首創(chuàng)股份：擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權項目資產評估報告

時間：2014年12月15日 20:07:51 中財網

目 錄
聲 明 ................................................................................................................................... 2
一、委托方、被評估單位和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況 .................... 6
二、評估目的 ........................................................................................................................ 8
三、評估對象和評估范圍 .................................................................................................... 9
四、價值類型及其定義 ........................................................................................................ 9
五、評估基準日 .................................................................................................................. 10
六、評估依據(jù) ...................................................................................................................... 10
七、評估方法 ...................................................................................................................... 12
八、評估程序實施過程和情況 .......................................................................................... 16
九、評估假設 ...................................................................................................................... 17
十、評估結論 ...................................................................................................................... 17
十一、特別事項說明 .......................................................................................................... 19
十二、評估報告使用限制說明 .......................................................................................... 21
十三、評估報告日 .............................................................................................................. 21
附件目錄 ..............................................................................................................................23



聲 明

一、我們在執(zhí)行本資產評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)和資產評估準則，恪守獨立、
客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，
并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位（或者產權持有單位）申
報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方
和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有
現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現(xiàn)場調查；我們已對評估對
象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權
屬資料進行了查驗，并對已經發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方
完善產權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，
評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評
估結論的影響。





北京首創(chuàng)股份有限公司
擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權項目
資產評估報告摘要
中威正信評報字（2014）第1039號
中威正信（北京）資產評估有限公司接受北京首創(chuàng)股份有限公司的委托，根據(jù)有關法
律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，采用資產基礎法及收益法，按照必要的評估程
序，對北京首創(chuàng)股份有限公司擬實施股權收購行為涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全
部股東權益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估。
一、評估目的：根據(jù)北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司董事會決議（2013年第14次會議）,
北京首創(chuàng)股份有限公司擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權這一經濟行為之需
要，對所涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股東權益進行評估，提供該股東權益截
止評估基準日的市場價值，為該經濟行為提供價值參考依據(jù)。
二、評估對象：鐵嶺泓源大禹再生水有限公司于評估基準日的全部股東權益。
三、評估范圍：本次評估范圍為北京首創(chuàng)股份有限公司擬實施股權收購行為涉及的鐵
嶺泓源大禹再生水有限公司的全部股東權益。
四、價值類型：本次評估價值類型為市場價值。
五、評估基準日：2013年12月31日。
六、評估方法：資產基礎法、收益法
七、評估結論
（一）資產基礎法評估結果
采用資產基礎法，在持續(xù)經營前提下，鐵嶺泓源大禹再生水有限公司截至評估基準日
2013年12月31日總資產賬面價值為9,746.53萬元，評估價值為10,291.68萬元，增值額
為545.15萬元，增值率為5.59%；總負債賬面價值為7,765.03萬元，評估價值為7,765.03
萬元，評估值無增減；凈資產賬面價值為1,981.50萬元，評估價值為2,526.65萬元，增值
額為545.15萬元，增值率27.51%。評估結果詳見下表：
評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元


項目

賬面價值

評估價值

增減值

增值率
％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流動資產

3,039.21

3,039.21

-

-

非流動資產

6,707.32

7,252.47

545.15

8.13

其中：固定資產

5,552.63

6,116.75

564.12

10.16

在建工程

327.70

327.70

-

-

工程物資

29.95

29.95

-

-

無形資產

797.05

778.07

-18.98

-2.38

資產總計

9,746.53

10,291.68

545.15

5.59

流動負債

7,086.55

7,086.55

-

-

非流動負債

678.48

678.48

-

-

負債合計

7,765.03

7,765.03

-

-

凈資產（所有者權
益）

1,981.50

2,526.65

545.15

27.51



資產基礎法評估結論詳細情況見資產基礎法評估明細表。
（二）收益法評估結論
收益法評估后的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股東權益價值為15,284.00萬元，
增值額為13,302.50萬元，增值率為671.33%。
（三）評估結論的確定
兩種方法評估結果差異的主要原因是：兩種評估方法考慮的角度不同，資產基礎法是
從資產的再取得途徑考慮的，反映的是企業(yè)現(xiàn)有資產的重置價值。收益法是從企業(yè)的未來
獲利能力角度考慮的，反映了企業(yè)各項資產的綜合獲利能力。 從再生水的行業(yè)特點來看，
再生水是投資期短、收益期較長，收益法更能體現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水有限公司的價值。
因此本次評估以收益法的評估結論為最終評估結論，即鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
全部股東權益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價值為15,284.00萬元。
根據(jù)國家的有關規(guī)定，本評估報告評估結論使用的有效期限為1年，自評估基準日
2013年12月31日起，至2014年12月30日止。
本評估項目的報告日為2014年4月30日。
重要的特別事項說明
1．委估房屋建筑物總建筑面積2,830.63平方米，房產證正在辦理過程中。依據(jù)已取
得的資料，未發(fā)現(xiàn)委估房屋建筑物存在抵、質押等他項權利設置。

2．被評估企業(yè)土地所有權屬國家所有，土地使用權人為鐵嶺泓源大禹再生水有限公
司，該公司以出讓的方式取得估價對象的土地使用權，土地使用權期限至2059年6月29


日，宗地用途為工業(yè)用地。該宗地已抵押給鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行，抵押
期限至2014年4月29日。2008年3月公司與遼寧華電鐵嶺發(fā)電有限公司簽訂了供水合
同，為電廠提供再生水，合同期限至2023年11月30日。鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
以該收費權為質押向鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行的取得2500萬長期借款。以
上述兩項資產取得的質押借款截至2013年12月31日余額1385萬元。
3．鐵嶺泓源大禹再生水有限公司使用的污水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公
司直接引入的，鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司目前與政府簽訂特許經營合同，特許
經營為30年，分6期簽訂，最晚期限到2045年1月。目前鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
使用的污水未花費成本，考慮到目前全國范圍內尚未對使用污水收取費用，同時考慮到國
家對再生水利用的鼓勵、扶持，本次采用收益法評估時未考慮鐵嶺泓源大禹再生水有限公
司使用的污水的使用成本。
4．鐵嶺泓源大禹再生水有限公司將來要投資興建的開原再生水、清河再生水選址在
開原污水廠和清河污水廠場內，開原污水廠和清河污水廠的土地屬于鐵嶺市政府，對于開
原再生水、清河再生水土地的將來是以劃撥還是出讓的方式取得，目前沒有明確說法，不
同的取得方式獲取成本存在差異，本次收益法評估未考慮將來開原再生廠和清河再生水廠
的土地支付成本。
上述評估結論是本評估機構出具的，受本機構評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。
以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結
論，應當閱讀評估報告正文，并關注特別事項說明。




北京首創(chuàng)股份有限公司
擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權項目
資產評估報告
中威正信評報字（2014）第1039號
北京首創(chuàng)股份有限公司：
中威正信（北京）資產評估有限公司(以下簡稱：中威正信評估公司)接受貴單位的委
托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，采用資產基礎法和收益法，按
照必要的評估程序，對貴公司擬實施股權收購行為涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全
部股東權益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估�，F(xiàn)將資產評估情況報告
如下：

一、委托方、被評估單位和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況

公司名稱：北京首創(chuàng)股份有限公司
簡稱：首創(chuàng)股份
住所：北京市海淀區(qū)雙榆樹知春路76號翠宮飯店寫字樓15層
注冊資本：220,000萬元
公司類型：股份有限公司
法定代表人：劉曉光
經營范圍：公用基礎設施的投資及投資管理；高科技產品的技術開發(fā)、技術咨詢、技
術轉讓、技術服務、技術培訓；銷售自行開發(fā)后的產品；房地產項目開發(fā)、銷售商品房、
物業(yè)管理；投資咨詢；銷售百貨、五金交電、副食品、包裝食品、飲料、家具、工藝美術
品；住宿，中餐、西餐，零售酒、進口卷煙、國產卷煙、雪茄煙，美容美發(fā)(僅限新大都
飯店經營)；零售煙(僅限新大都商品部經營)。
北京首創(chuàng)股份有限公司作為一家國有控股上市公司，大股東北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公
司持有本公司59.51%的股權。
北京首創(chuàng)股份有限公司自成立以來一直致力于推動公用基礎設施產業(yè)市場化進程，主
營業(yè)務為基礎設施的投資及運營管理，發(fā)展方向定位于中國環(huán)境產業(yè)領域。公司發(fā)展戰(zhàn)略
是：以水務為主體，致力于成為國內領先的綜合環(huán)境服務商。

公司憑借清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃和靈活的經營理念，短短十多年時間，潛心培育出資本運作、
投資、運營、人力等各方面競爭優(yōu)勢，具備了工程設計、總承包、咨詢服務等完整的產業(yè)


價值鏈，成為中國水務行業(yè)中知名的領軍企業(yè)。
目前，公司在北京、天津、湖南、山西、安徽等16個省、市、自治區(qū)的40個城市擁
有參控股水務項目，水處理能力近1600萬噸/日，服務人口總數(shù)超3000萬。截至2013年
12月31日，公司總股本22億股，總資產243.26億元，凈資產98.40億元（合并報表數(shù)
據(jù)）。
（二）被評估單位概況
1．企業(yè)基本情況
名 稱：鐵嶺泓源大禹再生水有限公司（以下簡稱：“鐵嶺泓源大禹再生水”）
住 所：鐵嶺市銀州區(qū)龍山鄉(xiāng)園藝村馬蓬溝
法定代表人：鄭庭信
注冊資本：400萬元人民幣
實收資本：400萬元人民幣
公司類型： 有限責任公司（法人獨資）
經營范圍：中水利用（涉及許可證經營的項目，憑許可證使用）
營業(yè)期限：二〇〇八年三月十二日至二〇五八年三月十二日
2．企業(yè)歷史沿革及簡介
鐵嶺泓源大禹再生水成立于2007年，主營業(yè)務為中水處理。2007年公司與鐵嶺華電
發(fā)電有限公司簽訂了供水合同，為電廠提供再生水。該再生水項目（5萬噸/日）利用鐵嶺
市污水處理廠的出水，進行深度加工處理，滿足電廠鍋爐冷卻水條件，目前運行良好。此
外，公司已經取得開原污水處理廠再生水項目（4萬噸/日，一期為2萬噸/日）、清河區(qū)
再生水項目的項目資格（3萬噸/日，一期為1.5萬噸/日），目前相關項目正在建設當中。
截止評估基準日遼寧泓源大禹水務有限公司持有鐵嶺泓源大禹再生水100%股權。遼寧泓
源大禹水務有限公司成立于2006年9月14日，公司注冊資本人民幣壹億元，法定代表人
鄭庭信，公司類型為有限責任（自然人獨資），公司出資人為鄭庭信，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
注冊號為210100000039364號。遼寧泓源大禹水務有限公司是集設計、研發(fā)、建設、運營
管理、投融資為一體的專業(yè)化水務公司，致力于解決城市生活污水、再生水利用、水環(huán)境
污染等水環(huán)境問題。
3．公司前三年及評估基準日經審計的財務狀況、經營數(shù)據(jù)如下表：
財務狀況表 單位：人民幣萬元

項目

2010年12月31
日

2011年12月31
日

2012年12月
31日

2013年12月
31日

資產總計

9,188.36

10,432.95

9,679.75

9,746.53




負債總計

8,995.45

10,052.39

8,210.43

7,765.03

凈資產

192.91

380.56

1,469.32

1,981.50




經營成果表
金額單位：人民幣萬元

項目

2010年度

2011年度

2012年度

2013年

營業(yè)收入

1,120.24

1,622.47

1,395.32

1,799.28

營業(yè)成本

832.47

1,349.20

1,077.29

1,157.32

利潤總額

65.94

2.74

462.29

627.46

凈利潤

65.94

2.05

445.16

512.18



上述2010年、2011年數(shù)據(jù)經鐵嶺華實聯(lián)合會計師事務所審計，并出具了鐵華聯(lián)會審
[2012]13號標準無保留意見審計報告， 2012年、2013年數(shù)據(jù)已經利安達會計師事務所（特
殊普通合伙）專項審計，并出具了無保留意見審計報告，審計報告號為利安達審字[2014]
第1119號。
4．主要的會計政策
財務報表以持續(xù)經營假設為基礎，根據(jù)實際發(fā)生的交易和事項，按照財政部于2006
年2月15日頒布的《企業(yè)會計準則—基本準則》和38項具體會計準則、其后頒布的企業(yè)
會計準則應用指南、企業(yè)會計準則解釋及其他相關規(guī)定編制。

主要稅種及稅率：

稅 種

計稅依據(jù)

法定稅率%

增值稅

應稅收入

3

城市維護建設稅

應納流轉稅額

7

教育費附加

應納流轉稅額

3

地方教育費附加

應納流轉稅額

2

企業(yè)所得稅

應納稅所得額

25



公司主營業(yè)務為再生水處理，屬于資源再利用，享受增值稅減免稅收政策。
（三）委托方與被評估單位關系
委托方是被評估單位的擬收購方。
（四）委托方以外的其他評估報告使用者

本次評估目的涉及的其他評估報告使用者分別為首創(chuàng)股份的上級主管單位、北京市國
資委以及國家法律法規(guī)明確的其他評估報告使用者，除此之外，本報告不得被任何其他方
使用。二、評估目的


根據(jù)北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司董事會決議（2013年第14次會議）和北京首創(chuàng)股份
有限公司第五屆董事會2013年度第十三次臨時會議決議，首創(chuàng)股份擬收購鐵嶺泓源大禹
再生水全部的股權。
本次評估目的是為首創(chuàng)股份擬收購鐵嶺泓源大禹再生水的股權的經濟行為提供價值
參考依據(jù)。

三、評估對象和評估范圍

本次評估對象為鐵嶺泓源大禹再生水的全部股東權益。
本次評估范圍為鐵嶺泓源大禹再生水經審計后的資產及負債。
鐵嶺泓源大禹再生水于評估基準日經審計后的賬面總資產9,746.53萬元，總負債
7,765.03萬元，凈資產1,981.50萬元。具體如下表：

序號

科目名稱

賬面價值（單位：萬元）

1

一、流動資產合計

3,039.21

2

貨幣資金

6.65

3

應收賬款

399.69

4

預付款項

0.03

5

其他應收款

2,615.41

6

存貨

17.42

7

二、非流動資產合計

6,707.32

8

固定資產

5,552.63

9

在建工程

327.70

10

工程物資

29.95

11

無形資產

797.05

12

三、資產總計

97,46.53

13

四、流動負債合計

7,086.55

14

短期借款

350.00

15

應付賬款

246.19

16

應交稅費

159.76

17

應付利息

3.17

18

其他應付款

2,492.98

19

一年內到期的非流動負債

1,385.00

20

其他流動負債

2,449.44

21

五、非流動負債合計

678.48

22

長期借款

678.48

23

六、負債總計

7,765.03

24

七、凈資產

1,981.50



鐵嶺泓源大禹再生水目前正在運行的項目為鐵嶺再生水項目，2007年公司與鐵嶺華
電發(fā)電有限公司簽訂了供水合同，為電廠提供再生水。該再生水項目（5萬噸/日）利用鐵


嶺泓源大禹城市污水處理有限公司的出水，進行深度加工處理，滿足電廠鍋爐冷卻水條件，
目前運行良好。
鐵嶺泓源大禹再生水待建的項目為開原再生水和清河再生水，已經取得開原污水處理
廠再生水項目（4萬噸/日，一期為2萬噸/日、二期為2萬噸/日）、清河區(qū)再生水項
目的項目資格（一期為1.1萬噸/日）。開原再生水（4萬噸）已獲鐵嶺市環(huán)境保護局批復
（鐵市環(huán)審函【2010】30號）鐵嶺市發(fā)改委對于可行性報告的批復（鐵發(fā)改綜合【2010】
115號）；清河再生水（1.1萬噸）已獲鐵嶺市環(huán)境保護局批復（鐵市環(huán)審函【2010】69
號）鐵嶺市發(fā)改委對于可行性報告的批復（鐵發(fā)改綜合【2010】465號），建設工程規(guī)劃
許可證（建字211204200800004號），場外管線的項目選址意見書（選字2012010號），
建設用地規(guī)劃許可證（地字第211204201301號），鐵嶺市人民政府國有土地批件（鐵政
國土清（撥）字（2008）4號）。
待興建的開原再生水2萬噸，投資額2857萬元（已投資124.6萬元），設備費150
萬元；清河再生水1.5萬噸，1359萬元（已投資203.1萬元），設備費142萬元。其余尚
未投資部分主要為廠區(qū)至用水單位的輸水管線。
本次評估不包含資產負債表外資產。

四、價值類型及其定義

本次資產評估確定的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自
理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計
數(shù)額。

五、評估基準日

1．本項目資產評估基準日是2013年12月31日；
2．評估基準日是委托方根據(jù)本次經濟行為的實現(xiàn)及評估目的確定的；
3．本項目評估的一切取價標準均為基準日有效的價格標準或執(zhí)行的標準。

六、評估依據(jù)

(一)經濟行為依據(jù)
1．北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司董事會決議（2013年第14次會議）；
2．北京首創(chuàng)股份有限公司第五屆董事會2013年度第十三次臨時會議決議；
3．鐵嶺泓源大禹再生水股東---遼寧泓源大禹水務有限公司的股東決定。
4．鐵嶺泓源大禹再生水股東決定；
(二)法律法規(guī)依據(jù)
1．國務院1991年第91號令頒發(fā)的《國有資產評估管理辦法》；
2．原國家國有資產管理局國資發(fā)[1992]第36號公布的《國有資產評估管理辦法施行
細則》；


3．《企業(yè)國有產權收購管理暫行辦法》（2003年12月31日國資委、財政部第3號
令）；
4．《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》（國務院2003年5月13日第378號令）；
5．《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》（2005年9月1日國務院國資委令第12號）；
6．財政部2005年印發(fā)的《國有資產評估管理若干問題的規(guī)定》（財政部令第14號）；
7．《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》（2006年12月12日國
資發(fā)產權[2006]274號）；
8．《關于企業(yè)國有產權收購有關事項的通知》（2006年12月31日國資發(fā)產權[2006]306
號）；
9．北京市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會印發(fā)的《北京市企業(yè)國有資產評估管理
暫行辦法》（京國資發(fā)[2008]5號）；
10．2007年3月20日財政部財企[2007]48號《關于實施修訂后的企業(yè)財務通則有關
問題的通知》；
11．《中華人民共和國城市房地產管理法》（1995年1月1日施行）；
12．《中華人民共和國公司法》（2006年1月1日施行）；
13．《企業(yè)會計準則》；
14．《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（自2008年1月1日起施行）；
15．國家及政府有關部門頒布的其它法律、法規(guī)、文件和規(guī)定。
（三）準則依據(jù)
1．資產評估準則——基本準則；
2．資產評估職業(yè)道德準則——基本準則；
3．資產評估準則——評估報告；
4．資產評估準則——評估程序；
5．資產評估準則——業(yè)務約定書；
6．資產評估準則——工作底稿；
7．資產評估準則——機器設備；
8．資產評估準則——不動產；
9．注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見；
10．資產評估準則——企業(yè)價值；
11．資產評估價值類型指導意見；

12．中評協(xié)[2008]218號《企業(yè)國有資產評估報告指南》（2009年7月1日起施行）；


13. 《資產評估職業(yè)道德準則——獨立性》。
(四)權屬依據(jù)
1．營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資報告等；
2．車輛行駛證；
3．土地使用權證；
4．重要設備購買合同、發(fā)票；
5．其他產權證明文件。
(五)取價依據(jù)
1．中國機械工業(yè)出版社出版的《2013年中國機電產品報價手冊》；
2．《資產評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；
3．鐵嶺泓源大禹再生水有關人員對委估資產情況的介紹、說明；
4．評估人員收集的當前市場價格信息資料；
5．評估人員現(xiàn)場勘察及市場調查情況；
6．首創(chuàng)股份與鐵嶺泓源大禹再生水撰寫的《關于進行資產評估有關事項的說明》；
7．國家有關部門頒布的統(tǒng)計資料和技術標準資料；
8．其它相關資料。
（六）其他參考依據(jù)
1．企業(yè)提供的評估基準日資產清查評估明細表；
2．企業(yè)提交的財務會計經營資料、2011年度審計報告、2012年度審計報告及評估基
準日的專項審計報告；
3．國家國庫券利率、銀行貸款利率等價格資料；
4．統(tǒng)計部門資料；
5．設備詢價的相關網站或圖書。

七、評估方法

（一）評估方法介紹
評估企業(yè)價值通�？梢酝ㄟ^資產基礎法（也叫成本法）、市場法和收益法。
1．資產基礎法也稱成本法，是指在合理評估企業(yè)各項資產價值和負債的基礎上確定
評估對象價值的評估思路。

2．市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權益、
證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。市場法中常用的兩種方法是


參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。
3．收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估
思路。收益法雖沒有直接利用現(xiàn)實市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，
但它是從決定資產現(xiàn)行市場價值的基本依據(jù)－資產的預期獲利能力的角度評價資產，符合
對資產的基本定義。
（二）評估方法選擇
經過對企業(yè)、市場及相關行業(yè)的了解和分析，我們認為目前國內針對再水廠項目公司
股權收購的市場尚未完全公開，相關股權公平交易價格較少，難于選取具有可比性的參照
物，因此不具備采用市場法進行評估的條件。
根據(jù)我們對鐵嶺泓源大禹再生水經營現(xiàn)狀、經營計劃及發(fā)展規(guī)劃的了解，以及對其所
依托的相關行業(yè)、市場的研究分析，我們認為該公司在同行業(yè)中具有競爭力，在未來時期
里具有可預期的持續(xù)經營能力和盈利能力，具備采用收益法評估的條件。
由于被評估企業(yè)有完備的財務資料和資產管理資料可以利用，資產再取得成本的有關
數(shù)據(jù)和信息來源較廣，資產重置成本與資產的現(xiàn)行市價及收益現(xiàn)值存在著內在聯(lián)系和替
代，因此本次評估可以采用資產基礎法。
通過以上分析，本次評估分別采用收益法和資產基礎法，在比較兩種評估方法所得出
評估結論的基礎上，分析差異產生原因，最終確認評估值。
（三）資產基礎法應用介紹
對于有形資產而言，資產基礎法以賬面值為基礎，只要賬面值記錄準確，使用資產基
礎法進行評估相對容易準確，由于資產基礎法是以資產負債表為基礎，從資產成本的角度
出發(fā)，以各單項資產及負債的市場價值（或其他價值類型）替代其歷史成本，并在各單項
資產評估值加和的基礎上扣減負債評估值，從而得到企業(yè)凈資產的價值。
綜上所述，本次對鐵嶺泓源大禹再生水的股東權益價值采用資產基礎法評估，并形成
最終的評估結論。
各單項資產具體評估過程及評估方法說明如下：
1．流動資產的評估
（1）貨幣資金的評估
鐵嶺泓源大禹再生水的貨幣資金為銀行存款。

現(xiàn)金是指存放在財務部的庫存人民幣現(xiàn)金。評估中，在核對賬賬、賬表一致的基礎上，
對企業(yè)的現(xiàn)金進行了盤點，并倒推至評估基準日，確認賬實相符后，以評估基準日的賬面


值確定評估值。
銀行存款是指企業(yè)存在銀行的人民幣存款。評估中在對企業(yè)銀行存款賬賬、賬表核對
一致的基礎上，我們審核了企業(yè)提供的銀行對賬單和銀行存款余額調節(jié)表，通過向銀行詢
證，對銀行未達賬項發(fā)生的原因、經濟內容等進行分析核實，確認無影響凈資產的重大因
素后，以賬面值確定評估值。
（2）債權性資產的評估
鐵嶺泓源大禹再生水的債權性資產包括應收賬款、預付賬款和其他應收款。評估中在
核對賬賬、賬表、清單一致的基礎上，對其款項的發(fā)生時間、具體內容、形成原因及債務
人的情況進行了解分析，對大額債權進行了函證，同時評估人員采用了審核財務賬簿及抽
查原始憑證等替代程序，經分析核實后，根據(jù)應收款項可能收回的數(shù)額確定評估值。
（3）存貨的評估
存貨僅包括原材料。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨明細清單，核實有關購置發(fā)票和會
計憑證，了解了存貨的保管、內部控制制度和成本核算制度，并對其進行了重點抽樣盤點。
對主要存貨采用核實評估基準日最近不含稅市場價格與企業(yè)賬面價值進行核對分析，以核
實分析后計算結果確認最終評估值。
2．房屋建筑物的評估
對本次委估資產，采用成本法評估。本次評估將建（構）筑物按結構特征分類，主要
分為框架結構、混凝土結構。選取有代表性的建筑物、構筑物作為典型案例，對典型案例
的評估，運用典型工程概預算調整法，以該案例預決算資料的工程量為依據(jù)，按現(xiàn)行定額
標準，求取直接費，沒有預決算資料的根據(jù)施工圖計算工程量。然后根據(jù)規(guī)定的取費程序
計算其建安工程總價，再加上前期費和其它費用、資金成本，確定重置全價。
重置全價=建筑安裝工程總造價 + 前期費及其它費用 + 資金成本
其它建筑物和構筑物以典型案例重置單價為基礎，將各建筑物與典型案例重置單價進
行比較，并參考原概算價格及建筑估價指標得出各自的重置價格。
成新率采用年限法與打分法綜合確定建筑物成新率。
評估值=重置全價×成新率
3．機器設備的評估
根據(jù)本次評估的特定目的及被評估設備的特點，確定以重置成本為本次資產評估的計
價標準，主要采用重置成本法確定委估設備的市場價值。

機器設備評估的重置成本法是通過估算全新機器設備的重置價值，然后扣減實體性貶


值、功能性貶值和經濟性貶值，或在確定綜合成新率的基礎上，確定機器設備評估價值的
方法。本次評估采用的基本計算公式為：
評估價值＝重置價值×成新率
4．無形資產的評估
本次的無形資產為土地使用權。
土地估價選用的估價方法應符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定和運用的條件，并與估
價目的相匹配。本評估中運用的估價方法是按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，根據(jù)當?shù)?br /> 地產市場的發(fā)育狀況，并結合估價對象的具體特點及特定的估價目的等條件來選擇的。通
常的估價方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法。
經過評估人員的實地勘察及分析論證，本次評估采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進
行評估。
（一）基準地價系數(shù)修正法
基準地價系數(shù)修正法是利用當?shù)爻擎?zhèn)土地定級估價成果，通過實地勘察、調查、收
集得到的估價對象各宗地的區(qū)域因素和個別因素條件，根據(jù)因素條件優(yōu)劣確定各因素修
正系數(shù)，求出估價對象的宗地地價，其計算公式為：
P＝P′×(1＋ΣK)×使用年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×土地開發(fā)程度修正系數(shù)
ΣK＝K1＋K2＋……＋Kn
式中：P――估價土地價格
P′――土地所在區(qū)域所屬級別的基準地價
ΣK――影響土地價格的區(qū)域因素及個別因素之和
K1＋K2＋……Kn――分別為土地在各個因素條件下的修正系數(shù)
（二）市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估
價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此
估算估價對象客觀合理價格的方法。
公式：V＝VB×A×B×C×D
其中：
V——估價宗地價格;
VB——比較實例價格;
A——估價對象交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù);
B——估價對象估價期日地價指數(shù)/比較實例交易期日地價指數(shù);


C——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù);
D——估價對象個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)。
5．負債的評估
負債包括應付賬款、其他應付款及應付利息、應交稅費、短期借款、一年內到期的非
流動負債、其他非流動負債和長期借款。
對于應付款帳、其他應付款，評估中在核對賬賬、賬表、清單一致的基礎上，根據(jù)賬
務審核資料等相關資料，進行了解分析，對大額款項進行了函證，以核實后的賬面值或根
據(jù)其實際應承擔的負債確定評估值。
對于應付利息，評估人員取得了相應的借款合同，查看了對利息的相關規(guī)定，并取得
了利息計提明細及相關憑證，按照核實后的賬面值給定評估值。
對于應交稅費，評估人員首先了解鐵嶺泓源大禹再生水適用的稅種及稅率，調查是否
享有稅收優(yōu)惠政策；其次，評估人員查閱了明細賬、納稅申報表及期后實際繳納稅款的完
稅憑證，按照核實后的賬面值給定評估值。
對于短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款，均為向銀行借款的款項，評估
人員對貸款合同、賬務處理等相關資料進行查閱，按照核實后的賬面值給定評估值。
對于其他流動負債為政府的補貼收入，評估人員查閱了政府批文、財務處理記錄，按
照核實后的賬面值給定評估值。

八、評估程序實施過程和情況

中威正信評估公司接受評估委托后，立即組成資產評估組制定評估計劃，正式進入現(xiàn)
場，開展評估工作。我們根據(jù)國家有關部門關于資產評估的規(guī)定和會計核算的一般規(guī)則，
對評估范圍內的資產進行了評估，具體步驟如下：
（一）聽取有關人員介紹委估資產的基本情況，明確評估業(yè)務基本事項；
（二）與首創(chuàng)股份簽訂資產評估業(yè)務約定書；
（三）編制評估計劃，組織評估人員，指導被評估單位清查資產、準備評估資料；
（四）對委估資產清單、相關產權證明資料、會計記錄及相關資料進行分析、核實，
確定評估范圍及對象；
（五）對本次評估范圍內資產進行現(xiàn)場調查，并核實、分析，對實物資產進行實地抽
查盤點；
（六）根據(jù)評估目的及委估資產所具備的條件，確定評估方法；
（七）進行市場調查，收集相關資料，對各類資產及負債進行評定估算；


（八）核定修正評估值，編制填寫有關評估表格；
（九）收集、分析、預測未來收益相關資料；
（十）歸納整理評估資料，撰寫各項評估技術說明及資產評估報告；
（十一）對評估結論進行分析、復核、簽發(fā)資產評估報告；
（十二）整理裝訂評估工作底稿并歸檔。

九、評估假設

（一）公開市場假設
公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種
影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的
買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足
夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受
限制的條件下進行的。
（二）資產持續(xù)使用假設
該假設首先設定被評估資產正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產和備用的資產；
其次根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假
設既說明了被評估資產所面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時又著重說明了資產的存續(xù)狀
態(tài)。
（三）企業(yè)有限持續(xù)經營假設
是將企業(yè)整體資產作為評估對象而作出的評估假定。即企業(yè)作為經營主體，在所處的
外部環(huán)境下，按照經營目標，持續(xù)經營下去。企業(yè)經營者負責并有能力擔當責任；企業(yè)合
法經營，并能夠獲取適當利潤，以維持持續(xù)經營能力。
（四）一般假設
1．國家對被評估單位所處行業(yè)的有關法律法規(guī)和政策在預期無重大變化；
2．社會經濟環(huán)境及經濟發(fā)展除社會公眾已知變化外，在預期無其他重大變化；
3．國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范圍內；
4．國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化；
5．無其他人力不可抗拒及不可預測因素的重大不利影響；
6．被評估單位公司會計政策與核算方法基準日后無重大變化；
7．本次評估測算各項參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價格均為不變價。
（五）特別假設


1．對于本次評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項（包括其權屬或負擔性限
制），按準則要求進行一般性的調查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評估過程中所
評資產的權屬為良好的和可在市場上進行交易的；同時也不涉及任何留置權、地役權，沒
有受侵犯或無其他負擔性限制的。
2．對于本評估報告中全部或部分價值評估結論所依據(jù)而由委托方及其他各方提供的
信息資料，只是按照評估程序進行了獨立審查。但對這些信息資料的真實性、準確性不做
任何保證。
3．對于本評估報告中價值估算所依據(jù)的資產使用方所需由有關地方、國家政府機構、
私人組織或團體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權文件假定
已經或可以隨時獲得或更新。
4．我們對價值的估算是根據(jù)評估基準日本地貨幣購買力作出的。
5．假設鐵嶺泓源大禹再生水所開發(fā)項目是遵守所有相關法律條款和有關上級主管機
構在其他法規(guī)、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
6．本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已
在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。
7．鐵嶺泓源大禹再生水目前使用的入水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司的
出水直接引入，未花費成本，本次評估假定在企業(yè)持續(xù)經營期內污水無成本引入。
8．本次收益法評估假定即將興建的開原再生水、清河再生水如期完工，如期供水，
開原再生水、清河再生水與客戶簽訂的合同如期執(zhí)行。
9．假設2014年7月以后鐵嶺泓源大禹再生水的進水達到一級A排放標準。
10．本次評估報告中收益法采用的有限期年限，再生水處在污水下游，每個再生水的
收益年限與其上游的污水特許經營年限一致。

十、評估結論

（一）資產基礎法評估結論
采用資產基礎法，在持續(xù)經營前提下，鐵嶺泓源大禹再生水截至評估基準日2013年
12月31日總資產賬面價值為9,746.53萬元，評估價值為10,291.68萬元，增值額為545.15
萬元，增值率為5.59%；總負債賬面價值為7,765.03萬元，評估價值為7,765.03萬元，評
估值無增減；凈資產賬面價值為1,981.50萬元，評估價值為2,526.65萬元，增值額為545.15
萬元，增值率27.51%。評估結果詳見下表：
評估結果匯總表


金額單位：人民幣萬元

項目

賬面價值

評估價值

增減值

增值率
％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流動資產

3,039.21

3,039.21

-

-

非流動資產

6,707.32

7,252.47

545.15

8.13

其中：固定資產

5,552.63

6,116.75

564.12

10.16

在建工程

327.70

327.70

-

-

工程物資

29.95

29.95

-

-

無形資產

797.05

778.07

-18.98

-2.38

資產總計

9,746.53

10,291.68

545.15

5.59

流動負債

7,086.55

7,086.55

-

-

非流動負債

678.48

678.48

-

-

負債合計

7,765.03

7,765.03

-

-

凈資產（所有者權
益）

1,981.50

2,526.65

545.15

27.51




資產基礎法評估結論詳細情況見資產基礎法評估明細表。
（二）收益法評估結論
收益法評估后的鐵嶺泓源大禹再生水全部股東權益價值為15,284.00萬元，增值額為
13,302.50萬元，增值率為671.33%。
（三）評估結論的確定
兩種方法評估結果差異的主要原因是：兩種評估方法考慮的角度不同，資產基礎法是
從資產的再取得途徑考慮的，反映的是企業(yè)現(xiàn)有資產的重置價值。收益法是從企業(yè)的未來
獲利能力角度考慮的，反映了企業(yè)各項資產的綜合獲利能力。 從再生水的行業(yè)特點來看，
再生水是投資較少收益期較長，收益法更能體現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水的價值。
因此本次評估我們以收益法的評估結論為最終評估結論，即鐵嶺泓源大禹再生水全部
股東權益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場價值為15,284.00萬元。

十一、特別事項說明

（一）在執(zhí)行本評估項目過程中，我們對委托方和相關當事方提供的評估對象法律權
屬資料和資料來源進行了必要的查驗，但對評估對象的法律權屬我們不發(fā)表意見，也不作
確認和保證。本報告所依據(jù)的權屬資料之真實性、準確性和完整性由委托方和相關當事方
負責。


（二）提請評估報告使用者關注這些事項對于評估結論的影響，合理使用評估結論：
1．委估房屋建筑物總建筑面積2,830.63平方米，房產證正在辦理過程中。依據(jù)已取
得的資料，未發(fā)現(xiàn)委估房屋建筑物存在抵、質押等他項權利設置。
2．被評估單位土地所有權屬國家所有，土地使用權人為鐵嶺泓源大禹再生水，該鐵
嶺泓源大禹再生水以出讓的方式取得估價對象的土地使用權，土地使用權期限至2059年
6月29日，宗地用途為工業(yè)用地。該宗地已抵押給鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支
行，抵押期限至2014年4月29日。2008年3月公司與遼寧華電鐵嶺發(fā)電有限公司簽訂
了供水合同，為電廠提供再生水，合同期限至2023年11月30日。鐵嶺泓源大禹再生水
以該收費權為質押向鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行的取得2500萬長期借款。
以上述兩項資產取得的質押借款截至2013年12月31日余額1385萬元。
3．鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司直接引
入的，鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司目前與政府簽訂特許經營合同， 特許經營為
30年，分6期簽訂，最晚期限到2045年1月。目前鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水未花
費成本，考慮到目前全國范圍內尚未對使用污水收取費用，同時考慮到國家對再生水利用
的鼓勵、扶持，本次采用收益法評估時未考慮鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水的使用成本。
4．鐵嶺泓源大禹再生水將來要投資興建的開原再生水、清河再生水選址在開原污水
廠和清河污水廠場內，開原污水廠和清河污水廠的土地屬于鐵嶺市政府，對于開原再生水、
清河再生水土地的將來是以劃撥還是出讓的方式取得，目前沒有明確說法，不同的取得方
式獲取成本存在差異，本次收益法評估未考慮將來開原再生廠和清河再生水廠的土地支付
成本。
（三）重大期后事項
自評估基準日至評估報告日，依據(jù)委托方及被評估單位提供的資料和評估人員現(xiàn)場勘
察情況，評估人員未發(fā)現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水有重大期后事項發(fā)生；
評估基準日后有效期內資產數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產額進行相應調
整；
評估基準日后有效期內資產價格標準發(fā)生重大變化，并對資產評估價格已產生了嚴重
影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值；
評估基準日期后發(fā)生重大事項，不得直接使用本評估報告。
（四）評估結論系根據(jù)上述假設、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述假設、
依據(jù)、前提存在的條件下成立；評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。


（五）上述評估結論是本評估機構出具的，受本機構評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影
響。
（六）本次評估未考慮股權流動性和控股權溢價對評估對象價值的影響。
以上特別事項，提請報告使用者予以關注。

十二、評估報告使用限制說明

（一）本評估報告只能用于報告中載明的評估目的和用途。
本次評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，在假設委估企業(yè)持續(xù)經營的前提
下，根據(jù)公開市場的原則確定現(xiàn)行公允市價，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出
的價格等對評估價格的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它
不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經營的原則等其它情況發(fā)
生變化時，評估結果一般會失效。
（二）本評估報告只能由報告載明的評估報告使用者使用。
（三）評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構
審閱相關內容并書面許可，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。
（四）評估結論的使用有效期
根據(jù)國家的有關規(guī)定，本評估報告評估結論使用的有效期限為1年，自評估基準日
2013年12月31日起，至2014年12月30日止。只有當評估基準日與經濟行為實現(xiàn)日相
距不超過一年時，才可以使用本評估報告。
（五）本評估項目涉及國有資產，依據(jù)相關規(guī)定，只有履行國有資產評估備案（或核
準）手續(xù)后，方可使用本評估報告。
（六）本報告的全部或部分內容由中威正信（北京）資產評估有限公司負責解釋。

十三、評估報告日

本評估項目的報告日為2014年4月30日。




D:\公司文件\工作文件\1.日常工作文件\2014.12.15_第六屆董事會2014年度第一次臨時會議（現(xiàn)場表決，選董事長等人選，新鄉(xiāng)股權、銅陵投資）\公告-----------\臨2014-086之附件及報備----做審計評估報告-----\圖片\評估報告圖片\再生水00002.jpg