尊敬的各位貴賓：會議即將開始，請將您的手機(jī)置于振動狀態(tài)，感謝您的支持!

(表演)

不僅我們的歌舞熱烈，而且音樂也很熱烈。我不想不僅來自于我們新型城鎮(zhèn)化的關(guān)注，更來自于各位在今天歡聚在由《中國經(jīng)營報》來主辦的一場高峰論壇上。

歡迎大家光臨2014新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會責(zé)任報告的發(fā)布以及中國新型城鎮(zhèn)化高峰論壇的現(xiàn)場。我是中央電視臺財經(jīng)頻道的主持人姚雪松。很高興能夠?yàn)榇蠹抑鞒纸裉斓恼搲�。首先允許我為大家介紹一下光臨我們現(xiàn)場的各位貴賓。

國家發(fā)改委副秘書長、范恒山先生

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任 秦 虹女士

中國著名戰(zhàn)略咨詢專家、智綱智庫創(chuàng)始人、王志綱 先生

黑龍江大慶市副市長、大慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)工委書記 楊彥彬先生 歡迎

陜西榆林市國土資源局局長姚宏先生 歡迎

中華全國新聞工作者協(xié)會書記處書記 祝壽臣先生　歡迎

中國經(jīng)濟(jì)報刊協(xié)會會長 莫新元先生　掌聲歡迎

中共天津市濱海新區(qū)委員會宣傳部副部長 宋俊生先生　歡迎

中國管理科學(xué)研究院副院長兼秘書長 張乃劍 先生

盤古智庫理事長、國際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任 易鵬先生 歡迎您

中國行業(yè)行為規(guī)范研究會會長、人民法院報原社長 王運(yùn)聲先生 歡迎你

山水文園集團(tuán)總裁 張曉梅女士 歡迎

利海國際集團(tuán)執(zhí)行總裁 汪傳虎 先生

帝海集團(tuán)總裁 李小明先生 歡迎

鵬潤地產(chǎn)副總裁 賈建軍先生 歡迎您

萬達(dá)集團(tuán)總裁助理兼企業(yè)文化中心總經(jīng)理 李海先峰

碧桂園集團(tuán)總裁助理，戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理 羅勁榮先生 歡迎

山水文園集團(tuán)副總裁 潘峰

帝海集團(tuán)常務(wù)副總裁 郭謙先生

克爾瑞城市事業(yè)部總經(jīng)理 高曉偉先生

中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理、優(yōu)博集團(tuán)董事長、中國住交會組委會秘書長單大偉先生 歡迎您!

同時也讓我們來歡迎本次會議東道主的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，要介紹給大家：

中國社科院學(xué)部委員、中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長、《中國經(jīng)營報》社社長金碚(Bei)先生 歡迎

中國經(jīng)營報社總編輯 李佩鈺 女士　歡迎您

中國經(jīng)營報社副總編輯 韓曦晨先生

中國經(jīng)營報社編委、區(qū)域地產(chǎn)事業(yè)部主任 周麗敏女士

歡迎大家!

同時今天參加本次論壇的還有來自區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的研究機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)屆的代表，以及媒體界的各位同仁。歡迎大家的到來!

下面就開始我們今天下午的議程。

首先讓我們用掌聲有請：中國社科院學(xué)部委員、中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長、《中國經(jīng)營報》社社長 金 碚先生致歡迎詞。掌聲有請!

尊敬的范恒山秘書長、尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、先生們、女士們：

下午好，首先我代表論壇主辦方《中國經(jīng)營報》社對各位出席此次論壇表示誠摯的歡迎和衷心的感謝。也代表論壇支持單位中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會和全國區(qū)域發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級研究聯(lián)盟對論壇的召開表示熱烈地祝賀!

《中國經(jīng)營報》長期關(guān)注中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，早在數(shù)年前就開始報道各地的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也率先發(fā)現(xiàn)并報道了城鎮(zhèn)化過程中發(fā)生的問題例如：空城鬼城現(xiàn)象。

近期，黨中央、國務(wù)院正式印發(fā)了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》并要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行，這是指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的第一個新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略性規(guī)劃。新型城鎮(zhèn)化是中國現(xiàn)代化的必由之路。

為了推動新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，《中國經(jīng)營報》社希望依托中國社科院、國家發(fā)展改革委，中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會等機(jī)構(gòu)和相關(guān)單位的專家團(tuán)隊(duì)，以評價企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中承擔(dān)社會責(zé)任和做出社會貢獻(xiàn)的實(shí)際表現(xiàn)進(jìn)行評估，梳理企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化過程中的突出貢獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化過程中的企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，張揚(yáng)他們的先進(jìn)理念與創(chuàng)新精神，尋求新型城鎮(zhèn)化的新動力和新創(chuàng)新。

為此，我們舉辦了這次高峰論壇。我們計(jì)劃，論壇每年召開一次。今年我們開始啟動了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的企業(yè)社會責(zé)任和社會貢獻(xiàn)評價的項(xiàng)目。專家組將匯報項(xiàng)目設(shè)想和預(yù)研成果。我們希望各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家學(xué)者、各位企業(yè)家能夠暢所欲言，就新型城鎮(zhèn)化和企業(yè)社會責(zé)任這個話題發(fā)表自己的真知灼見。中國經(jīng)營報將對本次論壇所倡導(dǎo)的社會責(zé)任和社會企業(yè)精神進(jìn)行持續(xù)的關(guān)注。發(fā)現(xiàn)更多為新型城鎮(zhèn)化做出突出貢獻(xiàn)的優(yōu)秀企業(yè)和創(chuàng)新項(xiàng)目。也歡迎更多的企業(yè)參與和支持我們的評估項(xiàng)目。謝謝大家!

謝謝!感謝金社長代表主辦方將本次論壇的背景和意義做了一個簡單的介紹。接下來進(jìn)入本次論壇的主題演講的環(huán)節(jié)。第一位登臺演講的嘉賓，他是一位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也是一位典型的學(xué)者型官員，他在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的很多問題，特別是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問題上有獨(dú)到的見解和深入的研究。讓我們掌聲有請國家發(fā)改委副秘書長范恒山先生。有請!

各位親愛的來賓，我是研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)的。所以，今天我也借著這個機(jī)會再談一些關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展在經(jīng)濟(jì)政策方面的感想。要進(jìn)一步發(fā)揮區(qū)域政策對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大促進(jìn)作用。我這個發(fā)言純粹是因?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)工作者對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題的思考，不代表我所在的單位。講得不對，請大家批評。大家都知道：促進(jìn)我們經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，是當(dāng)前和未來一個時期我們面臨的突出任務(wù)。就今年上半年的情況來看，我們的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但是穩(wěn)中有優(yōu)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些重要指標(biāo)，盡管都在我們預(yù)計(jì)的合理的區(qū)間內(nèi)。但是，相當(dāng)一部分指標(biāo)，應(yīng)該說在中小區(qū)域在運(yùn)行。應(yīng)該說經(jīng)濟(jì)下行的壓力比較大，這個事情我們必須高度重視。要采取有利的措施來促進(jìn)我們的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長和機(jī)制增效。為什么呢?因?yàn)槿绻�我們的�?jīng)濟(jì)趨勢性地下滑，要恢復(fù)正常相當(dāng)不易，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的水平，為解決很多經(jīng)濟(jì)和社會矛盾還是具有重要的作用。所以，這個問題不解決好，我們還要付出比較大的經(jīng)濟(jì)和社會的代價。

我記得上一次我們區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟成立的時候我講到：中國經(jīng)濟(jì)體制增效的直接的簽名(音譯)，主要來自于三個方面。一個就是，要更加全面地充分地調(diào)動全體勞動者的積極性和創(chuàng)造性，激發(fā)我們整個社會的能量。

第二個方面，要更加深入地廣泛和徹底地推進(jìn)對內(nèi)對外的開放合作，來借力借勢來拓展我們的發(fā)展空間。

第三個方面，就是要更加重視實(shí)施具有針對性地，更加明確的區(qū)域政策，這樣來促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

比較而言，對于推動我們的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長來說。第三個方面，也就是我說的，要實(shí)施針對性更強(qiáng)、區(qū)域指向更加明確的區(qū)域政策，他所支撐的，所依賴的自身?xiàng)l件相對容易。他不需要做很深刻的體制創(chuàng)新，而前兩個方面都需要有深刻的體制機(jī)制的創(chuàng)新作為基礎(chǔ)，并且區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展又直接影響著區(qū)域經(jīng)濟(jì)，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)在某種程度上它是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域體現(xiàn)。所以，他直接跟國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。所以，完善我們的區(qū)域政策，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長具有更重要的作用。

這些年的實(shí)踐我們大家都看到，這個效果非常明顯。我想跟大家說，為什么區(qū)域政策在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面能夠起到更大的促進(jìn)作用，他的原因是什么?我想至少得概括為這么幾個方面。

第一個方面，它來自于從實(shí)際出發(fā)的分類指導(dǎo)。而分類指導(dǎo)對于一個地區(qū)本身而言，它是有針對性地解決矛盾和問題，消除地區(qū)發(fā)展的瓶頸。它是激發(fā)自身的比較優(yōu)勢，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展的核心競爭力。實(shí)際上這些道理很通受，所以我就不展開了。一個人只有發(fā)揮他的比較優(yōu)勢，才能有競爭力。對于我們相關(guān)聯(lián)的各個地區(qū)人員，分類指導(dǎo)，是在合理分工基礎(chǔ)上的有序發(fā)展，是自然要素的更大范圍的優(yōu)化配置和利用。各地的情況千差萬別，如果我們一刀切，要么形成盲目地指導(dǎo)，要么導(dǎo)致低水平的沖突�；�于在這個基礎(chǔ)上造成惡性競爭。這樣它不僅不能促進(jìn)我們生產(chǎn)力的發(fā)展，反過來它會破壞我們生產(chǎn)力的發(fā)展。

第一個原因，是因?yàn)樗麖膶?shí)際出發(fā)實(shí)施的分類指導(dǎo)。第二個原因是他來自于著力推進(jìn)重點(diǎn)地區(qū)的發(fā)展。我們的區(qū)域政策不搞一刀切，也不搞胡子眉毛一把抓，而是抓重點(diǎn)。以重點(diǎn)帶動全局，以重點(diǎn)平衡全局。在這個方面，一個是我們抓條件較好地區(qū)的率先發(fā)展。通過這些地方的探索、試驗(yàn)、示范，帶動輻射，乃至影響全國的發(fā)展。第二，加快貧困地區(qū)的加快發(fā)展。通過這些地區(qū)的加快發(fā)展，捕抓我們發(fā)展的短板，促進(jìn)全國經(jīng)濟(jì)的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展。所以，我們區(qū)域政策之所以能產(chǎn)生積極效果的第二個原因，是來自于抓重點(diǎn)地區(qū)的發(fā)展。第三個是來自于務(wù)實(shí)的措施和明確的目標(biāo)導(dǎo)向。我們分類指導(dǎo)的區(qū)域政策，他是以區(qū)域的實(shí)際狀況為基礎(chǔ)的。所以，體制的措施具有很強(qiáng)的針對性和可操作性，提取的目標(biāo)明確落實(shí)，具有可達(dá)性。不是好高騖遠(yuǎn)的，不是虛無縹渺的。

所以，在有利于在操作措施和目標(biāo)模式之間保持一致性，不會出現(xiàn)兩張皮，也能確保每一個措施在落實(shí)的同時產(chǎn)生時效。不可能是可有可無的措施，甚至是有害的措施。這也有利于我們始終堅(jiān)持我們的行動路線，沿著一個目標(biāo)前進(jìn)，不猶豫，不松勁。所以，為什么區(qū)域政策我們能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，我想這是第三個原因。

第四個，是來自于有效發(fā)揮中央和地方的兩個積極系統(tǒng)。我們的區(qū)域政策，體現(xiàn)了國家整體意志和地方合理要求的有機(jī)統(tǒng)一。一個方面，它是國家為某一個地區(qū)量身打造的。大家知道在1978年來，我們出臺了一大批影響國家發(fā)展格局的區(qū)域規(guī)劃和政策文件，他是國家為某一個地區(qū)量身打造。出發(fā)點(diǎn)是圍繞促進(jìn)這個地區(qū)的發(fā)展，是為這個地方在發(fā)展鋪路的。所以，他就充分考慮了這個地方的基礎(chǔ)、特點(diǎn)和需要。但是，另外一個方面，他又是基于國家整體戰(zhàn)略來考量的。所以，他的立足點(diǎn)是國家發(fā)展改革的大局，是國家組織制定的，并且通過了層層把關(guān)，不存說各行其是的問題。

但是因?yàn)檫@兩個方面的有機(jī)統(tǒng)一，就使我們把中央和地方的積極性都發(fā)揮出來。將不存在說我們的國家政策出不了北京城的問題。地方執(zhí)行這些區(qū)域化政策文件比中央部門還有利，還主動的問題。所以，國家區(qū)域規(guī)劃和政策文件，很巧妙地把整體一直體現(xiàn)到地方的發(fā)展設(shè)置中。而地方又通過這些文件，把自己的發(fā)展上升到國家層面來推動，起到了很好的效果。

所以，我想為什么這些年區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的那么紅火。原因在于我們立即出臺了一系列的區(qū)域政策，而區(qū)域政策之所以能產(chǎn)生時效。我把它歸結(jié)為四個來自于。所以，在今天的形勢面前，中央高度重視促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。明確提出要把培訓(xùn)的區(qū)域增長帶，作為推動我們發(fā)展的戰(zhàn)略支撐。所以，我們要按照中央的要求，善于實(shí)施區(qū)域發(fā)展的總體戰(zhàn)略。同時，適應(yīng)新的形勢，新的環(huán)境，新的任務(wù)的要求，完善著創(chuàng)新區(qū)域政策，進(jìn)一步發(fā)揮他在推動我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展，穩(wěn)定我們經(jīng)濟(jì)增長方面所起的特殊重要作用。

對于區(qū)域政策的完善和創(chuàng)新，我們正在探索之中。最近我有幾次跟記者的交流，談到一些想法。我想今天我再簡要地提這么三點(diǎn)。

我在想我們完善和創(chuàng)新區(qū)域政策應(yīng)該在這樣幾個方面進(jìn)一步下工夫。通過這樣來充分發(fā)揮它在當(dāng)前穩(wěn)定增長和未來體制增效中發(fā)揮更大的作用。我想第一個方面，是提高精準(zhǔn)性。就是要更加注重空間優(yōu)化，重視跨區(qū)域的發(fā)展，重視跨界結(jié)合部的發(fā)展，重視依托重點(diǎn)流域，重要通道的經(jīng)濟(jì)本區(qū)的發(fā)展。與此同時，我們還要進(jìn)一步強(qiáng)化符合條件的重點(diǎn)地區(qū)的試驗(yàn)平臺的建設(shè)。這些平臺今天在我們的發(fā)展改革中間起到了特別重要的作用。

我們要更加確定對癥下藥。要深化區(qū)情的分析，準(zhǔn)確地區(qū)域特點(diǎn)，提取更加有效的操作思路和舉措。我們要把握市場經(jīng)濟(jì)的要求，按照第一導(dǎo)向的規(guī)則，探索適宜的平臺和機(jī)制，來充分發(fā)揮各類主體的主觀能動性。我們要按照市場經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律來制定政策，推動區(qū)域間的合作互動，促進(jìn)區(qū)域間一體化，全國統(tǒng)一市場的形成。

第二個方面，我想是增強(qiáng)聯(lián)動性，在空間上更加促進(jìn)東中西協(xié)調(diào)發(fā)展和合作互動。包括推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移承接、推動區(qū)域間的要素流動和優(yōu)勢互補(bǔ)、推動區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)交流和交融。

我們要更加注重促進(jìn)海陸統(tǒng)籌，優(yōu)化陸域開發(fā)的格局，積極推進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，探索發(fā)展空域經(jīng)濟(jì)。

在領(lǐng)域上我們要加強(qiáng)區(qū)域政策與產(chǎn)業(yè)政策城鎮(zhèn)化發(fā)展政策的銜接，把促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與解決產(chǎn)能過剩、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)新型的城鎮(zhèn)化建設(shè)、消除環(huán)境污染、抑制生態(tài)破壞等等有機(jī)結(jié)合起來。

最后第三個方面，我們要提升協(xié)調(diào)性。大家知道，經(jīng)過這些年的努力，我們成功地扭轉(zhuǎn)了中部和西部遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后東部增長速度的這么一個格局。但是這不夠，我們要適應(yīng)意義經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)、體制改革不斷深入，并且我們不斷朝建成全面小康社會和現(xiàn)代化國家目標(biāo)邁進(jìn)的這么一個特點(diǎn)和要求。提升促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的水平和質(zhì)量，在進(jìn)一步縮小地區(qū)的增長、收入差距的基礎(chǔ)上，我們要通過扎實(shí)的措施，促進(jìn)我們地區(qū)間人均GDP、人均財政收入、人均擁有的財富水平以及實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化等重要指標(biāo)和重要方面以以后來取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

我想通過樣一些努力，我們的區(qū)域政策將不僅給我們國家?guī)�來更加協(xié)調(diào)、更加平衡的區(qū)域發(fā)展的格局，同時也將支撐著我們國家經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長、保持提質(zhì)增效，邁上新的水平和臺階，這就是我今天要發(fā)言的內(nèi)容，謝謝大家。

謝謝，感謝范秘書長，如果說范秘書長剛才的主題演講集中在政策指導(dǎo)方面的話，接下來我們不妨把目光聚焦在市場。接下來即將登場的這位就是在城鄉(xiāng)建設(shè)研究領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域富有豐富的經(jīng)驗(yàn)，他就是來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士讓我們掌聲有請秦虹教授。

大家下午好，今天會議的主題是新型城鎮(zhèn)化企業(yè)的社會責(zé)任，我們本身也會研究房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任，我們始終有一個觀點(diǎn)，在中國作為房地產(chǎn)企業(yè)，你除了履行一般的企業(yè)社會責(zé)任，比如說照章納稅、提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、維護(hù)好員工的利益等等，這些所有的企業(yè)必須做到的責(zé)任之外，很重要的就是必須要有國情意識。

今天我發(fā)言的題目就是《新型城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展》，要關(guān)注國情意識，具有國情意識的話，新型城鎮(zhèn)化無疑是未來房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的一個很重要的國情，因?yàn)橹袊�未來的�?jīng)濟(jì)發(fā)展重大的潛力所在就是新型城鎮(zhèn)化的推動。

大家知道新型城鎮(zhèn)調(diào)控會議已經(jīng)召開了，關(guān)于新型城鎮(zhèn)化主要有六大任務(wù)。六大任務(wù)里面其中有三個任務(wù)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、和房地產(chǎn)市場的發(fā)展都有直接的、密切的關(guān)系。

第一個方面，就是以市民化為核心的新型城鎮(zhèn)化的人口政策，新型城鎮(zhèn)化未來的發(fā)展，我們按照××里面所說，我們要解決三個"一億人的問題"。

一個就是已經(jīng)在城鎮(zhèn)領(lǐng)域務(wù)工的一億人的定居問題。

第二個一億就是一億人居住在城市里棚戶區(qū)和城中村的這些人的住房改善問題。

第三個是要解決中西部地區(qū)一億人就近城鎮(zhèn)化的問題。

我想新型城鎮(zhèn)化的人口政策，特別是市民化的人口政策，這三個一億人對于房地產(chǎn)來說、企業(yè)來說、市場來說，這是值得關(guān)注的。它對于房地產(chǎn)市場或者說房地產(chǎn)的發(fā)展會有哪些影響呢，我想涉及到如下三個方面。

第一個方面，就是意味著我們下一步城鎮(zhèn)住房的保障工作任務(wù)依然艱巨，我們還要持續(xù)把它做好，因?yàn)樾滦统擎?zhèn)化或者新定居的這些農(nóng)民工、外來務(wù)工人員，可能有一部分過去他們沒有本地戶口，他們享受不到城市的排他性的這種公共服務(wù)。今后他們定居在城市里面，特別困難的，又無力自主解決住房問題的這部分人，恐怕還需要政府的住房保障來給予覆蓋，這是第一個方面。

第二個方面，我們認(rèn)為我們要高度關(guān)注未來隨著城鎮(zhèn)化的定居落戶政策，初次在城市里就業(yè)的這一部分出資購房的家庭住房需求。也就是說按照我們的計(jì)算，未來到2020年，如果實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的這樣一個目標(biāo)，其中60%的需求來自于城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化新增城市人口需求的里面，主要的是初次置業(yè)的需求，我們所謂的剛性需求，其次是改善性需求。

60%左右的城鎮(zhèn)化進(jìn)程對于房地產(chǎn)帶來的需求，意味著我們未來的住房供給依然要高度關(guān)注首次置業(yè)的家庭中小戶型的需求，特別是在一些房價比較高、上漲想象力比較快的城市，正在積極探索這些共有產(chǎn)權(quán)住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房能解決什么問題呢，其中的核心問題，就是要解決新就業(yè)的，或者新進(jìn)入城市居民的這部分人，他們的住房需求既不需要住房保障來涵蓋，又無力購買市場價商品房，他們的居住需求，靠共有產(chǎn)權(quán)住房，給他們機(jī)會買低價住房，來解決他的第一次居住購買。政府優(yōu)惠讓利的部分，通過共有產(chǎn)權(quán)方式體現(xiàn)出來，來解決或者說來防止他其中的牟利問題。

我們從市場層面來說，我們覺得60%左右的新增需求是由于城鎮(zhèn)化帶來的，那么我們的未來市場供給上也要高度關(guān)注新型城鎮(zhèn)化的人口政策對于房地產(chǎn)市場來說，所帶來的機(jī)會，這是第二個方面。

第三個方面，人口政策帶來的第三個方面，實(shí)際上未來還有很多城市里的舊區(qū)、城中村、棚戶區(qū)改造空間潛力還是比較大的。如果說像北京開過了奧運(yùn)會，像上海開過了世博會，廣州也開過了大型活動。我們說它們在幾次舉辦的大型活動過程中，進(jìn)行了幾輪的城市舊區(qū)改造，那么未來還有很多大城市在城市快速擴(kuò)張過程中，帶來很多城中村，或者說在過去歷史上遺留下一些老的舊城區(qū)，也面臨著下一步升級改造這樣一個巨大需求。所以我們說我們的人口政策，三個一億人的問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是要高度關(guān)注的，就是他們對于住房的需求，在這三個方面，這是第一個，人口政策對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場的影響。

新型城鎮(zhèn)化的第二個政策就是以提高土地利用效率為核心的土地政策，土地與房地產(chǎn)的影響特別關(guān)注，以土地利用效率為核心，新型城鎮(zhèn)化里面提出要提高土地利用效率。那么對于房地產(chǎn)市場來說，意味著什么?我們認(rèn)為至少意味著以下幾個方面值得高度關(guān)注。

我們認(rèn)為未來城市的發(fā)展和用地，將改變過去這種新城建設(shè)、開發(fā)區(qū)建設(shè)大規(guī)模的新區(qū)建設(shè)發(fā)展格局，而主要以土地利用效率為核心，特別是在五百萬人口以上的大城市，不再簡單地增加一些新增的建設(shè)工地，這些大城市如何提高土地利用效率，如何來解決它們未來的土地問題。我們認(rèn)為按照現(xiàn)在的政府的預(yù)計(jì)，那么下一步兩個辦法來解決。

第一個辦法，就是要挖潛已有的城市建設(shè)用地的潛力，就是要把過去已經(jīng)是國有土地了，但是土地利用效率比較低的土地，實(shí)行再規(guī)劃。

另外一個，就是大城市不再搞這種新區(qū)開發(fā)，攤大餅的外延式的、粗放性的土地用地模式，而是要帶動周邊中小城市的城市群，這種可融性城市發(fā)展的格局。那么對于房地產(chǎn)市場意味著什么呢。

我們覺得第一點(diǎn)，意味著未來集約利用土地的這種開發(fā)模式是值得推廣的，過去浪費(fèi)的、粗放的這種土地開發(fā)模式很難持續(xù)。

第二點(diǎn)，我們認(rèn)為城市里面有低效利用的土地再開發(fā)，存在著巨大的空間，是值得企業(yè)開發(fā)關(guān)注的。

第三個，就是對大城市輻射，對大城市帶動影響力比較明顯的中小城市，在人口政策、落戶政策放開，以及受五大城市經(jīng)濟(jì)影響和土地城市的擴(kuò)張、解決土地需求的過程中，面臨著一些重大的發(fā)展機(jī)會，這是第二個方面，以利用土地效率為核心的土地政策。

第三個方面，對于房地產(chǎn)市場影響政策，就是以城市群發(fā)展作為主體空間形態(tài)的未來城市發(fā)展格局這個政策，也就是說我們過去的城鎮(zhèn)化也非�？�，但是過去的城鎮(zhèn)化發(fā)展和未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展有何不同呢?一個很大的不同，就是過去的城鎮(zhèn)化發(fā)展，是每個城市獨(dú)自的、各自的、分散的發(fā)展割據(jù)。而未來隨著中國城鎮(zhèn)化總體水平的提高，隨著政策的一些調(diào)整，我們下一步怎么城市化呢，是要以城市群作為城市化進(jìn)程發(fā)展主體的空間形態(tài)。

這樣的話，意味著我們過去獨(dú)立的、分散的、各自發(fā)展的城市化進(jìn)程將會變?yōu)槌鞘腥簝?nèi)各個城市協(xié)同發(fā)展的一種格局，在打造城市群發(fā)展的過程中，我們認(rèn)為對房地產(chǎn)開發(fā)是格外重要的。為什么?因?yàn)榉康禺a(chǎn)下一步的開發(fā)，就一定要關(guān)注房地產(chǎn)的需求在哪里，誰最需要住房，只有產(chǎn)業(yè)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展所支撐的需求，到外面去投資、去開發(fā)，這種房地產(chǎn)的投資開發(fā)和市場的選擇相吻合。

那么在新型城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)發(fā)展的格局里面，我們在打造城市群，實(shí)現(xiàn)城市群內(nèi)各個城市的城鎮(zhèn)化過程中，有一個很重要的因素影響城市群的形成，什么因素呢?就是公共交通網(wǎng)的建設(shè)，因?yàn)槲覀円�打造城市群，各個城市實(shí)現(xiàn)一小時或者半小時的城市圈，要知道城際軌道交通的公交化的實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)在國家的高鐵又把各個城市群連接起來，我們在想未來隨著城市群建設(shè)的發(fā)展，中國的城市現(xiàn)在有657個，657個城鎮(zhèn)在未來當(dāng)我們兩個層級的高速交通網(wǎng)形成的時候，這657個城市將會形成兩個層面。

一類城市是在整個國家高速交通網(wǎng)上有交通結(jié)點(diǎn)的這些城市。另一類城市是在高速交通網(wǎng)的下面。我們可以大致判斷，在高速交通網(wǎng)上的這些城市，未來它們的投資成本更低、投資效率更高，對產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力會更大。

所以我們在研究未來的需求在哪里，我們的政策對于房地產(chǎn)有什么影響的時候，一定要關(guān)注到這樣一些政策和引導(dǎo)的市場發(fā)展，而市場它主要取決于我們的產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，這個市場是有真實(shí)支撐力的市場。對于未來新型城鎮(zhèn)化，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，新型城鎮(zhèn)化是一個大的戰(zhàn)略，那么新型城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)的六大任務(wù)里面，其中有三項(xiàng)任務(wù)對于房地產(chǎn)未來的開發(fā)都是有非常重要的、非常密切的關(guān)系。

我們說房地產(chǎn)企業(yè)遵循社會責(zé)任，要高度關(guān)注具有國情意識，國情之一就是要關(guān)注未來的新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化會帶來未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的格局，是開企業(yè)在履行社會責(zé)任的時候需要高度關(guān)注的。

以上就新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響談以上方面的觀點(diǎn)，僅供參考，謝謝大家。

謝謝秦虹教授，毫無疑問新型城鎮(zhèn)化對于我們房地產(chǎn)市場的影響是非常明顯的。我們該如何看待在新型城鎮(zhèn)化的形勢下，目前的市場呢。接下來讓我們有請中國著名戰(zhàn)略咨詢專家、智綱智庫創(chuàng)始人王志綱先生為我們做《新型城鎮(zhèn)化的市場力》的演講，掌聲有請!

各位嘉賓下午好，人世間大家都在生活，但是我認(rèn)為分為三種形態(tài)，一種叫圈養(yǎng)動物，一種叫放養(yǎng)動物，還有一種叫野生動物，我是一個徹底的野生動物。當(dāng)然我也當(dāng)過圈養(yǎng)和放養(yǎng)，原來在基層里里干過。

今天的題目叫"新型城鎮(zhèn)化"，我非常慶幸自己有幸趕上這個人類歷史上劃時代的、激動人心的時刻，幾乎參與了這個過程三十年。所以今天從圈養(yǎng)到放養(yǎng)，最終變成野生動物的這么一個觀察者的角度，來談一談中國新型城鎮(zhèn)化。

我的題目叫《新型城鎮(zhèn)化之兩場統(tǒng)籌》，這個兩場是什么場呢，一場是官場，一場是市場。

因?yàn)樵谥袊�的波瀾壯闊的新型城�?zhèn)化過程當(dāng)中，要兩手都要硬，兩者都不能缺乏。大家看一看在今天的中國，整個西方的資本主義國家，可以說城鎮(zhèn)化用了七八十年，才基本上塵埃落定。

但是新興的資本主義國家也用了六七十年，而今天的中國，真正城鎮(zhèn)化到現(xiàn)在，也就是十五年到二十年左右，現(xiàn)在城市化率50%左右的話，至少還有十五年到二十年的高速發(fā)展時期。所以說如果我們把城市化、城鎮(zhèn)化用一個人來比喻的話，我們會發(fā)現(xiàn)驚人的相似，一個孩子出生，從嬰兒出生一直到三歲牙牙學(xué)語的時候，他的成長是非常緩慢的。

這個就像咱們中國幾千年來的農(nóng)業(yè)社會，怎么也突破不了10%的城市化率，但是自從共產(chǎn)黨建政以后，我們用了三十年的時間，慢慢地實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代工業(yè)化，這個時候城市化用了三十年的時間，也就是到20%再也上不去了。

但是我們短短的改革開放，特別是九十年代中到現(xiàn)在將近二十年的時間，咱們城市化的發(fā)展，我們幾乎每年以1%的速度往前走，現(xiàn)在城市化率到50%到60%，在世界上是一道波瀾壯闊的景象。這個相當(dāng)于一個孩子，從三四歲牙牙學(xué)語上幼兒園、上小學(xué)乃至中學(xué)，這個時候中學(xué)沒有用，到了十三歲，這相當(dāng)于咱們改革開放前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和工業(yè)化初期，怎么也上不去了。

后來改革開放我們用了十年到十五年的發(fā)展，通過開放融入了全球工業(yè)一體化，通過低成本的方式加入了全球的產(chǎn)業(yè)分工，最后從沿海到沿江到了沿邊，慢慢誕生了中國初期的工業(yè)化過程，這個時候中國開始井噴了。就相當(dāng)于一個孩子到了十五六歲讀完了，但是小學(xué)讀完了以后，到了高中、大學(xué)的時候，也就是我們說的青春期，十五歲到二十五歲的時候，你不想讓他長，他也是每天晚上拔尖、每天晚上長個子，瘋狂地成長，這叫青春期、青年時期。

而在這十五年，整個中國就像快速成長當(dāng)中的青春期一樣，充滿了毛病、充滿了抗力、滿臉是青春痘，但是滿臉是激情，把握不好就是問題少年，把握得好，就有巨大的未來。

那么到了今天，我們新型城鎮(zhèn)化的時候，這里有一個很重要的前提，昨天的城鎮(zhèn)化是舊的，舊的是矛盾叢生的，我們希望"新的"是要讓他成長得更加科學(xué)、更加溫和、更加有修養(yǎng)、更加紳士。這就相當(dāng)于一個孩子十八歲到讀大學(xué)以后必須接受人類歷史知識的積累和熏陶，最后成為一個紳士。到了二十三歲讀碩士甚至讀博士，最后成為有用之才。

所以我們回過頭來看，這個新型城鎮(zhèn)化相當(dāng)于一個人的成長過程，前面講完以后，我就想講講兩場統(tǒng)籌的問題。

為什么這么講，我們作為一個戰(zhàn)略智庫，可以說每年要作上百個個項(xiàng)目，今天來了以后非常幸運(yùn)，見到很多有名的企業(yè)，我從事這個行業(yè)二十年，做過上千個項(xiàng)目。

那么今天想利用這個機(jī)會回頭看看，一些感受,怎么才能夠使我們的新型城鎮(zhèn)化在科學(xué)的道路上真正地做到胸有成竹，走得好、走得穩(wěn)。

我想講的第一個前提條件，在這個官場和市場兩只手當(dāng)中，我們會發(fā)現(xiàn)一個非常有趣的現(xiàn)象，當(dāng)官場醞釀更多的時候，就是一味地政府主導(dǎo)這個新型城鎮(zhèn)化的時候，其后果將會是災(zāi)難性的.大家看一看今天的中國，從鎮(zhèn)中心區(qū)到云南的城中心區(qū)以至于到全中國，普及于幾乎所有的中心城整個城市的這些中心區(qū)，這些新城、這些CBD�；�本上少則幾百億、多則幾千億，很多地方到現(xiàn)在還是鬼城、空城。

有很多地方，包括廣州這樣發(fā)達(dá)的地區(qū)，一個珠江新城，從打造國際大都市到最后消耗完畢，用了二十五年時間。期間有將近十年左右是空城，況且不說這些中西部的省會城市。這種看起來GDP上市了，但是浪費(fèi)之極，其效率之低下，對于一個國家、對于一個民族的損害，那是非同一般的，凡是這種項(xiàng)目都是長官意識都是政府用力過多，而市場根本沒有根基。因?yàn)槭袌龅牧α�，商人是逐利人，商人是很清醒的，一般的情況下面，他們不見到實(shí)際的時候，他們都會等著看政府的笑話。最后政府通過銀行和資金，幾百億、幾千億砸出來很漂亮的現(xiàn)代化誠實(shí)的時候，其實(shí)沒有未來。

當(dāng)然政府耗不起，二十年、三十年以后，也慢慢地衰退只有咱們中國政府能夠扛得住這樣的風(fēng)險，這是深刻的教訓(xùn)。

另外還有一條，就是市場的后果政府不作為，這個是市場這只無形的的手兩個地方，一個是未來的××那個鬼城，還有一個是海南，基本上是土豪、國企、央企、市場經(jīng)濟(jì)在里面大展拳腳，最后的結(jié)果，整個城市的泡沫化極其嚴(yán)重，大量的房地產(chǎn)，一個是鄂爾多斯形成了鬼城，一個是海南，大量的寶貴資源商業(yè)投資的規(guī)劃，叫三菜一湯，一道菜，高爾夫球場，兩道菜，五星級酒店，三道菜，臨海別墅，最后一湯，游泳池或者溫泉。

這就是整個海南省的業(yè)態(tài)，所以說市場化以及商人大展拳腳，造成了嚴(yán)重的結(jié)果。綜合這些東西，我認(rèn)為在中國要真正走新型城鎮(zhèn)化這條道路，一定要所兩場統(tǒng)籌。這里面簡單的有三個問題，我記得當(dāng)年我們做西安的時候，當(dāng)時還是栗戰(zhàn)書是市委書記兼省委副書記，委托我們做西安戰(zhàn)略，就是地理戰(zhàn)略當(dāng)是西安和成都，原來是基本上處于同一個水平，成都的人口是西安的三分之一，成都的資金總量占三分一一成都今后可能成為西部中心網(wǎng)。他說西安高科技發(fā)展，深入溝通，省長委托我們做好西安的戰(zhàn)略，這是一個判斷，中國的經(jīng)濟(jì)總量，特別是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)未來絕不是過剩的，西安不用招標(biāo)，只要在高新區(qū)，在西部，特別是產(chǎn)官學(xué)研一體化是有競爭力的。

投入了更多的資源最后得出結(jié)論，就是中國有三個首都，北京是政治首都，上海是經(jīng)濟(jì)首都，西安是文化首都，也就是說當(dāng)時的西方在國外講中國威脅論的時候，其實(shí)我們中國是一個和平的國家，中國不是窮困的國家，在歷史上比很多國家的富人多，我們有漢唐盛世和絲綢之路，而漢唐盛世和絲綢之路的主辦地就是在西安，因此西安稱為中國的文化首都。

所以我們給省長一個皇城戰(zhàn)略，用西安的故事來說，曲江新區(qū)(音)，我們通過規(guī)劃，通過曲江新區(qū)打造，把西安城區(qū)的地下面搬到地上面的資源，使得最后西安一下子包括×新區(qū)也請我們做了戰(zhàn)略，確實(shí)西安做得還算不錯。

最近據(jù)說習(xí)總書記下個月要到下個月主持新絲綢之路的戰(zhàn)略座談會，看了西安項(xiàng)目又可以大展拳腳，這是西安的。

歷史上還有所謂城鎮(zhèn)化，那就是麗江，我們在座的很多人都去過麗江，現(xiàn)在去麗江總有這種感受，今天到了麗江，什么所謂的巴離島根本不去了，幾乎都是在休閑度假的搶灘麗江，甚至把麗江推出××新產(chǎn)品。那么為什么會在麗江，其實(shí)四年前我們給麗江×戰(zhàn)略定位，當(dāng)時整個麗江有兩個城鎮(zhèn)化。

一個是所謂的跑步前進(jìn)，要中央批一個項(xiàng)目，而麗江項(xiàng)目，麗江的書記和市長就告訴我，完全拿去以后，我們麗江怎么辦，后來就告訴他一句話，要相信市場的力量。跑步前進(jìn)但是如果市場跟不上，最有文化沉淀的是麗江，開發(fā)最早的是麗江有大山有體驗(yàn)、度假、休閑，把麗江真正做成一個度假休閑中心，麗江的產(chǎn)業(yè)不用擔(dān)心了，而且水平上升，把這些全部砍掉了，生態(tài)不會在這里破壞了，就憑這個產(chǎn)業(yè)支撐起這個小鎮(zhèn)的順利發(fā)展。

麗江的書記接受了我們的戰(zhàn)略，最后我們當(dāng)顧問當(dāng)了十年，現(xiàn)在麗江已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)初的承諾，成了整個云南、整個中國西部最宜人，而且靠旅游度假休閑就支撐起這個地方的發(fā)展，而且有效地保護(hù)生態(tài)的地方，這個例子就在眼前。

當(dāng)然還有一個項(xiàng)目，最近中央主導(dǎo)一個新經(jīng)濟(jì)一體化，其實(shí)早在十年前，我們就非常有幸地介入到廊坊的發(fā)展戰(zhàn)略，在做廊坊發(fā)展戰(zhàn)略的時候，在做廊坊發(fā)展戰(zhàn)略的時候，廊坊當(dāng)時的書記就問我們廊坊怎么辦，我們給廊坊制定了一個休閑度假商務(wù)區(qū)，去分擔(dān)北京的休閑度假需求，廊坊的戰(zhàn)略，按照大北京的一個休閑度假商務(wù)區(qū)來打造，經(jīng)過十年發(fā)展，現(xiàn)在廊坊已經(jīng)獲得了成功，而且也沉淀了一批企業(yè)，還有麗江也培養(yǎng)了一大批企業(yè)。

講完這些故事以后，一個好的領(lǐng)導(dǎo)，一定要善于和兩場統(tǒng)籌，官場和市場，官場的力量固然很重要，但是一定要尊重市場，只有這兩者把握好，才能走得更好、走得更遠(yuǎn)，做完這些事以后，我跟這些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)交流以后，大家給出三個判斷，就是在新型城鎮(zhèn)化方面，應(yīng)該注意三個原則。

第一個，做任何區(qū)域規(guī)劃和戰(zhàn)略的時候，一定要有一個四劃的原則。

第二個觀點(diǎn)，做什么事情一定要注意內(nèi)容為王，它是平臺很重要，內(nèi)容更重要，未來要打造新型城鎮(zhèn)化，盡管它已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了調(diào)整，其實(shí)今天的中國不是平臺的問題，而是內(nèi)容的問題，特別是四萬億出來以后，產(chǎn)生了成千上萬個四萬億規(guī)模，好的企業(yè)沒有十年八年來思考是做不好的，我相信做好企至少需要五到十年，把內(nèi)容做好，它才能真正的提質(zhì)增效，創(chuàng)造市場，謝謝大家。

謝謝，在我們新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的今天，我們的市場上的確需要我們的企業(yè)更加明晰地制定自己的發(fā)展策略。那么當(dāng)前的市場上來講，我們需要怎樣的具有社會責(zé)任感的企業(yè)呢。接下來我們就這一主題進(jìn)行探討，下面的嘉賓不僅僅是我們的東道主，同時也有很多的身份，比方說中國社科院學(xué)部委員、博士生導(dǎo)師、中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長，他即將給我們分享的題目是《新型城鎮(zhèn)化需要承擔(dān)社會責(zé)任的企業(yè)》，讓我們有請金碚先生，有請。

今天我在這里跟大家交流一個問題，就是我們這個論壇的主題，就是市場的力量。在新型城鎮(zhèn)化的過程中間，怎么樣發(fā)揮市場的力量。

在市場中間最重要的一個主體是企業(yè)，那么通過企業(yè)在市場中間的競爭，它能夠?qū)崿F(xiàn)社會的進(jìn)步。問題是城鎮(zhèn)化過程，它是人類歷史上一個社會性非常強(qiáng)的一個人類的行為。什么叫社會性很強(qiáng)呢，就是我們說市場發(fā)揮作用的時候，社會經(jīng)濟(jì)學(xué)都是研究在各自產(chǎn)業(yè)圈利益的范圍之內(nèi)，來計(jì)算我們的成本和收益。

這個話是什么意思呢?就是說我們的生產(chǎn)、我們的交換是假定和其他人無關(guān)的，盡管在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面我們承認(rèn)存在著所謂的外部性，實(shí)際上在現(xiàn)實(shí)中間，很少有什么生產(chǎn)中，交易社會和別人無關(guān)，僅僅是和當(dāng)事者相關(guān)。

但是我們做經(jīng)濟(jì)學(xué)是基于這樣一個假定，就是說如果我們不考慮外部性，只要通過市場的這樣一個機(jī)制，就可以使得企業(yè)在追求自己利益的時候，會實(shí)現(xiàn)社會利益的最大化。通俗的講叫做人人為自己、上帝為大家。

什么叫人人為自己呢?就是每一個企業(yè)、每一個人都以追求自己自身利益的最大化作為你的行為目標(biāo)，只要每個人都這樣做，那么市場經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)理論或者說相信市場的力量這只看不見的手，就能使得人人在為自己努力的時候，最后對社會最有利。那么經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中講，我們兩個人進(jìn)行的交易過程當(dāng)中，不管是什么產(chǎn)品，我們只要達(dá)到一個價格，這個價格只要市場當(dāng)中有效進(jìn)行的。那么市場通過這只看不見的手，就可以實(shí)現(xiàn)叫做一般情況。就是整個社會能福利利益最大化。

在這種情況下，我們就叫做最經(jīng)典的市場邏輯，在這樣一個最經(jīng)典的市場邏輯里面，企業(yè)是什么呢?企業(yè)就是追求自身利益最大化的這么樣一個主體，這樣的企業(yè)我們叫做古典企業(yè)或者我們叫做經(jīng)濟(jì)人企業(yè)，你只要考慮自己的利益，你一定可以實(shí)現(xiàn)社會利益最大化。這樣的理論對嗎?很大的程度上是對的，但是它的對是有很多很多的假設(shè)前提，它有一個假設(shè)前提我剛剛講的，就是你假定你的行為不影響別人。

但是很可惜，我們企業(yè)的生產(chǎn)活動是影響別人的，特別是在城鎮(zhèn)化過程中間，我剛才講城鎮(zhèn)化是人類歷史上面高度社會性的人類現(xiàn)象，什么叫高度社會性?就是人聚集在一塊，集聚以后，你發(fā)生的每一樣事情，你做的每一樣事情，其實(shí)你都影響到別人，就是你的利益超過了你的產(chǎn)權(quán)邊界。

在這個時候，就提出了另外一個企業(yè)邏輯和市場邏輯，就是說企業(yè)除了要做一個經(jīng)濟(jì)人，你除了要追求利潤最大化之外，你還要承擔(dān)社會責(zé)任。那么按照古典企業(yè)的理論，什么叫社會責(zé)任，企業(yè)只有兩個社會責(zé)任，第一個社會責(zé)任，就是我生產(chǎn)最好的產(chǎn)品，以最高的效率生產(chǎn)最好的產(chǎn)品，以最低的價格賣給最多的人，這就是我的社會責(zé)任。

第二個社會責(zé)任是什么呢?就是交稅，我賺了錢了，我把稅交給國家了，就是這兩個東西是我企業(yè)的社會責(zé)任，除此之外企業(yè)沒有其他社會責(zé)任，如果你還叫企業(yè)有其他社會責(zé)任，那就是破壞市場經(jīng)濟(jì)的邏輯，這個理論在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，實(shí)際上具有高度的外部性和社會性的，你不能影響別人，不能不顧別人。所以第一個邏輯我剛剛講的，企業(yè)叫做人人為自己、上帝為大家，就變成什么呢?就是說人人為自己，但是你也要顧大家，你不能只顧自己、不顧大家，那么這就叫做社會責(zé)任。

這樣的企業(yè)理論叫做公民企業(yè)，企業(yè)不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)人，而且也是一個社會中間的公民，所以叫做企業(yè)公民或者叫做公民企業(yè)，這是第二種企業(yè)理論。但是這樣一個理論有沒有它的局限性呢?有，就是說企業(yè)賺了很多的錢，然后我同事又要承擔(dān)社會責(zé)任，那么會產(chǎn)生兩個問題。

第一個問題是我承擔(dān)了社會責(zé)任以后，會不會影響到我自己的競爭力，就像我們以前國有企業(yè)一樣，承擔(dān)了很多社會責(zé)任，如果承擔(dān)了很多社會責(zé)任，就變成了社會的負(fù)擔(dān)，讓自己的企業(yè)沒有競爭力，這是一個有可能產(chǎn)生的問題。

有可能產(chǎn)生的第二個問題，就是說企業(yè)存在的很多社會責(zé)任，比如說捐助了某個學(xué)校，你捐助了很多弱勢群體，你給慈善組織捐了很多錢。那么我的一個問題，就是說你捐的這些錢，做的這些慈善事業(yè)，你做的這些好事，真正的是實(shí)現(xiàn)了資源有效配置嗎，就是說這個錢你捐給了別人，別人是把這個錢很有效地來使用了嗎?沒有辦法保證。

假設(shè)有一種疾病，這種疾病，有十萬個人得了這種疾病，我要給你捐助，去救助得這個病的人，但是你的力量只是能夠救助這十個人，你在這十萬個人里面怎么能夠找到這十個人，剛好這十個人是最值得你救助的呢，理論上說你的資源做了最有效的配置嗎，第一種企業(yè)是把財富交給國家，然后國家來配置資源。但是不管怎么說，第二種企業(yè)理論是有道理的，它看到了企業(yè)在它的行為過程中間，它影響了別人、影響了社會，如果你不顧社會、不顧別人，這個企業(yè)在公民社會里面不能夠很好地生存。

這樣一種情況在世界范圍內(nèi)，現(xiàn)在成為一個很時髦的印象，說我要做負(fù)責(zé)任的社會企業(yè)，那么第一個你是古典企業(yè)，那么你成為優(yōu)秀的企業(yè)，但是你成為不了偉大的企業(yè)，只有承擔(dān)社會責(zé)任的企業(yè)，才能夠成為偉大的企業(yè)。但是我前面講過，你要成為有社會責(zé)任的企業(yè)，你還有兩個很大的局限和邏輯上面的兩個缺陷。

所以世界上出現(xiàn)了第三種企業(yè)，叫做社會企業(yè)，大家記住，第一種企業(yè)的邏輯是說人人為自己、上帝為大家。第二種企業(yè)是說人人為自己，也要顧大家。第三種企業(yè)的理論是說我主觀為大家，但是客觀上我也為自己。什么意思呢，就是說我這個企業(yè)行為已經(jīng)不僅僅是為了主觀目標(biāo)上為自己，我是為了解決社會的一個問題，解決一個社會的公益性的問題，比如說在城鎮(zhèn)化過程中間，有很多這樣的事情。

比如我正在打造美麗的城市，但是我是要使用有效的企業(yè)的辦法，來實(shí)現(xiàn)社會的目標(biāo)。這樣的企業(yè)我們叫做社會企業(yè)，這個社會企業(yè)里面有兩個最典型的代表，一個是比爾蓋茨，當(dāng)他在做微軟的時候，他可以是一個企業(yè)，富有社會責(zé)任的企業(yè)，畢竟主觀目的還是企業(yè)利潤最大化，現(xiàn)在企業(yè)要讓別人去做，我要做一個蓋茨基金會，這個基金會的目標(biāo)是公益的，但是它的方式是創(chuàng)新的，為什么要企業(yè)家來做這個公益的目標(biāo)呢，這個就是說如果我做公益的人、做社會責(zé)任的人，如果他不能夠有效地來管理這個資金、這個項(xiàng)目，他可能心是好的，但是效率是低下的，這是我們很多慈善組織的問題，你的心是好的，但是你的效率是低下的。

但是社會企業(yè)的邏輯是說我心是好的，效率也是高的。第二個例子就是金融的例子，得諾貝爾和平獎的孟加拉的尤努斯，他辦窮人銀行，他是很典型的社會企業(yè)家，邏輯是說我的目標(biāo)是公益的，是為大家的，但是為大家，我去用一個高度創(chuàng)新的方式，我不是簡單的去施舍，我不是簡單的做好事，我是用有效的市場機(jī)制來實(shí)現(xiàn)社會公益目標(biāo)，這樣的企業(yè)叫做社會企業(yè)。

當(dāng)然想一想在我們現(xiàn)實(shí)中間，這三類企業(yè)都應(yīng)該是什么樣的，也就是說在現(xiàn)實(shí)中間，哪類企業(yè)應(yīng)該是在怎么樣的場合發(fā)揮它的功能，應(yīng)該客觀地說，在我們現(xiàn)實(shí)中間，第一類企業(yè)是古典企業(yè)，應(yīng)該說還是為數(shù)最多的，這樣的企業(yè)只能做到優(yōu)秀企業(yè)。

第二類企業(yè)很不容易，第二類企業(yè)我們叫公民企業(yè)，也就是說你不僅要做到自己的業(yè)績很好，而且你要有能力、有實(shí)力來承擔(dān)社會責(zé)任，而承擔(dān)社會責(zé)任的過程當(dāng)中，很可能是要你做出更大的負(fù)擔(dān)，我是一種付出。第三種企業(yè)叫做社會企業(yè)，做這樣的企業(yè)更加難，這種企業(yè)它的目標(biāo)就是社會的，就是公益，但是它又要用創(chuàng)新的方式來實(shí)現(xiàn)它的公益性目標(biāo)，這個可能是全世界最優(yōu)秀的企業(yè)、最卓越的企業(yè)家才能做的一件事情。

世界首富之一巴菲特他掙了很多錢，他想做公益，但是他說我自己做不了，我沒那個能耐，但是我看好了比爾蓋茨，我把我的錢給了比爾蓋茨基金會，你去做社會企業(yè)家，我作為他的財神爺，捐給他們以后，他們可以很有效地使用這些資金。所以我們在城鎮(zhèn)化的過程中間，大家可以想象，城鎮(zhèn)化的過程不僅僅是一個簡單的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，它是一個經(jīng)濟(jì)和社會問題高度結(jié)合在一起的。在這個中間簡單地依靠古典企業(yè)的邏輯，企業(yè)為了賺錢，只要高效率地賺到了錢，通過市場這只看不見的手，獲得社會福利的最大化，這個在邏輯上似乎成立，但是在現(xiàn)實(shí)中間，特別是在城鎮(zhèn)化的過程中間，這個邏輯在現(xiàn)實(shí)上是不成立的。

剛剛王志綱先生講到兩個，一個是市場，一個是官場，其實(shí)我從企業(yè)的角度來講，企業(yè)應(yīng)該有這么三類。所以在中國現(xiàn)在的發(fā)展過程中間，我們不乏第一類企業(yè)也做得很優(yōu)秀，那么我們在更多的提倡第二類企業(yè)，承擔(dān)社會責(zé)任的公民企業(yè)，但是我們特別在城鎮(zhèn)化的過程中間來發(fā)現(xiàn)非常具有創(chuàng)造力、具有創(chuàng)意，又有社會目標(biāo)的這種作為自己企業(yè)行為的實(shí)現(xiàn)方向，這樣的企業(yè)是社會企業(yè)，中國的市場經(jīng)濟(jì)只有三十多年的歷史，我們的企業(yè)在迅速成長，但是從一些發(fā)達(dá)國家、成熟國家來看，這三類企業(yè)現(xiàn)在都有很好的表現(xiàn)。所以中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會，以及全國區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)升級研究聯(lián)盟順應(yīng)這么樣一個研究項(xiàng)目，就是希望在中國從現(xiàn)在開始，我們來研究、發(fā)現(xiàn)、評估、宣揚(yáng)在城鎮(zhèn)化過程中間，這三類不同的企業(yè)，它們是怎么樣能夠體現(xiàn)它的社會責(zé)任，它是怎么樣做出社會貢獻(xiàn)，在這里除了我作為學(xué)者發(fā)言之外，也作為這個項(xiàng)目成員之一，希望大家?guī)Ц�多的企業(yè)來參與這樣一個項(xiàng)目，這個項(xiàng)目也是社會責(zé)任的項(xiàng)目，希望通過這樣一個項(xiàng)目來告訴世界、告訴全國，哪些企業(yè)在城鎮(zhèn)化的過程中間，它們以什么樣的創(chuàng)新思維，在承擔(dān)著社會責(zé)任，而且做出了卓越的社會貢獻(xiàn)。

客觀地說，在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中間，通過我剛剛講的發(fā)言大家也可以看到都不容易，真正要實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會責(zé)任，對于企業(yè)來講是一件不容易的事情，所以我們希望發(fā)掘培養(yǎng)更多優(yōu)秀、偉大、卓越的企業(yè)，謝謝大家。

謝謝，感謝金碚社長，毫無疑問我們的新型城鎮(zhèn)化對于我們的企業(yè)也提出了更高的要求。接下來我們將對于新型城鎮(zhèn)化的路徑選擇進(jìn)行探討，有請盤古智庫理事長、盤古質(zhì)庫學(xué)術(shù)委員會委員、國際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬先生做主題演講，掌聲有請!

大家下午好，這個時候是大家最想睡覺的時候，因?yàn)閯偛盼以谙旅娲蛄藥讉�哈欠，因?yàn)榈竭@個時候?qū)儆谙奶毂容^困的時候。實(shí)際上中國的新型城鎮(zhèn)性規(guī)劃發(fā)展了有幾個月，我們應(yīng)該說去年城鎮(zhèn)化最高潮的時候是在去年，因?yàn)閲?yán)格地講現(xiàn)代是城鎮(zhèn)化的退潮，為什么會出現(xiàn)這個局面呢?也就像今天下午一樣，到了下午大家容易困，困的時候容易有憂，因?yàn)樽罱�我在全國跑了很多地方，因�(yàn)楝F(xiàn)在來講城鎮(zhèn)化的路徑意義不大，現(xiàn)在前段時間我們總書記明確要求，到每個部位去講課，講課的目的是要推動深化改革的推行，講的概念只有四個字案例和落地，因?yàn)槿�中全會過去已經(jīng)多少年了，我相信有些東西，你看三中全會有更多人落地了的案例，同樣對于新型城鎮(zhèn)化里邊爭爭吵吵搞了兩三年，現(xiàn)在規(guī)劃出臺了以后，我們最需要的和最近提振的就是案例落地了，案例和落地中間，關(guān)于落地的思考中間，我有一個問題，就像今天的這個主題一樣，講的很有價值，要尋找市場的力量，因?yàn)楫?dāng)前雖然是它的困值，前一些年的城鎮(zhèn)化在做頂層設(shè)計(jì)，嚴(yán)格的意義上來講，頂層設(shè)計(jì)可能是這么干活，當(dāng)然頂層設(shè)計(jì)干完以后，市場的主體接不上，為什么?就因?yàn)橹虚g有政府在作為，所以前一段時間，總體拍桌子說，我們要抓落實(shí)，要督促它，要站一點(diǎn)，你看看，站的高才看的遠(yuǎn)，那個雖然理解當(dāng)前中國的現(xiàn)實(shí)，這個站的不高，要想爬的遠(yuǎn)難度就比較大，結(jié)果看的有限，那在這種情況下我們看，當(dāng)然中國的新型城鎮(zhèn)化往前走的時候，落實(shí)中間有一個重的一個力量，就是政府，尤其是政府的官員，政府的官員現(xiàn)在有兩個原因，一個八項(xiàng)規(guī)定管的太嚴(yán)，第二個是抓人太多，現(xiàn)在形勢不再考慮什么開拓前進(jìn)，而是在考慮怎么平安度過，那么在這種情況下，他的動力從哪里來?所以我們要講，在這個時候，中央當(dāng)前發(fā)布的這種群眾路線是對的，必須這么走，我這么走啊，我們民心不會得到更多的支持，我們黨中央國務(wù)院做了三點(diǎn)要求，要求做，但是做的中間要怎么把目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)中間怎么拆出來，那么就有一股力量，就是市場的力量，反過來講，政府要做的事情就是要簡政放權(quán)，讓市場主體來決定城鎮(zhèn)化怎么走、怎么做，所以這就是一個基本的路徑。我今天給大家發(fā)表據(jù)個觀點(diǎn)，一個觀點(diǎn)我們最近做了一個課題，做了一個課題，就是做了信息化與城鎮(zhèn)化所關(guān)聯(lián)的影響。因?yàn)槎贾�道我們現(xiàn)在更多的思考，是用以前的工業(yè)化城鎮(zhèn)化來推動這個城鎮(zhèn)化的過程，我記得前幾年去四川的時候，當(dāng)時提的概念就說，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化兩化.但現(xiàn)在明確一下工業(yè)化有點(diǎn)大于城鎮(zhèn)化了，因?yàn)樽罱�合肥的�?jīng)濟(jì)總量增長是4.1%，我們黑龍江是全國增長最低的2.9%。一個很重要的原因是，工業(yè)產(chǎn)能過剩，直接導(dǎo)致了我們以前規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化產(chǎn)能過多的這個游戲玩不下去。所以當(dāng)前為什么說會出現(xiàn)很多空城和鬼城，一個方面是市場在做力量，第二個方面是我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展沒有新動力，因?yàn)槲覀冊谧鲣撹F、在做汽車，基本上你要什么、造什么，就剩什么，剩什么就虧什么。現(xiàn)在講產(chǎn)業(yè)和城市互動沒有意義，所以講有可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，跟城鎮(zhèn)互動才有意義，那么我們通過新型城鎮(zhèn)化的影響，我們最近做了四個子課題。第一個課題我們已經(jīng)發(fā)布了，我們和阿里巴巴一起，和副總裁我們一起發(fā)布了，就是說電子商務(wù)對城鎮(zhèn)化的影響。

那我們通過電子商務(wù)的影響以后，我們研究了以后，因?yàn)榘⒗锇桶鸵郧罢f，電子商務(wù)的發(fā)展，會促進(jìn)逆城鎮(zhèn)化，會有小城鎮(zhèn)，有利于農(nóng)村的發(fā)展，但是我們通過研究結(jié)果顯示，當(dāng)電子商務(wù)的發(fā)展，北京、上海、廣州、深圳這些大城市也有機(jī)會，原因是比較多的，不展開講了，提兩到三個觀點(diǎn)拿出來說。

第一個，電子商務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈，這是服務(wù)業(yè)。服務(wù)業(yè)最核心的就是兩點(diǎn)，人才與人口。那么北京、上海的人才和人口比一個縣城有很多。

第二個，我們電子商務(wù)發(fā)展的結(jié)構(gòu)已經(jīng)到地區(qū)政府，已經(jīng)到縣里面去了，因?yàn)槿ツ晡覀冊谔詫毱脚_中間，賣了這個將近兩萬億的中間，農(nóng)產(chǎn)品只賣了200個億，200個億怎么能支撐我們大量的縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呢，占的比重1%左右，你靠1%的經(jīng)濟(jì)增長，能支撐小城鎮(zhèn)的發(fā)展嗎?能支撐縣域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嗎?

第三個，你可以假如說講，用現(xiàn)在的話講，C2C，當(dāng)未來支撐的B2C，B2C是要有組織的，進(jìn)行組織的，越到大城市，它發(fā)展的越好。我們目前同樣的研究得出的結(jié)論就是，遠(yuǎn)程教育和遠(yuǎn)程醫(yī)療這種技術(shù)的推進(jìn)，會有利于推進(jìn)公共服務(wù)的政治化，但是要進(jìn)一步的去往大城市去集中，得出的結(jié)論就是當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化的路徑在走，在新技術(shù)的引擎下，經(jīng)濟(jì)的引擎下，會進(jìn)一步向大城市走。大城市走的原因，新經(jīng)濟(jì)和新技術(shù)之所以占領(lǐng)的原因，核心原因是背靠著這種市場的力量。

今天中午，我和一個老總在吃飯，還和一個部長在吃飯，聊了個觀點(diǎn)，他們很有講了一句話，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)表面看起來中國人很風(fēng)光，背后的賺錢不如日本人和美國人，阿里巴巴上市，馬云變成了900億的富豪。你知道雅虎變成了多少億的富豪嗎?中國的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)基本上被美國人和日本人占最大的利益，但是為什么央企不能出頭，因?yàn)檠肫蟮睦峡偹�不敢出頭，他要對這個投資負(fù)責(zé)。有央企或者是純粹市場的思維，不是有風(fēng)險的思維，而是政治思維、行政思維，是一個要對上面交待的思維，那我們在這種情況下，我們沒有看上龐大的央企去投資一個新經(jīng)濟(jì)。而這背后的原因就是，當(dāng)央企越來越少，我們民營資本越來越多，我們市場力量主體越來越發(fā)展，也就意味著我們新經(jīng)濟(jì)會越成熟，越快地得到發(fā)展，而只有新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國城鎮(zhèn)化才有可能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。要不然都留下了我們的空城和鬼城。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)支撐，所以這個背后可以說，我們要從市場這個角度的路徑去選。

第三個方面，就是我們最近談的最熱門的這個經(jīng)濟(jì)一體化，因?yàn)槲覍��?jīng)濟(jì)一體化也做了很多思考，那背后的原因，我有個觀點(diǎn)。這個一體化大家說要成立，作為家庭的成員，說天津某一個人到經(jīng)濟(jì)一體化辦公室來搞復(fù)職，人家就說，這個級別低了，但是請問一下就是總書記做一體化的時候，做一體化的小組長，做辦公室主任，能夠推動經(jīng)濟(jì)一體化嗎?也推不動，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)一體化中間存在的問題，就是因?yàn)槭袌隽α坎怀浞�。長三角、珠三角的情況之所以比我們這個經(jīng)濟(jì)一體化程度要好，這個原因的背后有市場的力量，所以還是希望我們都知道，新型城鎮(zhèn)化中間最核心的支點(diǎn)以城市群眾作為主體形態(tài)，所以我扮演經(jīng)濟(jì)一體化這個第三級，是城鎮(zhèn)級很重要的表現(xiàn)形態(tài)，那我們在這種情況下，如果我們不相信市場的力量，而用行政的力量去做，請問一下，能把這個地方做好嗎?我個人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)一體化這個辦公室主任的級別越高，越做不好經(jīng)濟(jì)一體化，因?yàn)楸本┑倪@種自私自利，北京的這種資源，吃的太飽了。就因?yàn)樾姓�在配置資源，而不是市場在配置資源，如果市場在配置資源的話，自然而然北京不會出現(xiàn)這種情況了。

舉個例子，最近北京市規(guī)劃局傳言說，不會把地鐵修到河北去。這句話昨天北京市規(guī)劃委辟謠了，但是有個角度，坦率地說北京真有一點(diǎn)動力把地鐵修到香河，修了過去，因?yàn)橐粋�方面關(guān)于拉動北京市土地的價格，第二個是北京市修的話還要出錢。但是如果北京、天津、河北成立了投融資的平臺之后，讓北京控股，讓河北控股，讓天津控股，成立了一個股份有限公司，通過公司化的行為，相信一定可以找到經(jīng)濟(jì)一體化，這個城市群體的建設(shè)中間。大家可能通過市場談話方式來找，比如說北京說你占60%，河北占20%，天津占20%，這個公司就可以談得成，而如果是政府與政府之間沒有辦法談，也談不了。所以我總結(jié)一個觀點(diǎn)就是，新型城鎮(zhèn)化路徑的選擇，先要落地，要想實(shí)現(xiàn)四化同路、以人為本、科學(xué)布局、全球文化的這么一個目標(biāo)，那么關(guān)鍵的一點(diǎn)就是把政府更多地移開這個市場，這個空間更遠(yuǎn)一點(diǎn)，要讓市場發(fā)揮決定性的作用，而有了決定性的空間，一定可以推動中國的新型城鎮(zhèn)化和質(zhì)量的提升。而在座的各位，一定順應(yīng)這個潮流，適應(yīng)市場的力量。那也意味著就說你錢多了難受，也可以做一點(diǎn)社會責(zé)任的貢獻(xiàn)，所以在座的各位，在新型城鎮(zhèn)化的中間，明確路徑，明確知道市場的力量，相信未來誰相信市場，誰就會成為這個市場的主宰力量。謝謝大家!

謝謝易鵬先生，也感謝剛剛做主題演講的幾位嘉賓，讓我們再次用熱烈的掌聲感謝他們對于新型城鎮(zhèn)化的思考和見解，謝謝大家。

接下來我們將邀請大家共同跟我們見證我們2014新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會責(zé)任報告的發(fā)布揭幕儀式，讓我們邀請各位嘉賓跟我們共同等臺來為企業(yè)社會責(zé)任報告發(fā)布來進(jìn)行揭幕，有請：

中國社科院學(xué)部委員、中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會理事長、《中國經(jīng)營報》社社長金　　碚先生;

《中國經(jīng)營報》總編輯李佩鈺(音譯)女士;

萬達(dá)集團(tuán)文化活動部總經(jīng)理 李海峰先生;

碧桂園集團(tuán)總裁助理、戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理羅基榮(音譯)先生

山水文園集團(tuán)副總裁攀峰先生

來，有請幾位嘉賓共同登臺為我們揭曉2014年新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會責(zé)任報告，有請各位嘉賓登臺。

好，請幾位嘉賓做好準(zhǔn)備，把手放在我們企業(yè)的最新的企業(yè)社會責(zé)任報告的紅布上。

對，伸出手，好，讓我們?nèi)珗鲆黄鸬褂?jì)時，五個數(shù)好不好，五四三二一，揭幕!

謝謝，謝謝各位嘉賓，上前一步，這是我們最新的2014年新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會責(zé)任報告合影留念。

謝謝，用我們的掌聲再次祝福我們最新的企業(yè)社會責(zé)任報告的公布，謝謝，感謝各位嘉賓，我們2014新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會責(zé)任報告，是由中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會、全國區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級研究聯(lián)盟組織專家來進(jìn)行撰寫的，那這個報告當(dāng)中，究竟包含了哪些內(nèi)容?接下來的時間，我們再跟大家分享，有請中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員，全國區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級研究聯(lián)盟研究部主任陳曉東先生，對最新的報告進(jìn)行解讀。掌聲有請!

各位尊敬的嘉賓、各位同仁、各位朋友下午好!剛才易鵬先生在這個當(dāng)中呢，做了點(diǎn)評，請大家注意這個報告內(nèi)容，我給大家發(fā)布一下。

剛才這個易鵬先生所說的市場的力量，說長三角、珠三角、京津冀一代，我也稍微進(jìn)行一個個人的提示吧，今天春天我去長三角轉(zhuǎn)了一圈，應(yīng)該說是長三角這個非常發(fā)達(dá)的地區(qū)，它的市場是非常強(qiáng)大的，可是江蘇和上海之間是一路之隔，江蘇這邊林蔭大道，僅僅隔了四步十步，甚至是二十步，咱們就說一百步吧，那林蔭小道僅有自行車才能過，所以我干脆沒想著過，為什么?道理很簡單，這里并不是我們今天討論的主題，我相信我們許多仁者見仁、智者見智這個問題，那么今天我要跟大家說的是有關(guān)城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中企業(yè)社會貢獻(xiàn)的這個評估報告，有人調(diào)侃了這么一句話，進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，有兩件大事可以關(guān)注，一件就是美國的經(jīng)濟(jì)體，另外一件就是中國的城鎮(zhèn)化，應(yīng)該說我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)，這樣的發(fā)展得益于我們國家的這個城鎮(zhèn)化進(jìn)程，而房地產(chǎn)又是城鎮(zhèn)化的載體，應(yīng)該說兩種是相得益彰的，城鎮(zhèn)化進(jìn)程給房地產(chǎn)的行業(yè)帶來了希望，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了問題和挑戰(zhàn)，十幾年呢，房地產(chǎn)市場化應(yīng)該說為我們國家作出了巨大的貢獻(xiàn)，不管是從百姓的居住、城市的面貌和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)的年度來看，房地產(chǎn)是作出的貢獻(xiàn)是巨大的，但是現(xiàn)在整個環(huán)境的變化，又給予了社會企業(yè)新的內(nèi)涵，又賦予了新的內(nèi)涵，應(yīng)該說我國經(jīng)過了市場化和工業(yè)化的進(jìn)程，進(jìn)入工業(yè)化的攻堅(jiān)階段以后，那么這一時期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會的進(jìn)步，已經(jīng)生態(tài)環(huán)境之間的矛盾更加突出了，信息化、全球化使得企業(yè)之間的協(xié)作聯(lián)系，包括風(fēng)險的傳導(dǎo)也更加迅猛了，如果業(yè)內(nèi)存在有個別不良的企業(yè)，那么這個東西，那就整個行業(yè)就陷入了危機(jī)，也就是很快的事情。再一個整個國際組織當(dāng)中，包括政府以及跨國公司都非常重視，2000年計(jì)劃，國際標(biāo)準(zhǔn)組織2004年也制定了社會責(zé)任感的標(biāo)準(zhǔn)，那么甚至有一些歐盟的國家，設(shè)立了社會責(zé)任組織，應(yīng)該說這些都推動了企業(yè)的社會責(zé)任，那經(jīng)過十多年的發(fā)展之后，房地產(chǎn)企業(yè)站在了市場中，那么如何再進(jìn)一步的在新型城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，使得自己在市場的競爭、社會的責(zé)任以及環(huán)境的改善上發(fā)揮更重要的作用，那么很多企業(yè)在此已經(jīng)邁出了新的步伐，那么作出了很多的社會責(zé)任，我們做這些事兒呢，社會責(zé)任的評估，就是鼓勵中國的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)更多的社會責(zé)任，作出更大的社會貢獻(xiàn)。那么下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的評估的相關(guān)的一些內(nèi)容。

那么首先建立了評估的模型，建立了以責(zé)任管理的中心，社會、市場、責(zé)任為基石的市場責(zé)任、社會責(zé)任和環(huán)境責(zé)任為一體的理論模型。接下來我們要如何挑選評估專家，這是一個非常的問題，挑選的標(biāo)準(zhǔn)有這么幾個：第一他們在業(yè)內(nèi)長期從事房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的研究的，那么在業(yè)內(nèi)享有很多的知名度的，并且是客觀公正的，這一點(diǎn)最為關(guān)鍵，然后他們來自于國家發(fā)改委、中國社科院、中國人民大學(xué)和大型國有企業(yè)等相關(guān)的單位，那么這次我們采取的這個程序有這么幾個，首先我們通過傳統(tǒng)媒體和廣播媒體，進(jìn)行廣而告之，那么企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況，愿意來的，那我們非常歡迎你，報出了材料之后，媒體根據(jù)事實(shí)情況進(jìn)行充分的篩選，包括有一些企業(yè)提供的一些材料，我們還請記者進(jìn)行了實(shí)際的核實(shí)和調(diào)查，那么通過專家組客觀公正地評審，以至于我們現(xiàn)在進(jìn)行談話，大概就是這個，通過了的擔(dān)任。評估的范圍，我們這一次社會學(xué)院評估，那么它的初始目標(biāo)涉及到評企業(yè)，進(jìn)行今年剛剛提到，為了了解房地產(chǎn)企業(yè)，對這個項(xiàng)目的理解和支持，那么從今年從企業(yè)所做社會貢獻(xiàn)的幾個項(xiàng)目開始，明年我們以今年為基礎(chǔ)，在更大的范圍內(nèi)，更全面的評估房地產(chǎn)的企業(yè)的社會責(zé)任和社會貢獻(xiàn)，那么有了這個經(jīng)驗(yàn)，在這一次的評估當(dāng)中，我們花了很多的時間，花了精力，請了很多的專家，和方方面面的有關(guān)人員，那么有幾點(diǎn)需要說明的是，我們這一次的這個評估和社會責(zé)任報告，始終聚焦于新型城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任與社會貢獻(xiàn)，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)更多的社會貢獻(xiàn)和作出更大的社會責(zé)任，作出更大的社會貢獻(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)。那么從今年報告當(dāng)中的情況，評審的材料來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該說對這個社會承擔(dān)非常重視，也作出了一些成績，也希望得到社會各界的認(rèn)可，報名非常的踴躍，直到我們專家評審結(jié)束了，還不斷企業(yè)希望加入，那么只能被我們婉言告之明年再來。那么從這個評審的情況來看，很多企業(yè)它對社會責(zé)任的理解，就像剛才我們這個一些說法，還停留在更多的古典的階段，也就是說建設(shè)很好質(zhì)量的房子，那么應(yīng)該說這個都是非常好的事兒，我們也非常鼓勵，社會也非常鼓勵，但是從長遠(yuǎn)來看有一點(diǎn)，就是我們剛才有提示了，就是捐款這個一定要慎重，不是說捐款不好，而是說捐款并一定是最好的貢獻(xiàn)社會責(zé)任的方式，不論是我們國企還是私營，那么這個錢出了以后，如何才能夠把握它的流向，如果關(guān)注到這個錢用到刀刃兒上，這也是最關(guān)鍵的，而且對于企業(yè)來說，真正的捐款企業(yè)來說，那么如果把它這個社會責(zé)任的行為長期地可能持續(xù)下去，這個是非常關(guān)鍵的。那么我們還發(fā)現(xiàn)，咱們國家企業(yè)責(zé)任的社會形勢是積極和多元化的，對于一些房地產(chǎn)企業(yè)所提供材料的核實(shí)評審這個過程當(dāng)中，我們也發(fā)現(xiàn)了很多的這方面的企業(yè)，積極性很高，但是他們在社會責(zé)任方面所做的行動和結(jié)果，還有待于進(jìn)一步的努力，對于這一次的企業(yè)，我要說以前作出的成績和貢獻(xiàn)，是對你們作出的社會責(zé)任的肯定，那么對于沒有入選的企業(yè)來說，在承擔(dān)更多的社會責(zé)任，作出更大的社會貢獻(xiàn)之后，機(jī)會的大門是永遠(yuǎn)敞開的，同時我也借這次會議的機(jī)會，代表全國區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)研究聯(lián)盟，請各位嘉賓、企業(yè)代表對我們項(xiàng)目的進(jìn)一步研究，提出意見和建議，以免我們把這個具有社會責(zé)任的項(xiàng)目做的更好，希望明年有更多的企業(yè)加入到我們的評估項(xiàng)目當(dāng)中，一起把我國房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任做得更好，社會貢獻(xiàn)做得更大，一起來促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。那么最終的結(jié)果，我們設(shè)立兩個獎項(xiàng)，一個叫新型城鎮(zhèn)化企業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目，一個叫新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會貢獻(xiàn)獎，有哪些獲得呢?我們在眾多自愿報名的企業(yè)當(dāng)中，挑選了一些，那么應(yīng)該說是挑選了很好的企業(yè)，做社會責(zé)任做的相當(dāng)不錯的，至少在報名材料當(dāng)中是做的相當(dāng)不錯的。那么他們?yōu)槭裁传@獎呢?這個也有兩個概念，先留個懸念，等一會兒由這個主持來給大家宣布。

那么最后我代表這個全國區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級聯(lián)盟向獲獎企業(yè)表示熱烈的祝賀，希望他們不斷地努力，承擔(dān)更大的社會責(zé)任，作出更大的社會貢獻(xiàn)，謝謝大家!

感謝，感謝陳曉東先生對我們做的精彩的解讀，那究竟有那些企業(yè)獲獎呢?我們還是在此留一個懸念。接下來我們將會討論一下，我們的新型城鎮(zhèn)化跟企業(yè)社會責(zé)任之間的關(guān)系，我們將進(jìn)行一個討論環(huán)節(jié)，我們這一輪的環(huán)節(jié)，將把話筒交給本輪環(huán)節(jié)的主持人《中國經(jīng)營報》的編委、區(qū)域地產(chǎn)事業(yè)部主任周麗敏女士，讓我們首先把周主編周主任請到臺來，掌聲有請。

好，謝謝雪松，謝謝主持人�！　�

下午可能大家都比較有一點(diǎn)困了，但是請大家持續(xù)關(guān)注我們的會議，非常的榮幸，能與我們各位企業(yè)界的代表，以及我們的專家和官員共語新型城鎮(zhèn)化這個話題。在過去的兩年中，中國在新型城鎮(zhèn)化這個領(lǐng)域，我們做了大量的有影響力的報告和持續(xù)的關(guān)注。那么在黨的十八大召開以后呢，新型城鎮(zhèn)化被提到前所未有的政治高度，同時呢，它也涉及社會改革的方方面面。今天就是說這個我們《中國經(jīng)營報》在新型城鎮(zhèn)化這個領(lǐng)域，我們的報道方針一直是堅(jiān)持尊重市場的規(guī)律，按照這個市場的規(guī)律去做相關(guān)的傳播報道，相當(dāng)于我們?yōu)槭袌龃�言，為我們真正推動新型城�?zhèn)化建設(shè)的企業(yè)呼吁。下面呢，讓我們有請我們參與圓桌對話嘉賓的代表山水文園集團(tuán)總裁張曉梅，有請。我們有請帝海集團(tuán)執(zhí)行總裁汪傳 虎先生，有請克而瑞城市運(yùn)營部總經(jīng)理高曉偉，有請鵬潤地產(chǎn)副總裁賈建軍，還有我們王志綱工作室創(chuàng)始人王志綱先生，有請。

我們有請濱海集團(tuán)副總裁兼太原帝海興盛置業(yè)有限公司董事長邊國愛先生有請。

謝謝我們各位嘉賓，聚焦我們這次的主題，市場的力量我們剛才也談了，中國經(jīng)貿(mào)在新型城鎮(zhèn)化這個領(lǐng)域，我們一直尊重市場的規(guī)律，為我們一線真正推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的企業(yè)代表呼一呼。比如說在今年全國兩會期間，《中國經(jīng)報》拿出了八個版面，全國報道了我們的主題也是市場力量，我們深入的去挖掘，我們這些一線的房地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化過程之中，所做的一些貢獻(xiàn)和推動。實(shí)際上他是在國家沒有提出新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃之前，一直在踐行這樣的，比如說就業(yè)，現(xiàn)在我們不是簡單的住宅，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為城市的運(yùn)營商。比如說地產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)，文旅加地產(chǎn)，等等。提升當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)價值，以及拉動就業(yè)上還是做出了很大的貢獻(xiàn)。

我們今天在座的各位嘉賓，實(shí)際上是這個領(lǐng)域，還是他們應(yīng)該說也有更深刻更務(wù)實(shí)的一些見解。下面我們有請王志綱先生，您在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工程之中，您認(rèn)為我們的市場這塊怎么和政府有機(jī)的去結(jié)合，我們的企業(yè)應(yīng)該如何積極地參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。有請!

剛才講到的房地產(chǎn)文化，技術(shù)新型城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)老板，這個就相當(dāng)于一期兩邊，一個銅板的兩邊是分不開的，一個文化的兩邊。所以要房地產(chǎn)當(dāng)中，我在房地產(chǎn)事業(yè)三十年了，我最深刻的感受，第一句話城鎮(zhèn)化過程在中國，其實(shí)是個自然而然的過程，但是現(xiàn)在是歐美的了。第二句話，今天整個中國的城鎮(zhèn)化包括地產(chǎn)，正處于一個前所未有的轉(zhuǎn)型時期。第三句話講的，我的經(jīng)驗(yàn)，往往掙錢最容易的時候，是房地產(chǎn)投產(chǎn)老板最為長進(jìn)的時候;往往是危機(jī)來時候，反而是房地產(chǎn)老板或企業(yè)出產(chǎn)能的時候。這就是一個危機(jī)危機(jī)，危中帶機(jī)。

謝謝王老師，我們這個山水文園我們大家知道，是一家非常有實(shí)力的這樣一家房地產(chǎn)界的企業(yè)，包括我剛剛獲得消息說，我們引進(jìn)了美國的綠景小鎮(zhèn)，我們也看到山水文園產(chǎn)品非常的好，抬頭見山，低頭見水，品質(zhì)是非常好的，我們想了解一下，在未來的一段時間里，或者是根據(jù)國家最新的政策，山水文園在整個政策調(diào)整上，會有什么新的企業(yè)變化，也請您現(xiàn)場請張女士給我們介紹一下山水文園在城鎮(zhèn)化方面，有哪些見解。

各位嘉賓大家下午好，我這個今天的課題非常的有意義，今天就進(jìn)入現(xiàn)場之后，看到咱們的標(biāo)題叫"市場的力量"我們也分享了概念，可能我們每次在探討的時候都會說房地產(chǎn)，我們縱觀世界上所有品牌和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會發(fā)現(xiàn)，如果在世界500強(qiáng)企業(yè)里面，來的存實(shí)的可能會更多的是一些市場的品牌。 因?yàn)槲冶救耸莵碜悦绹�公司，在了美國公司干�?3年，原來不是做房地產(chǎn)的，所以當(dāng)我有一天進(jìn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，所有房地產(chǎn)人都在跟我講，在講房地產(chǎn)怎么樣，事實(shí)上我認(rèn)為是今天的標(biāo)題怎么樣，什么叫"市場的力量"萬物發(fā)展到了最終的根源，其實(shí)就是在于人，在于人在生活的過程中的各種各樣的方式，以及在方式過程中，當(dāng)我們遇到問題以后，你怎么在精神領(lǐng)域上有更多的追求，所以我們曾經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)業(yè)做過很多別的行，包括有一段時間，我們的企業(yè)在做很多戰(zhàn)略的政策也不是成功，我們發(fā)現(xiàn)非常有趣的現(xiàn)象。

這一有趣的現(xiàn)象就是，你可以舉世界上非常著名的兩個集團(tuán)來比你會發(fā)現(xiàn)其中的一個品牌，可能全世界只有五個游樂園，但是這五個游樂園，它用了一個世紀(jì)的時間做到了幾千多億的產(chǎn)值，但可能另外一個集團(tuán)，像中國老集團(tuán)用了很短的時間做了一個這種項(xiàng)目，但是它創(chuàng)造的產(chǎn)值可能是3千或者是1千多億，它的價值差在那，我想它的價值其實(shí)差的就是，什么時候我們的終端和人的需求的關(guān)注。

在前兩天我們接受了一個圖版的采訪，我提到了一個觀點(diǎn)就是，在未來的發(fā)展過程中，中國的發(fā)展和世界的發(fā)展會是一樣的，那就是當(dāng)我們?nèi)税簿訕窐I(yè)以后，我們追求的是在精神層面，除了物質(zhì)以外，除了我們講的房地產(chǎn)建造本身以外，更多的是我想出什么樣的教育，我想看到什么樣的環(huán)境，我們呼吸道怎么樣的呼吸，最終我們跟我的家人在一起，所以最近我跟很多人講，山水人員不是一個純房地產(chǎn)開發(fā)公司，事實(shí)上在14年之前，當(dāng)所有的房地產(chǎn)公司都在進(jìn)行快速復(fù)增的時候，我們在追求的是人的生活的品質(zhì)。

這種生活的品質(zhì)體現(xiàn)在，第一我們有三個思維，走路帶給人的是新鮮的綠草，當(dāng)我們休息的時候我們能呼吸道新鮮的空氣，更重要的是當(dāng)我有閑暇時間的時候，我能不能在園區(qū)里跟圖書館進(jìn)行直接的聯(lián)化，能看到更多的書籍，當(dāng)然更重要的是當(dāng)我們在園區(qū)的時候，你會發(fā)現(xiàn)人和人之間需要交往，所以我們早在17年之前，當(dāng)我們所有的園區(qū)在建造的過程中，我們就創(chuàng)造了月球村莊的計(jì)劃。

而所謂的"月球村"就是打破人和人之間互相間的關(guān)聯(lián)，讓我們能夠有很多小學(xué)生俱樂部，大家進(jìn)行相互的交往，而發(fā)展到今天，我們的跳舞的俱樂部沙龍，很多知名的認(rèn)識都是我們沙龍的領(lǐng)導(dǎo)者，所以我想想山水文園，為什么叫山水文園，依山傍水，人文構(gòu)成，人倘佯再一個生活的家園，當(dāng)我們在這樣的家園的過程中，你突然發(fā)現(xiàn)什么是生活的品質(zhì)，那就是人的最基本的需求。我們是自然人，我們更是社會人當(dāng)我們居住在這個環(huán)境的時候，自然需要吃、喝、住、行、玩，包括教育、包括醫(yī)療、包括健康，而最終房地產(chǎn)是什么，房地產(chǎn)是我們居住的一個載體在載體的過程中，享受不同的住宅和商品，不要把它簡單的把它和房地產(chǎn)專業(yè)化，也不要在過多的去想房地產(chǎn)究竟是什么，我認(rèn)為認(rèn)為未來的10年，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，一定會回到市場的本質(zhì)，那就是人最基本的需求。

有了這種最基本的需求不斷的關(guān)注，事實(shí)上最終房地產(chǎn)必然走出一片新的天地，正如剛才您所講的，我們接下來將會在6月25號的釣魚臺博會館進(jìn)行全球發(fā)布的就是"山水文園投資集團(tuán)世界定成三大主題樂園品牌"和這種文化娛樂休閑品牌進(jìn)行全球的合作。

在合作的過程中我們需要的創(chuàng)造的是它不僅僅是玩的一部分，而是結(jié)合我們這種主題品牌文化的延伸，把我們講的健康、教育、娛樂、休閑和人的生活凝聚在一起，而最終創(chuàng)造一個真正的生活的家園，所以我個人理解，市場的力量也不用去過多的強(qiáng)調(diào)，市場強(qiáng)調(diào)的是人的本身，當(dāng)人的本身的需求被尊重和關(guān)注的時候，市場的力量必然發(fā)生一種聚集，而因?yàn)橛辛诉@樣一種聚集，我相信在未來，在全世界一定有會更成功和優(yōu)秀的杰出的中國企業(yè)，能在世界的舞臺上，讓中國人民過上幸福安康的生活。

謝謝張總的精采演講，我們張總剛才實(shí)際上您的，我是這樣理解的，您還是覺得我們山水的一員在新型城鎮(zhèn)化方面，是比較注重以人為本，然后新型城鎮(zhèn)化實(shí)際上是一種高品質(zhì)的生活方式的改變，我們可以這樣去理解，那么在新型城鎮(zhèn)化方面，除了山水文園、利海國際實(shí)際上也是一直在不斷的與實(shí)踐，在這塊，我們也想聽一聽我們來自于利海控股的執(zhí)行總裁汪傳虎先生您的一些見解，有請!

非常感謝大家，其實(shí)今天這個題目，我也覺得非常好，市場的力量談新型城鎮(zhèn)化，利海企業(yè)作為20年的房地產(chǎn)企業(yè)，我們從1999年就開始步入城市化，或者叫城市營運(yùn)這個行業(yè)，我們經(jīng)過這么多年的探索，有很多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，但是今天我們這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對我們做好新型城鎮(zhèn)化，確實(shí)有非常好的意義。

我先談幾點(diǎn)，新型產(chǎn)業(yè)做好，我們講的城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，但是人的城鎮(zhèn)化我們說，就是雙向的城鎮(zhèn)化，其實(shí)我們不可忽視今天的溝通，經(jīng)過30年的改革開放，我們已經(jīng)進(jìn)入了一個逆城鎮(zhèn)化的大國實(shí)際，這個實(shí)際恰恰是作為我新型城鎮(zhèn)化的一個切入點(diǎn)，所以我們把市民競爭和農(nóng)民競爭有機(jī)的結(jié)合起來，來打造一種全新的生活方式。

第二個我說產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，離開了產(chǎn)業(yè)驅(qū)動那就是空城，但是我們的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動里面，我覺得有非常容易犯的一個錯誤就是房地產(chǎn)簡單的工業(yè)化，我覺得新型城鎮(zhèn)化一定不能從簡單的工業(yè)化和房地產(chǎn)抗衡，這樣的一個雙軌進(jìn)入的風(fēng)險，所以剛才說利海企業(yè)剛才說，我們把打造一個前線的生活方式，把三種服務(wù)業(yè)作為我們新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，也就是說，我們把空赤的農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游，文化、商業(yè)、健康、教育以及服務(wù)業(yè)做出我們新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)支撐。

第三種我認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化有不可回避的農(nóng)業(yè)和農(nóng)村，我覺得這里面，如何解決農(nóng)民的嶄新的升值，農(nóng)民承包土地收入的提升，農(nóng)民就業(yè)基數(shù)等增長，和農(nóng)民享受市比一樣的還賬開發(fā)，我覺得這里面是新型城鎮(zhèn)化不可忽視解決這樣的一個課題及所以利海在里面有很多這種常識，取得了社會的一種好評。

第三種我認(rèn)為是機(jī)制的創(chuàng)新，也就是說市場的力量和正常的力量結(jié)合，我們說一定是雙向籌資，也就是我們強(qiáng)調(diào)赤城的時候，一定會出現(xiàn)剛才王老師也說的那些問題，但是我覺得政府指導(dǎo)，在前30年，應(yīng)該就定的非常理想，所以我們說叫政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)，通過市場的配制資源，我覺得這里面最核心的是什么，說用這樣一個思維，來打造新型城鎮(zhèn)化的一些整個的規(guī)劃定位，產(chǎn)業(yè)聚集，以及一種模式，這個里面就是客戶思維這個利用，就是如何尊重市場，尊重客戶，市場的本質(zhì)是客戶，從客戶的需求出發(fā)，來打造客戶所需要的一種生活方式，所以我們怎樣做好這個新型城鎮(zhèn)化，我們一個龐大的信用體系支撐，包括我們的粉絲體系來作為一個支撐。

所以我覺得新型城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化的核心是產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動，而產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動有簡單的方向和工藝，那里面如何用市場的較量來配制政府資源，來實(shí)現(xiàn)客戶價值的最大化，充分的反映客戶的需求，我覺得做好新型城鎮(zhèn)化是非常關(guān)鍵的，這是我講的一些見解，謝謝!

謝謝汪總。就如汪總剛才所言，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，盡管我們產(chǎn)業(yè)驅(qū)動很多企業(yè)包括政府，都有已經(jīng)意識到這個問題，但是依然還是出現(xiàn)了很多的新城軌空城，這個問題應(yīng)該怎么去解決，我們想聽一聽來自于克而瑞城市運(yùn)營部總經(jīng)理高曉偉我們的管理。

首先這個題材選的非常好，我們卡爾瑞是一家專注于做房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的有上市的房地產(chǎn)企業(yè)，所有的東西唯一的目標(biāo)就是里面要數(shù)據(jù)化，我們之前講到了一個官場和市場，杰杰老師以前那個版本是叫市場和市場，我們克而瑞經(jīng)常做的一件事情就是，市場在做的時候要進(jìn)行，我們克而瑞要用市場告訴它你能不能做這個100萬的文件。

舉三個例子，我們用數(shù)據(jù)大數(shù)據(jù)時代，我們克而瑞用數(shù)據(jù)來解決這個市場的力量，一個數(shù)據(jù)我們兩年前我們和汪總利海集團(tuán)的汪總在合作過程中，有一個項(xiàng)目的時候，我們就算了三組數(shù)據(jù)，第一組數(shù)據(jù)是旅游人次的數(shù)據(jù)，第二組數(shù)據(jù)是旅游服務(wù)人數(shù)據(jù)以及它的販錢(音)人口的數(shù)據(jù)，第三組數(shù)據(jù)就是當(dāng)前我們會展業(yè)，會展人流的一定的數(shù)據(jù)，三組數(shù)據(jù)出來，你在去做它的產(chǎn)業(yè)配套，這個方向就沒錯，那么這個時候給大家看的動態(tài)，哪個時間做過人，它的人數(shù)是不一樣的，我覺得這是第一個案例。

第二個案例是我們?yōu)橐蛱匾?音)集團(tuán)做了一個實(shí)際上做的是科技行程，等一下我在點(diǎn)一下這個城鎮(zhèn)化的模式，那么在青島我們知道，其實(shí)也有人叫投資集團(tuán)但是我不同意的，但是青島是走的快點(diǎn)，青島是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的，在2003年的時候，在2005年的時候青島整個的工業(yè)用地出讓土地的讀數(shù)，全國僅次于天津，排在第二，那樣根據(jù)創(chuàng)投資來說，所以就導(dǎo)致它的工業(yè)用地以及項(xiàng)目的量多，我們就算這么一組數(shù)據(jù)，其實(shí)這個數(shù)據(jù)不難算，為什么不難算，到底青島有多少萬的信息、科技、產(chǎn)業(yè)的融建，總辦工程是以信息科技為為主體，每平米有5萬的產(chǎn)值，盡管現(xiàn)在的新型產(chǎn)業(yè)它的產(chǎn)值是多少，或者軟件開發(fā)的產(chǎn)值是多少，現(xiàn)在青島現(xiàn)有的做軟件信息的這個項(xiàng)目，總量還是不夠大，當(dāng)然是用人力多，我們?nèi)フ{(diào)研，這個項(xiàng)目對自己一個企業(yè)，或者一個區(qū)域，在這規(guī)劃工業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃涉及產(chǎn)業(yè)鏈的項(xiàng)目就非常有底。

這是第二個案例!第三個案例是我們克而瑞文化的光筆，是我們當(dāng)時融資渠道看一下，那我們上個公司的數(shù)，是世界最大設(shè)計(jì)公司，那么我們服務(wù)的都非常般配，實(shí)際上跟項(xiàng)目是非常對口的，就是讓我們區(qū)別計(jì)算它的辦公商業(yè)和人口的測算。

測算出來以后，我們實(shí)際公司才能落上去，我們的市長他拍板說這個事好，這個案例好，但是我們不能做的太好，因?yàn)殡A段是不一樣的。 我想我們服務(wù)的這三個案例的經(jīng)驗(yàn)告訴我們市場的力量，其實(shí)現(xiàn)在慢慢的在一些發(fā)達(dá)地區(qū)，發(fā)達(dá)城市的政府方面已經(jīng)意識到了市場的力量，再講一個是有一個逆襲的案例，就是交通中心，這個地方一度被譽(yù)為是一個失敗的案例，但現(xiàn)場是談逆襲，所以實(shí)際上這個問題是在于，我們對這個區(qū)域的成長，我們部門有非常積極的引入，一個區(qū)域?qū)嶋H當(dāng)中用了3年、5年、8年、10年的開發(fā)，其實(shí)大家都在交流，現(xiàn)在很多企業(yè)其實(shí)它不是委托，而是把理解現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)給匯總了，這個數(shù)據(jù)就是當(dāng)年出來的時候，確實(shí)是移動中的軌城，但是中國市場力量，行政強(qiáng)行的在這進(jìn)行一個產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在整個政府都提取了CDB，已經(jīng)形成全政中最高端的商業(yè)聚集群，所以這就告訴你，全部在那當(dāng)官的，做生意的都覺得這個范圍挺好。

但是鄭州現(xiàn)在又有一個新的問題就是鄭州2008年鋼鐵區(qū)規(guī)劃100萬方米，這個辦公樣很多人都分在那，涉及到一個擁有金(音)的問題，這個事我想講，通過我們大數(shù)據(jù)的競爭，去做數(shù)據(jù)的測算來解決市場的運(yùn)營。

第二個我簡單講講新型城鎮(zhèn)化，這里面提出正好和企業(yè)結(jié)合起來企業(yè)是現(xiàn)在我覺得大概50%以上，中國經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化已經(jīng)不是政府在做，是企業(yè)在做，還有很多，現(xiàn)在的企業(yè)其實(shí)它的模式已經(jīng)和美國非常像，我們知道美國的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，它的市場就是一個企業(yè)的資本，它的融資越來越差，它的效率越來越高，也就是說有幾種模式，有差異的模式用策劃的方式搬過去，舉個小的例子。 華夏金融置業(yè)的招商人員的名片上直接印的是固安縣招商區(qū)，它和政府已經(jīng)無縫對接到這種程度，那么這些總共是被分件的可能基礎(chǔ)的模式還有傳統(tǒng)文化的休閑、生態(tài)旅游區(qū)域和當(dāng)?shù)氐哪Ｊ�。還有這個非常流行的冷旅游模式，也就是說這種新型城鎮(zhèn)化，第一個它靠企業(yè)在推動，第二它靠不同的引擎模式來驅(qū)動，而不是干巴巴去照著做競爭，有一個小模式就提到模式去驅(qū)動，這是一個近幾年比較突出的一個亮點(diǎn)。

好，謝謝，就瑞我們剛才高總所言，這個單純的住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)是很少了，全都是加上相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動來推動城鎮(zhèn)化，而且城鎮(zhèn)化過程之中，很多實(shí)際上是我們的這些企業(yè)，在真真正正的去實(shí)現(xiàn)，我們知道鵬潤地產(chǎn)實(shí)際上是非常低調(diào)的一家地產(chǎn)企業(yè)，我就想聽聽我們鵬潤地產(chǎn)的賈總，您可能在一些實(shí)踐過程中，有很多的感悟，然后今天我們現(xiàn)場也來了很多局的局長還有一些地方政府的領(lǐng)導(dǎo)，我替他們問一個問題，您在某一個區(qū)域投資的問題，您會是怎么去選擇地田，比如說這個地方有可能你以后做了一個項(xiàng)目，有可能會出現(xiàn)空城、軌城，您這塊是怎么看待這個區(qū)域的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，您在跟政府打交道的過程之中，您可能遇到亟需解決的種種問題，會遇到在資金城鎮(zhèn)化過程之中，您的企業(yè)會遇到一些最棘手的問題有哪些，有請。

各位嘉賓大家下午好，我簡要的講兩點(diǎn)，實(shí)際上今天這個主題"中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)"讓我想到了我們總理李克強(qiáng)本周在英國演講的時候的話題，這樣說中國要解決13億人口吃飯、穿衣、安居樂業(yè)，同時要實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化、信息化、新型城鎮(zhèn)化以及實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，這是一個對全人類進(jìn)步、人類發(fā)展的總大表現(xiàn)。 所以剛才有的嘉賓也講到，我們這是一個時代，我們今天看到中國新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)這個主題，真的是國計(jì)民生的大趨勢，實(shí)際上剛才各位嘉賓，包括我們同行，有很多宏觀經(jīng)濟(jì)方面的，當(dāng)然我也沒投資去做這么多，當(dāng)然有一些分歧的意見，我覺得這些很多方面，我們在實(shí)踐中，我們都有一種體會，有的認(rèn)識是一致的，我講到我們這些觀點(diǎn)，值得我們來進(jìn)行學(xué)習(xí)、借鑒、參考。

我想從兩個方面來講做一個簡單的介紹，或者我想讓自己提高認(rèn)識。 先介紹房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是鵬潤控制出廠起價的政府集團(tuán)，我們主要從事住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大框，產(chǎn)品做出來全國各地，這樣來說，就是中國經(jīng)濟(jì)化建設(shè)，我們一直在關(guān)注，我們也在努力踐行，在實(shí)踐過程中我從簡要的講兩點(diǎn)認(rèn)識。 第一點(diǎn)我認(rèn)為實(shí)際上剛才各位嘉賓已經(jīng)提到了，真正要解決中國城鎮(zhèn)化建設(shè)，關(guān)鍵的問題大家要解決好市場、政府和企業(yè)三者的關(guān)系，說白了，市場要發(fā)揮主導(dǎo)作用，政府要起到搭牌作用，企業(yè)要發(fā)揮壯金作用，這是我們在科踐中我的體會和感受。 很簡單，市場我們要敬畏市場這只無形的手，敬畏市場作為主導(dǎo)的力量，給我們開辟天地，政府起到一個搭牌的作用，要在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，真正體現(xiàn)出科學(xué)規(guī)劃和引導(dǎo)，真正去解決企業(yè)和市場無法解決的，比如說拆遷等一些無法直接能解決的問題，在這個基礎(chǔ)上，我們企業(yè)能夠創(chuàng)新發(fā)展，包括剛才講的很多新的理念、思維、運(yùn)作方式，用這種創(chuàng)新的理念和運(yùn)作方式，去實(shí)現(xiàn)企業(yè)教育和社會教育，這樣的話，我想政府、市場和企業(yè)三者都不能偏廢，我們談到市場的力量，但是我們不能偏廢我們作為企業(yè)創(chuàng)新的力量，我們不能偏廢政府作為領(lǐng)導(dǎo)的作用和支持的作用，把這三者關(guān)系處理好了，我想我們今天探討的課題，中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，才會走到一個正確的發(fā)展軌道，這是我談的第一個問題。

第二個問題我認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的方向就是要實(shí)現(xiàn)，我們關(guān)注很多的因素，比如說所謂的產(chǎn)城互動，直住圖騰、宜居易業(yè)關(guān)注的核心發(fā)展及節(jié)約這些基因關(guān)系的組合，但是我們認(rèn)為中國城鎮(zhèn)化建設(shè)，重要的一個因素就是產(chǎn)業(yè)化互動，說到這你可能說什么意思。就是說我們要關(guān)注這些因素，就是你要發(fā)展這種新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，要再一個新型城鎮(zhèn)化建設(shè)上有所作為，產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、居住、三者的關(guān)系必須統(tǒng)一的來形成一個立體化的格局，只有這三者處理好了，我們所謂的隨行的建障才能夠盡快得到一個解決，只有這三者關(guān)系處理好了，才能夠企業(yè)的社會效益，能夠落到實(shí)處，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有眾多發(fā)展，才能夠和市場的力量結(jié)合，才能夠把我們中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)能夠落地，所以我簡要的感受，總之我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，我們是從起步、探索、快速的陸續(xù)做章，到今年的調(diào)整，以及到今天的成熟和理性，我們認(rèn)為我們也趕上了好的時機(jī)，就是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建設(shè)。

只要我們抓住市場機(jī)會，尊重市場的規(guī)律，然后在政府的很好的引導(dǎo)下，我們創(chuàng)新發(fā)展理念，練好自己的內(nèi)功，創(chuàng)新發(fā)展，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)道路中，一定會大有作為，獲得新的更快的發(fā)展，謝謝!

好，謝謝賈總，賈總談到的產(chǎn)城互動，那么在產(chǎn)城互動方面，我們中國經(jīng)報在這方面也做過大量的科技性報道，實(shí)際上比如就是說，一個開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在很多的開發(fā)區(qū)都在提到產(chǎn)權(quán)互動，說到產(chǎn)權(quán)互動我們就要關(guān)心一個問題，就是先有產(chǎn)業(yè)，還是先有城市，這塊也想聽聽我們利海邊總您的一些看法，您在新型城鎮(zhèn)化實(shí)踐過程中，我們帝海集團(tuán)是怎么做的。

帝海集團(tuán)主要從事的是房地產(chǎn)，還有涉及到像金融資本也有一些的，帝海集團(tuán)目前公主墳有一個自己的綜合體，二十多萬平米的綜合體。我們從2012年就開始，集團(tuán)的方針是研究京廣線，打造城市綜合體。目前主要是在太原有一個超高層項(xiàng)目，是318米，這個也是作為帝海集團(tuán)邁向外省市的第一步，太原這個綜合體有商業(yè)、住宅，包括公寓，整個帝海集團(tuán)的主導(dǎo)思想，就是研究京廣線，打造商業(yè)地產(chǎn)，在這個過程中大家都知道一個市場的力量。

現(xiàn)在作為地產(chǎn)，應(yīng)該說一種責(zé)任，房地產(chǎn)首先是為社會的責(zé)任，為企業(yè)的責(zé)任和為百姓的責(zé)任。對社會的責(zé)任，能夠更多地創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為社會多做貢獻(xiàn)和納稅。企業(yè)就是對投資者能夠有最好的回報，同時對咱們老百姓給我們做出精品，為百姓居住提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

謝謝邊總，實(shí)際上大家不太清楚，對帝海集團(tuán)可能不太了解，帝海集團(tuán)是來自于山西的一個土豪企業(yè)，做商業(yè)地產(chǎn)這一塊，特別感謝集團(tuán)的支持，還有綠地的超高層，也有很多在全國的布局。

帝海集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)這一塊屬于低調(diào)的土豪，也歡迎您今天給我們參與會議的一些地方政府領(lǐng)導(dǎo)可以多多去交流，如果有投資意向。實(shí)際上每個在座各位，尤其是在北京生活的一些人比較關(guān)心的一個話題，就是現(xiàn)在的房價問題。曾經(jīng)有一個經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我在采訪他的時候，他說未來三年中國GDP的增速可能在5%左右，我們知道在中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上可以形容為一個涉及到方方面面的，我們可以形容為螃蟹經(jīng)濟(jì)。比如很多涉及到重大領(lǐng)域的鋼鐵、能源等等，都是一榮俱榮、一損俱俱損，它的發(fā)展影響到全民經(jīng)濟(jì)，可以這么夸張地形容，中國房地產(chǎn)企業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)方面領(lǐng)域的權(quán)重。

那么現(xiàn)在大家比較關(guān)心的，可以在現(xiàn)在看到整個經(jīng)濟(jì)屬于比較下行的狀態(tài)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在我們認(rèn)為是有很大的泡沫，在房價這一塊的前景，大家保持什么樣的態(tài)度，比如說王科的毛大慶毛總也發(fā)表了一個非常悲觀的言論，這里王老師您怎么看，房地產(chǎn)發(fā)展前景以及房價走向。

這個算命的事情不太愿意談，既然大家對這個問題感興趣的話，談?wù)勎业挠^點(diǎn)。很多人可能不太愿意聽，實(shí)際上早在五年前我對中國的地產(chǎn)，已經(jīng)做就說過，有一篇文章，叫《偉大的博弈》，可以在網(wǎng)上看一看，當(dāng)時我所提出來的很多觀點(diǎn)，應(yīng)該說還是站得住腳的。

那個觀點(diǎn)怎么說的呢。

第一個，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)可以說是嚴(yán)重過剩的，特別我講的住宅地產(chǎn)，我們說有支付能力的需求和地產(chǎn)的供應(yīng)，這一點(diǎn)上是不匹配的。不匹配的原因，有這么幾個前提。

第一個前提，中國我們要承認(rèn)是兩極分化的社會，十三億人口，實(shí)際上分為三個中國，一個沿海中國、一個中部中國、一個西部中國。我們再細(xì)化一下，剛才張理事長的很重要的觀點(diǎn)，中國其實(shí)已經(jīng)有三億人口，已經(jīng)達(dá)到中等甚至發(fā)達(dá)消費(fèi)群體。但是中國國內(nèi)很喜歡搞平均，三億人是什么概念呢?一個半美國、兩個日本，我們總是視而不見，包括對于高爾夫球場，其實(shí)我的看法，我在研究高爾夫球場，我認(rèn)為在美國戰(zhàn)后，特別是金元美國的時候，十九世紀(jì)末、二十世紀(jì)初，美國是發(fā)展經(jīng)濟(jì)和城市化高速發(fā)展的時候，出現(xiàn)了一個非常有趣的現(xiàn)象，一大批美國先富起來的人描繪的時代，他們就是巨大的錯誤，你怎么引導(dǎo)這批人消費(fèi)，這時候偉大的運(yùn)動就是西部開發(fā)和西部拓展，西部拓展最好的商業(yè)環(huán)境就是高爾夫球場。

美國有兩萬個高爾夫球場，就是因?yàn)檎业竭@個城市的地方，改造沙漠、改造荒地、改造高山，最后的美國就是把原來的美國早期包括芝加哥、紐約，這一批的富人們，他們也實(shí)現(xiàn)了騰龍換鳥，把自己在紐約和底特律的房子賣掉，換上了三五百萬美金，結(jié)果跑到了加州和鳳凰城的沙漠戈壁里面去養(yǎng)老。

比如那邊有三百萬，跑到這邊就發(fā)揮到三千萬的效果，第一干燥，第二陽光充足，地三宜人養(yǎng)老，沒有風(fēng)濕病，由此利用這種方式整個開發(fā)了西部。包括我到鳳凰城，三百多個球場，整個把沙漠各地全部開墾出來，每一個地方都是老人社區(qū)，我跟這些老人交流，如果沒有這樣商業(yè)的手段，怎么能夠開發(fā)西部呢，但是我們現(xiàn)在動不動就是富人的天堂。

你既然允許有富人，為什么去澳門賭錢，去拉斯維加斯扔錢，去全世界吃喝嫖賭，這就是一個很重要的市場力量，叫做軍政市場的選擇，這就意識形態(tài)化了。當(dāng)然這個話題出來，既然承認(rèn)這個購買力，一定要承認(rèn)這個手段，所以這個就是這三億人。

我們講的新型城鎮(zhèn)化，中國房地產(chǎn)遇到了洗牌，叫做在劫難逃，為什么拖延了五年，是因?yàn)楹鷾貢r候的四萬億，讓這個劫難延后了，由此造成了更嚴(yán)重的后果災(zāi)難，產(chǎn)生了大量四萬億嬰兒。那天我跟幾個銀行高層在交流，我說你給我算一算，到底這四萬億在干什么，帶動了多少市場，他說我們內(nèi)部進(jìn)行了精心測算，是32萬億到35萬億之間，這就是所砸出的錢。

大家想想，這個里面形成了資產(chǎn)的泡沫，由此形成了中國這些民營企業(yè)家，包括央企的攻城略地和民營企業(yè)家把自己傳統(tǒng)的優(yōu)良品質(zhì)全部拼命跑馬圈地，全部實(shí)際取亂，造成了一個很恐怖的假象，而且把假象當(dāng)成必然，把假象當(dāng)成真相，現(xiàn)在這樣扛不動了。

大家看到經(jīng)濟(jì)下行，那怎么辦，總理先說不刺激，要微治，有人說會不會像溫家寶一樣，到最后不行了，還要砸四萬億，我說不是了，想砸也砸不掉，最后的結(jié)果可能會維持，但是最后會崩潰。

那么第三個，我認(rèn)為房地產(chǎn)最后的結(jié)果是兩種，一種是我們非常不愿意看到的，就是叫做災(zāi)難，泡沫的破滅，就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是我們都不愿意看到的。

還有一種叫軟著陸，什么叫軟著陸呢，我覺得最佳的假定方式就是三個三分之一。

第一個三分之一，銀行產(chǎn)生三分之一的銀行，有些弱小的銀行會垮臺，但是主要的銀行不會。

第二個，房地產(chǎn)老板扛三分之一，今天你看已經(jīng)出現(xiàn)了，被所謂的信托、基金××，很多投機(jī)者，幾十套、上百套房的投機(jī)者，扛了三分之一，當(dāng)這些人扛了三分之一，這叫軟著陸，然后擦干了身上的血跡、掩埋了同伴的尸體，我們又繼續(xù)前進(jìn)，這就是今天中國我們所理想的一種結(jié)果。

在這個背景下面，下一步的房地產(chǎn)該怎么走呢，剛才講的就是說一定要內(nèi)容為王，不是平臺為王，你要提供什么內(nèi)容，我們要提質(zhì)增效，包括現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大有空間。

下一步老板一定要改變一個觀念，要把項(xiàng)目當(dāng)成姑娘那樣，而不要當(dāng)成豬崽一樣，謝謝大家。

謝謝，很幽默，張女士，您看看這個話題比較尖銳一些，剛才還有一個國有企業(yè)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)營銷的老總跟我說，說今年壓力很大，任務(wù)完不成了，市場前景不太好。在這塊你有沒有壓力，您怎么看這個前景?

只要作為一個自然人，生下來就有壓力，小時候是上學(xué)壓力，你看這段時間在整個北京教育改革過程中，小學(xué)生就有很大的壓力，我女兒因?yàn)槊髂暾�好要小升初趕上改革，現(xiàn)在天天都在關(guān)注，這是一種壓力。

到了高考前一段時間又是一種壓力，所以壓力永遠(yuǎn)都存在，我特別同意剛才志綱老師說的一個觀點(diǎn)，我認(rèn)為其實(shí)中國真正到了一個變革和革新的時代。這個時代來自于國家發(fā)展到今天，經(jīng)過了過往的這種改革開放的紅利和基礎(chǔ)的扎實(shí)，回到我們講的事物的本質(zhì)，市場的本質(zhì)和生活的本質(zhì)。

這種本質(zhì)就是今天市場需要細(xì)分，今天的中國也需要細(xì)分，曾經(jīng)有很多人我們在一起探討，說今天共產(chǎn)黨的機(jī)制要不要變，在今天這個社會下，很多東西是不是要改變，我要講的是中國跟世界不一樣，中國有五十六個民族，而世界上很多國土的面積、人口的總量，跟中國來比，有非常大的差異。

中國三十年到五十年經(jīng)歷的東西，可能在國外用了上百年的時間或者幾百年的時間來發(fā)展，今天事實(shí)上可能機(jī)會大于危機(jī)，剛才我特別同意志綱老師有一個觀點(diǎn)，到了洗牌的時候，而每一次的洗牌恰恰能產(chǎn)生出真正有品質(zhì)、符合社會未來發(fā)展、真正尊重生命的企業(yè)。比如說剛才志綱老師也提到在西部，我前段時間去了一趟拉斯維加斯，剛才很多的嘉賓也提到產(chǎn)城，什么叫產(chǎn)業(yè)，什么叫城市，是先有城市還是先有產(chǎn)業(yè)，還是價格怎么來驅(qū)動，拉斯維加斯就是一個特別典型的例子。

其實(shí)早在西部大開發(fā)的時候，當(dāng)時沒有拉斯維加斯的，因?yàn)樵谀沁叞l(fā)現(xiàn)了礦，因?yàn)橛械V，就有很多的礦工，這些礦工把產(chǎn)業(yè)開發(fā)完了之后，發(fā)現(xiàn)晚上沒有地方可去，于是到當(dāng)時加州的地方，因?yàn)槟莻�地方有湖，有水，這些礦人聚集在一起，晚上出現(xiàn)了酒吧文化，后來出現(xiàn)了誤導(dǎo)文化，礦工在一起發(fā)現(xiàn)我賺了錢，我得有消費(fèi)和消遣，就有賭博。到今天為止，因?yàn)檫@樣的發(fā)展，形成今天拉斯維加斯這種新的文化，但是這種文化和產(chǎn)業(yè)還是礦嗎?不是。

我覺得城市的發(fā)展、生活的發(fā)展和社會的發(fā)展，在不同階段要用不同的眼光和角度，總結(jié)剛才王老師所講的觀點(diǎn)。

第一在今天這個社會下，進(jìn)入到細(xì)分市場和細(xì)分時代，所以城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，絕對不能簡單只解決農(nóng)民或者說民工，或者說城鎮(zhèn)的問題�？赡茉诔擎�(zhèn)中，富裕起來的這一批中產(chǎn)階級，我們知道在所有現(xiàn)代社會里面，中產(chǎn)階級都是一個社會發(fā)展和管理的核心，這個階級不斷的強(qiáng)大、富裕和繁榮，才會對社會貢獻(xiàn)更多的力量。

那么對于中產(chǎn)階級這部分的城鎮(zhèn)化，我們是不是應(yīng)該做更多的研究呢，當(dāng)這種研究一旦發(fā)展到一定階段的時候，我們講社會的穩(wěn)定由此而產(chǎn)生，那么當(dāng)然第二個細(xì)分是社會發(fā)展到一定階段，貧富分化越來越加重的時候，一定要關(guān)注老百姓真正的民生和民意的問題。

我們也看到中央政府在這方面做了很大的改變。所以我要講作為一個企業(yè)，我們不認(rèn)為我們是一個房地產(chǎn)企業(yè)，同樣在今天這個發(fā)展時代，我認(rèn)為我們充滿了希望，原因是如果當(dāng)我們真的進(jìn)入到關(guān)注人、關(guān)注社會、關(guān)注不同階層在發(fā)展過程中不斷的有機(jī)會的時候，我要講真正的好時代才開始。

其實(shí)在開始的過程中，去抓人的本質(zhì)、去抓人的生活、關(guān)注人的尊重，讓每個人在這個過程中享受他應(yīng)有的福利的時候，每個企業(yè)都有生存的空間，所以不用簡單地一刀切，也不要再簡單地強(qiáng)調(diào)在這個過程中，我們是不是永遠(yuǎn)都是危機(jī)，我相信每天的希望會更好。

謝謝張女士，張女士有一個觀點(diǎn)我特別贊同，不管是行業(yè)的轉(zhuǎn)型也好，面臨什么樣的一個壓力也好，這個壓力是永遠(yuǎn)都有的。那么對于轉(zhuǎn)型這一塊，我們也是跟您的觀點(diǎn)是一致的，"剩者為王"，它一定是一個洗牌的過程，就比如說我們報業(yè)的轉(zhuǎn)型。我們也聽一聽王總您的觀點(diǎn)，怎么看房地產(chǎn)的市場和前景?

中國的房地產(chǎn)市場，剛才王總講的，我是非常贊同的，不能一概而論，中國房地產(chǎn)市場確實(shí)分為幾個市場，我們講房地產(chǎn)有兩個聲音，一個是政治的聲音，一個是市場的聲音，這個也要區(qū)分開。

我的觀點(diǎn)，中國的房地產(chǎn)，粗放式的發(fā)展時代肯定是結(jié)束了，再用很粗放的方式，放在風(fēng)口上的時代肯定不存在了，未來房地產(chǎn)企業(yè)必須要重新認(rèn)識市場，從市場的角度出發(fā)來做定位。

剛才說的利海在轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，我們基于一個中產(chǎn)階級的形成是必然趨勢，而中產(chǎn)階級需要一個全新的生活方式，而如何來適應(yīng)這個生活方式，來打造適合中產(chǎn)階級的生活方式，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的一系列的產(chǎn)品和服務(wù)，這是從利海來說轉(zhuǎn)型的一個出發(fā)點(diǎn)。

所以我們把生活方式的打造作為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，我們在新型城鎮(zhèn)化里面，不管從產(chǎn)業(yè)定位，產(chǎn)業(yè)的聚集以及整個市場的定位上，我們都是從這個角度出發(fā)。簡單談房地產(chǎn)的未來，中國不是一個完全的市場經(jīng)濟(jì)，也不是完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，有很多東西，作為企業(yè)來說，不能從預(yù)測的角度來進(jìn)行判斷。

我認(rèn)為把自己企業(yè)的事情、把自己企業(yè)未來的規(guī)劃怎么去發(fā)展好，來做一些思考，謝謝。

謝謝汪總，在這里要特別強(qiáng)調(diào)一下，剛才志綱老師問我，怎么有兩個利海集團(tuán)的高管在臺上，我要強(qiáng)調(diào)一下，剛才講話的王總是利海國際，他是來自于廣東的土豪。那么我們剛才的邊總是叫帝海，是皇帝的帝，帝海是做商業(yè)地產(chǎn)，是來自于山西的土豪。我們也有請鵬潤地產(chǎn)的賈總，發(fā)表一下您的見解?

很多專家學(xué)者有很多尖銳的觀點(diǎn)，實(shí)際上我最后發(fā)表自己觀點(diǎn)的時候，我說過，中國房地產(chǎn)業(yè)到今天真正的發(fā)展是二十五年歷史，大家可以盤點(diǎn)一下這個發(fā)展歷程。

二十五年的歷程，走過發(fā)達(dá)國家一百年甚至一百年以上的問題，這個本身就有一些問題，我們從躁動、我們從平衡、我們從感性、我們從盲目擴(kuò)張走到今天，調(diào)整理性，這也是一個必然。作為房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，我個人感覺我們還是到今天為止，我們應(yīng)該還是用樂觀的態(tài)度看待問題。

這是趨勢，無論是市場的角度來講還是從企業(yè)的角度來講。先從市場的角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，輿論也好、百姓也好，還是我們自己也好，有多少反思，有多少詬病。但是回過頭來講，如果沒有中國房地產(chǎn)業(yè)的這種二十多年快速的發(fā)展，中國的衣食住行，住就缺的，我們二十五年的快速發(fā)展，解決了多少問題，這是大家有目共睹的。

但是發(fā)展到今天，我們回過頭來再冷靜地看，或者從市場的角度來看，從市場的角度來說，我們出現(xiàn)的問題、我們發(fā)現(xiàn)的問題，還是對于市場規(guī)律的尊重做得不夠，或者我們有些急功近利，我們有些盲目發(fā)展，或者說總體把握上有些偏差，所以導(dǎo)致市場有一些反應(yīng)，這也是必然的。

我們的衣食住行，改革開放三十年，我們易食行都解決了，中國的高速公路、中國的高鐵處在世界前列，吃飯穿衣問題解決得非常好，中國制造全世界都有，但是住真正解決的不是很好。這里有兩個方面，一個是住宅質(zhì)量和發(fā)達(dá)國家是有區(qū)別的。

說到這兒，我簡單說一句，當(dāng)時我在政府部門的時候，有一次聽家華副總理，當(dāng)時他在出訪歐洲，在德國法蘭克福機(jī)場，他是作為咱們國家副總理，當(dāng)天晚上安排在法蘭克福機(jī)場，他打開窗戶看到飛機(jī)這樣起飛降落，一晚上沒法休息，而且可能各方面都有一些問題。但是住下來以后，第二天的感受，根本聽不到聲音，我們業(yè)內(nèi)人知道這是什么?這是墻體和窗戶的保溫隔熱、隔音技術(shù)做得非常好。

說白了，我們房地產(chǎn)業(yè)，我們的房子，我們作為一種產(chǎn)品，我們經(jīng)過這三十多年的發(fā)展，我們只是解決了一些量的問題，質(zhì)的問題我們還是落后的，這個是必然的，無論是住宅的產(chǎn)業(yè)化也好，還是住宅的集約化也好，還是所謂的5S，節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水等等性能，我們的質(zhì)量還可以提高。

就像十多年前的汽車一樣，北京地區(qū)當(dāng)時有一個面的開就不錯了，就是說二十年前，但是今天發(fā)現(xiàn)對車子的質(zhì)量有要求。我們認(rèn)為市場的力量很重要。第一點(diǎn)，對于房子的質(zhì)量有要求。

第二點(diǎn)，從全國來講，我們現(xiàn)在看到一線城市抗衰性比較強(qiáng)，三四線城市問題比較大。

這跟我們今天探討的話題有必然的關(guān)系，十三億人口，中國要和諧發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正如專家說，如果區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好的話，中國的未來是有一些問題的、有一些偏差的。我們不能只能做好一線城市，我們要做城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、中西部統(tǒng)籌、沿海和內(nèi)地的統(tǒng)籌，這樣統(tǒng)籌的結(jié)果是什么呢?就是我們要面對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)從業(yè)者呢，經(jīng)常有一句話，小富進(jìn)城、大富進(jìn)京，導(dǎo)致一線城市房價起高，這也是必然的。

小富進(jìn)城，如果把城都建得非常美，以人為本這種模式，我想人們還是那句話，宜居宜業(yè)，當(dāng)宜居，還宜業(yè)的時候，我們的房地產(chǎn)也會有很多的發(fā)展趨勢，這是我從房地產(chǎn)的第二個角度來說，我們國家這么大，有這么多特大城市和中等城市，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)一定會為房地產(chǎn)提供新的趨勢。

最后一點(diǎn)簡要說一下，對于我們房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是那句話，起點(diǎn)決定高度、成功從選擇開始。我們認(rèn)為到了今天，我們還是應(yīng)該樂觀的，中國經(jīng)濟(jì)要快速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)要持續(xù)健康快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也要在理性的基礎(chǔ)上持續(xù)健康快速發(fā)展，我們認(rèn)為伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程，我們會找到創(chuàng)新式發(fā)展的一條合理路徑，我們認(rèn)為明天的太陽依然是晴的，謝謝。

謝謝賈總，很樂觀，太陽明天照常升起。我們有請邊總，尤其是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)很多觀念已經(jīng)陷入到商業(yè)泡沫的時代，地產(chǎn)泡沫的時代，尤其是包括電商沖擊，您怎么看這個行業(yè)的前景?

謝謝主持人，我們作為一個房產(chǎn)集團(tuán)，主要做商業(yè)綜合體，我們認(rèn)為商業(yè)綜合體在國內(nèi)還有三十年，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)整個從中國來講，發(fā)展還是比住宅要慢一些。隨著現(xiàn)在整個二三線城市的房價有些不同程度的下跌，但一線城市房價依然很堅(jiān)挺。

就整個全國的房地產(chǎn)形勢，我們總的判斷還是非常樂觀的，作為商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槲覀冎饕�是在全國這種省會城市，這種最好的地段選擇商業(yè)地產(chǎn)，我們認(rèn)為未來的發(fā)展空間非常好。對于房地產(chǎn)的判斷，之前幾位嘉賓說的，應(yīng)該說是非常樂觀的。

謝謝，總體來說大家還是非常樂觀的，正如剛才鵬潤地產(chǎn)的賈總所言，我們房地產(chǎn)系列大到國家的政策方針，比如說新型城鎮(zhèn)化，想到老百姓的衣食住行，都跟中國的房地產(chǎn)企業(yè)息息相關(guān)，是分不開的。我們再次用掌聲感謝我們臺上的幾位嘉賓，謝謝他們。

接下來我們即將頒發(fā)2014新型城鎮(zhèn)化企業(yè)社會項(xiàng)目創(chuàng)新獎和2014新型城鎮(zhèn)化社會貢獻(xiàn)獎，謝謝。