒng)，而金融系統(tǒng)的最大危機，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業(yè)貸款，而在地方政府債務。根據中國社科院的數(shù)據和估算，地方政府債務規(guī)模大概是30萬億左右，這還只是審計數(shù)據，而不是財務意義上的數(shù)據，地方政府的債務規(guī)模到底有多大，只有天知道。這是一個黑洞，也是一顆定時炸彈，一旦處理不當，真有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風險。除了政府信譽受損之外，整個銀行系統(tǒng)都可能崩潰。

而且，這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用，或以相應資產收益作為擔�；虻盅旱男问酱嬖�，融資對象是銀行、信托、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平臺貸款、信托融資、城投債等。在平臺貸監(jiān)管收緊后，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信托貸款、融資租賃、售后回租、發(fā)行理財產品、墊資施工等方式變相融資。

如何化解這些風險呢？當時決策者有幾種設想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票給銀行。毫無疑問，這就是赤裸裸的量化寬松，這樣做的結果就是貨幣貶值，通貨膨脹；第二種方案是地方政府和銀行商量，債務延期。但延期并不利于債務總量的控制，也許債務會越滾越大，這個方案也被否決；第三種方案就是債務置換，發(fā)新債，還舊債，但是時限拉長，利息降低。

現(xiàn)在走的就是第三種方案，2015年的債務置換還比較順利，一些銀行因為第一次跟地方政府過招，都比較聽話。但隨著債務置換規(guī)模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規(guī)模將達到6萬億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這些樂了，趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。

但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時，銀行反應過來了，你地方政府這是得寸進尺啊，你違約在先，還不了債務，現(xiàn)在還出個主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不干啊。于是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協(xié)商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設計，恩威并用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實想走的是第二種方案。

眼看房地產不行了，土地賣不出去了，財政稅收逐年下滑，債務成本越來越高，銀行又不想債務置換了，這時，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會直轄市是靠土地償?shù)胤絺�的，一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進，為了讓整個風險地雷不被引爆，有高人出了一計：貨幣放水，拉高或穩(wěn)定資產價格，營造債務置換的寬松環(huán)境。

接下來就是我們看到的，1月新增貸款2.51萬億，創(chuàng)歷史新高，大部分進入地產和投資領域；緊接著房貸首付比例下降，交易稅費下降；北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。

降低首付其實就相當于增加杠桿，為什么在宏觀層面降杠桿、去產能、去庫存的形勢下，要讓房地產提高杠桿呢？從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高杠桿的表態(tài)中，你聽出了其言外之意嗎？

在整個銀行貸款中，房貸是最優(yōu)質的資產，壞賬率最低，這說明中國的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃方便面，都不愿意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，只有這塊可以用來提高一下杠桿了，于是就各種救市措施紛紛出臺。

但我們應該看明白，這次救市，救的不是房地產，而是地方政府，是地方政府的30萬億債務，是政府的信譽和中國整個金融系統(tǒng)。只有房產價格上升了，其他資產價格也跟著上升或保持穩(wěn)定，抵押品的估價也上升了，政府的土地好賣了，財政稅收也上升了，跟銀行的議價能力就上升了，債務置換也就順利了。

很多地方政府的身家性命，都取決于房地產價格，房價一旦下跌，意味著土地價格和其他資產價格也一并下跌，土地賣不出去，抵押品價格下跌，這會導致政府信用違約，銀行逼債。接下來的后果大家可以想象，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現(xiàn)象政府愿意看到嗎？

有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬：過去24個月里，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：1：凱恩斯主義的政府刺激需求；2：馬歇爾計劃的一帶一路；3：克林頓的互聯(lián)網加萬眾創(chuàng)新；4：弗里德曼的貨幣供給理論；5：里根的供給側改革，哦還有熔斷制；最后又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上……

只不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情，搭建金融平臺，勾結一些企業(yè)，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的杠桿，我就敢放到5倍、10倍，結果是促使房價迅速拉高。

這一結果顯然是老大哥不愿意看到的，因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌，中國經濟能承受得了嗎？？（來源：思想內參）