當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)
剛才邱曉華（原國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)）說特朗普上臺(tái)很悲觀，我覺得中國(guó)確實(shí)有很多未來經(jīng)濟(jì)的不確定性，這個(gè)不確定性其中就有特朗普。
就我個(gè)人來說，特朗普對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說也許是件好事。因?yàn)樘乩势諘?huì)干很多和中國(guó)作對(duì)的事，就逼著你去出牌應(yīng)對(duì)，逼著你改革。舉個(gè)例子，特朗普說要減稅，如果他上臺(tái)后真的減稅，那你中國(guó)不減稅就沒有競(jìng)爭(zhēng)力了。所以中國(guó)要是也跟著減稅那不是好事嗎？前些天中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)說了，今年中國(guó)可能會(huì)更多地在經(jīng)濟(jì)稅收減免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些決定可能會(huì)使中國(guó)來做出一些對(duì)應(yīng)的改革，這就是不確定性的問題。我覺得這也許是個(gè)機(jī)會(huì)，可以促進(jìn)中國(guó)加速進(jìn)行制度和經(jīng)濟(jì)改革。
這個(gè)你們老總邀請(qǐng)我講講房地產(chǎn)，但是領(lǐng)導(dǎo)又跟我說不讓講，我都答應(yīng)你們老總了，這事兒也挺麻煩，所以說我就用統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字來講講。（全場(chǎng)笑）
這表都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字啊，為什么先說固定資產(chǎn)投資呢，因?yàn)樗头康禺a(chǎn)有密切關(guān)系，和民間投資也有直接關(guān)系。民間投資直接下降，說明民間投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒有信心，所以大量資金外流，導(dǎo)致外匯變化等等，這都是有密切關(guān)系的。
其實(shí)民間投資低迷但不能說沒有增長(zhǎng)，它這個(gè)是3.1%的增長(zhǎng)，其實(shí)這3.1%的增長(zhǎng)里還有問題：它的整個(gè)在固定資產(chǎn)投資中占的比重是下降的。高的時(shí)候占到百分之七十幾，現(xiàn)在只有六十出頭兒吧。民間投資下降對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響是巨大的。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率也是，6.6%變成6.5%，一個(gè)平穩(wěn)下降的趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)是從什么時(shí)候開始的？2016年10月份以后。10月份出臺(tái)了很多政策，這個(gè)國(guó)慶長(zhǎng)假的時(shí)候，十幾個(gè)城市出臺(tái)了政策。很多人說我放假出去玩玩，回來一看房子買不起了。這個(gè)確實(shí)有很大影響。但是我們看到15年12月份是1.0%，今年漲到這么多，已經(jīng)很不錯(cuò)了。
換句話說，如果沒有中國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，16年的GDP就掉下去了。
我們把投資分為三塊。第一塊叫制造業(yè)。第二塊叫房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)�；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)就是花國(guó)家錢或者國(guó)企的錢，這塊增長(zhǎng)是很快的，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的很大一塊是這里，水利啊地鐵啊修橋修路。我們看到11月12月制造業(yè)又有增長(zhǎng)了，為什么呢，因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間主要是去產(chǎn)能，就把相當(dāng)一部分制造業(yè)砍掉�？车艉笏蜕倭耍院笃谀切]被砍掉的就有一些機(jī)會(huì)，它就增長(zhǎng)了。
對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)，在三四月份持續(xù)增長(zhǎng)以后進(jìn)入了一個(gè)比較高的情況，到十一月仍然是增長(zhǎng)的。這個(gè)你要是扣掉房地產(chǎn)那增長(zhǎng)就慘了。所以不管你怎么罵房地產(chǎn)，你還是得求著它。它要是沒了經(jīng)濟(jì)就慘了。我們15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)剩多少呢，4.8%了。
如果我們按今年計(jì)算，16年3個(gè)季度的GDP增長(zhǎng)是6.7%，扣除了是4.4%了。那我們只看房地產(chǎn)，單獨(dú)計(jì)算房地產(chǎn)是占0.8%，那么房地產(chǎn)相關(guān)投資占多少呢？就是鋼鐵水泥木材那些，占0.7%。那今年沒有房地產(chǎn)就剩5.2%的GDP了。所以說房地產(chǎn)不可或缺，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)中作用是巨大的。
我們?cè)僬f稅收，房地產(chǎn)在稅收增長(zhǎng)中貢獻(xiàn)是最大的，占29%。
所以告訴大家一個(gè)什么意思，就是房地產(chǎn)不管怎么調(diào)也不能讓它掉下去，不能讓它沒了。
土地今年漲價(jià)很多，但它的供應(yīng)總增長(zhǎng)還是負(fù)的。15年是負(fù)的33%，所以很多城市土地出現(xiàn)短缺，包括上海北京。單說北京的例子，北京16年的土地出讓收入是多少呢，800多億。大家覺得很多吧，15年多少？1960億。去年是前年的差不多40%。如果土地不供應(yīng)，你還老埋怨房?jī)r(jià)漲，它可不就得漲嗎，因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)短缺。所以這是預(yù)測(cè)將來的一個(gè)重要指標(biāo)，你今年供應(yīng)少，土地是兩年開工，所以它14年15年連續(xù)2年的土地供應(yīng)低增長(zhǎng)負(fù)增長(zhǎng)會(huì)有影響。
房地產(chǎn)銷售今年增長(zhǎng)很快。大家都擔(dān)心10月出臺(tái)政策后銷售會(huì)快速下降，確實(shí)下降了4個(gè)多點(diǎn)，從四十多變成三十多。12月很多人很悲觀，認(rèn)為會(huì)下降很多，我說不會(huì)。我個(gè)人覺得12月也就略下降一點(diǎn)點(diǎn)。在限購(gòu)的19個(gè)城市里，它的總比例占33%左右。如果把這個(gè)限購(gòu)的城市扣掉，剩下的城市約占70%是上漲的。比如海南，北京霧霾了，很多人跑去買房子。富力的老總告訴我說最近賣的火火的，大家都去躲霧霾。
銷售面積增加24.3%，銷售額增加了37.5%。這個(gè)差額，就是價(jià)格。換句話說就是價(jià)格增長(zhǎng)了這么多。今年增加的是比較多一點(diǎn)，主要是在限購(gòu)的城市。那有個(gè)問題，我們說定了多少目標(biāo)，什么百年復(fù)興高速增長(zhǎng)，那么這個(gè)國(guó)家如果不是一個(gè)城市化的國(guó)家，那就絕對(duì)不可能變成一個(gè)強(qiáng)國(guó)。
強(qiáng)國(guó)的唯一標(biāo)志就是城市化，歷史上我們有過強(qiáng)國(guó)時(shí)代，比如說清朝宋朝，但那都是農(nóng)耕時(shí)代。為什么清朝后來不靈了呢，一個(gè)是閉關(guān)鎖國(guó)，一個(gè)就是保持農(nóng)業(yè)國(guó)。但其它國(guó)家在這個(gè)近200年左右的時(shí)間已經(jīng)迅速發(fā)展到工業(yè)后工業(yè)，這個(gè)發(fā)展過程其實(shí)就是城市化的過程。
我們現(xiàn)在有多少農(nóng)民啊，現(xiàn)在數(shù)據(jù)是9億多，這么多農(nóng)民你可能在世界上強(qiáng)大嗎？不可能。所以沒有城市化你是不可能把國(guó)家變得強(qiáng)大的。那么另外一個(gè)問題就是城市化來自于社會(huì)分工，來自于收入差別。比如說我要在農(nóng)村建一個(gè)污水站，你建不起來，因?yàn)樗颂稚ⅰＶ挥谐鞘谢拍芙ㄆ饋怼?/p>
比如說我們建一個(gè)中水處理，20萬平米的一個(gè)小區(qū)，開發(fā)商都知道建不起來。但是說必須得建，好好我們建，但是這個(gè)20萬平米的小區(qū)的中水是不夠用的。
大家用完的水經(jīng)過處理變成中水再去用，比如沖廁所什么的。問題是你那些住戶用的廢水不夠用來處理的，怎么辦呢？就是三分之一用的是廢水，三分之二用的是自來水，這還說城市化哪？我們現(xiàn)在名義上說的進(jìn)行中水處理，結(jié)果都是自來水。這些沒有城市化都是做不到的，而我們現(xiàn)在的城市化做的還很差很差。
北京最近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬的底線”，這是公開登在報(bào)紙上的。北京曾經(jīng)有過一個(gè)規(guī)劃，在王岐山當(dāng)市長(zhǎng)的時(shí)候提出來的：在2020年要守住1800萬人口的底線。這是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的。
大家都知道王岐山是2003年上任，那么這個(gè)規(guī)劃實(shí)行了多少年呢，到2008年的時(shí)候北京人口是1900萬。已經(jīng)打破了2020年的城市規(guī)劃，為什么房?jī)r(jià)高呢，你說你2020年1800萬人口，國(guó)土資源部就按這個(gè)蓋個(gè)章批土地指標(biāo)�？墒俏覀�?cè)缫呀?jīng)1800萬了，可土地指標(biāo)沒有變。
那么今天還有一個(gè)問題就是2300萬的指標(biāo)能不能堵得住。大東京是多少人呢，3750萬。那么大東京為什么這么多人口呢，它當(dāng)初1200萬人口的時(shí)候跟北京市一樣，下決心要把人口控制住，于是就修了一條高速鐵路，說半個(gè)小時(shí)就能到大阪，說東京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到東京來了。（全場(chǎng)笑）
北京也修了一條，修到天津，說半個(gè)小時(shí)就到天津，于是天津人就到北京來了。
這個(gè)城市的吸引力啊，種種因素使得人們一定會(huì)往大城市跑。所以能不能守住2300萬人口，這是一個(gè)巨大的難題。市里就給各個(gè)區(qū)下任務(wù)，區(qū)里就給各個(gè)企業(yè)下任務(wù)。以前的同事說今年他們至少要把100個(gè)人搬出西城區(qū)，怎么搬啊，然后想出了個(gè)主意，說每個(gè)企業(yè)收購(gòu)一個(gè)小商品市場(chǎng)，不能租給小商戶，這個(gè)小商戶就得走。沒辦法呀，每個(gè)區(qū)都下了任務(wù)，就告訴你必須把這些人轟出去，所以北京好多小商品市場(chǎng)就關(guān)掉了。
把人轟走，你轟得走嗎？但是我知道，大家都是中國(guó)人。但是現(xiàn)在你不能去北京啊，你別說你是中國(guó)人，你是上海人你在上海待著，你是湖北人你在湖北待著，你是湖北一個(gè)縣里人你就在縣里待著。為什么，那寫著呢，沒有本地戶籍不能在本地買房。外國(guó)人可以買啊，有個(gè)勞動(dòng)合同就能買，中國(guó)人不行，你還得戶籍社保一大堆。
所以這個(gè)房地產(chǎn)是漲還是跌呢？和人口有關(guān)系，更和我們制度有關(guān)系。
前幾天中央出臺(tái)了個(gè)政策說保護(hù)產(chǎn)權(quán)。大家很高興，說保護(hù)產(chǎn)權(quán)投資就回升了，大家就安心了，說也別老拿著錢跑美國(guó)買房子了。然后中國(guó)限購(gòu)，這就很麻煩。產(chǎn)權(quán)是什么，是你有錢你想買可以買，而不是說你有錢你買不了。所以這里面有很多麻煩。
那么債券資金增長(zhǎng)我們看是平的，高速增長(zhǎng)的過程。說明明年不缺錢，開發(fā)商手里有錢啊，今年已經(jīng)取消了很多開發(fā)商的債券發(fā)行，但是去年有一萬多億。所以很多開發(fā)商手里是有錢的，那么有錢應(yīng)該能保持投資持續(xù)增長(zhǎng)啊，那問題是你有錢買了地，銷售掉下來怎么辦？
銷售有可能因?yàn)檎邔?dǎo)致下降，我們看到目前為止，全國(guó)沒有說快速的下降，一線城市和限購(gòu)城市出現(xiàn)了一些下降，但三四線城市沒有。所以16年12月數(shù)據(jù)還沒出但我們估計(jì)整體不會(huì)下降太多，應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的過程。
那么我們看中部城市除了武漢限購(gòu)以外，可以達(dá)到10點(diǎn)幾的增長(zhǎng)。大家說鄭州漲了，我說鄭州就該漲！不漲就錯(cuò)了！全國(guó)唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。覆蓋的四億人口去哪兒都可以很快，所以鄭州嚇得夠嗆，老出臺(tái)政策，一輪不行兩輪兩輪不行三輪，你把鐵路拆了你看能漲嗎？
銷售大家能看出來，東部中部都增長(zhǎng)很快，但西部不行。西部能不能快增長(zhǎng)？我覺得永遠(yuǎn)不行，西部之前有條線叫什么什么線，一邊人多地少一邊人少地多�？偫碚f能不能改變，改變不了，線一邊都是荒地，你怎么去改變。有人說把賭場(chǎng)擱那邊可能行，我說把中央搬那邊就行啦。（全場(chǎng)笑）
現(xiàn)在的問題是它沒人去，那就漲的慢唄。東部中部人口流入多，那就漲的快唄。
去年房?jī)r(jià)漲的多，很多人說是因?yàn)槲覀兊呢泿耪邔?dǎo)致的，我個(gè)人覺得是瞎說，房?jī)r(jià)上漲和貨幣政策沒有任何關(guān)系。如果說有關(guān)系，那貨幣多了，都跑到房地產(chǎn)市場(chǎng)，那為什么有的城市漲有的不漲，三線四線那么便宜反而不漲呢？所以和貨幣沒有關(guān)系，嚴(yán)格說起來，我們歷年的房?jī)r(jià)變化都和政策有關(guān)系，和經(jīng)濟(jì)無關(guān)。因?yàn)槿ツ杲?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是從6.9%降到6.7%，它是個(gè)下臺(tái)階的過程，那為什么房?jī)r(jià)猛漲呢？所以我們說房?jī)r(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無關(guān)。
但我們看看以前，任何一次房?jī)r(jià)變化和政策變化都是一致的。想讓你上就上，想下就下。所以說中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是一個(gè)政策市，政府說不讓漲那就不漲了。很多城市接到住建部指示，要求把房?jī)r(jià)漲幅控制在2%以內(nèi)，那么怎么辦呢？地方政府沒辦法，就看那個(gè)報(bào)表，你要網(wǎng)簽漲的很快就不讓你簽，不給你發(fā)銷售證。萬科現(xiàn)在急的夠嗆，不給它發(fā)就賣不了.那怎么辦，低價(jià)房子先猛賣，之后才允許高價(jià)房子網(wǎng)簽，然后告訴你這個(gè)漲幅平衡了。
那么宏觀經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期不是對(duì)等的，不是同上同下，完全是按政策周期。
現(xiàn)在房地產(chǎn)政策有一個(gè)不確定性，今年、明年、未來怎么樣？沒人敢說。我們要預(yù)測(cè)都是根據(jù)現(xiàn)有政策做決定，但是實(shí)際結(jié)果一定會(huì)根據(jù)未來的新的政策。周期是多少？很多人說十幾個(gè)月，這是政策變化的周期，通常18個(gè)月變一次，12個(gè)14個(gè)也有，一年半左右。政策周期決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)情況。
大家說我們現(xiàn)在有多少多少的在施面積，接近70億平米，不是沒有庫(kù)存。那些房子早沒啦！為什么沒了呢？我們看看銷售面積和竣工面積之差，今年銷售13億平方米，竣工面積10億，有3億是什么呢？是期房。里面還有不能銷售的面積比如車庫(kù)，車庫(kù)在統(tǒng)計(jì)局里是不計(jì)算面積的，是按個(gè)數(shù)算的。
那么我們扣除一下發(fā)現(xiàn)，在施面積大部分沒啦，很多房子是已經(jīng)被賣掉啦，現(xiàn)在期房一般兩三年交房，所以在建設(shè)期內(nèi)老是統(tǒng)計(jì)在在施面積里，那房子早就被賣掉啦。所以我們計(jì)算庫(kù)存時(shí)要搞清楚到底還有多少房子和多少?zèng)]賣的房子。
那么我們可以來看看這一輪房子為什么漲價(jià)，這是上一輪的土地負(fù)增長(zhǎng)。前面我們說了，前兩年土地負(fù)增長(zhǎng)，凡是土地負(fù)增長(zhǎng)，下一輪就是一個(gè)高峰。所以13、14連續(xù)兩年土地供給負(fù)增長(zhǎng)，16年又漲價(jià)。13年我就說價(jià)格得上去，為什么，因?yàn)?2年土地供給掉下去了。13年有一個(gè)人跟我打賭說要裸奔，我后來也不知道裸奔沒有，反正他認(rèn)輸了。房?jī)r(jià)為什么你任志強(qiáng)老說的對(duì)呢，就是這個(gè)數(shù)據(jù)在這擱著。第一個(gè)是政策變化，第二個(gè)是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。如果二者相吻合那就會(huì)漲價(jià)。
這是開發(fā)投資，土地供應(yīng)下降那開發(fā)投資也下降，庫(kù)存沒了，那價(jià)格就漲。
很多人說16年房?jī)r(jià)猛漲尤其深圳猛漲。錯(cuò)了。這是15年的數(shù)據(jù)，深圳漲幅指數(shù)是146。深圳一個(gè)人漲的時(shí)候大家都不覺得，16年是十幾個(gè)城市都漲，大家一看都亂了套，其實(shí)就沒人提醒政府15年價(jià)格就猛漲了嗎？所以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里啊，很多城市16年看漲的很兇，其實(shí)它15年就開始漲，只是漲的時(shí)候大家就不覺得。而且沒有群體性增長(zhǎng)的時(shí)候一個(gè)城市對(duì)整個(gè)的指標(biāo)影響不大。因此你看宏觀經(jīng)濟(jì)的時(shí)候它是70個(gè)大城市的情況。
我們想告訴大家的就是：房地產(chǎn)和土地和政策產(chǎn)生直接關(guān)系，和貨幣不產(chǎn)生直接關(guān)系。
那么我們房?jī)r(jià)到底漲了多少？我們92年全國(guó)平均房?jī)r(jià)是996塊錢，那么15年是6472塊錢，16年是多少？數(shù)據(jù)還沒出，估計(jì)在7100、7200。相對(duì)于6400來說接近于增長(zhǎng)10%，增長(zhǎng)很快。但我們從歷史上看，誰還記得92年大學(xué)生畢業(yè)工資多少錢？80塊。80塊對(duì)900多。2015年大學(xué)生畢業(yè)工資多少？3750塊。80塊對(duì)3750是增加多少倍？40倍。房?jī)r(jià)多少倍，6點(diǎn)多倍，你們說房?jī)r(jià)是高了還是低了。
所以都說中國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫，我是有點(diǎn)疑問，我也不敢說反對(duì)，是吧。反正我是有點(diǎn)疑問，到底是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快還是工資增長(zhǎng)快。你們說大學(xué)生三千多算高工資嗎？不算啊。如果說這個(gè)數(shù)錯(cuò)了就是統(tǒng)計(jì)局錯(cuò)了，我用的是統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字。都說中國(guó)房?jī)r(jià)收入比不得了了，如何如何，我覺得挺好。
中國(guó)2010年房?jī)r(jià)收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趨勢(shì)。6點(diǎn)幾你還不知足�。客玫陌�！有人說個(gè)別城市，個(gè)別城市你在美國(guó)也一樣很高，看看香港36.8、德國(guó)9.94，很多人吹德國(guó)房?jī)r(jià)不漲，那都是歷史。2010年以前不漲，之后猛漲，為什么？大量移民進(jìn)去了，所以我們沒覺得中國(guó)房?jī)r(jià)收入比和國(guó)際上差那么多。
我們往前看，2003年是多少，3.84。中間房?jī)r(jià)有一段暴漲，但是工資上漲中房?jī)r(jià)收入比有一陣掉下來，我們得出的平均數(shù)證明不了中國(guó)的房地產(chǎn)是泡沫，也證明不了房?jī)r(jià)收入比暴漲。
那么說貨幣，都說中國(guó)房地產(chǎn)杠桿高，這都是人民日?qǐng)?bào)寫的，寫了三四篇文章說要去杠桿，去什么杠桿啊？我們首付是世界上最高的，我們現(xiàn)在有的首付是70%，你還有杠桿嗎？你30%首付連2.5倍杠桿都不到。所以說中國(guó)的房地產(chǎn)有沒有杠桿�。课矣X得他們都是瞎說，沒算過到底杠桿率有多高。
來說個(gè)貸，我之前說這個(gè)的時(shí)候是當(dāng)著人民銀行一個(gè)副行長(zhǎng)的面兒說的，在中國(guó)四十人人論壇。那個(gè)副行長(zhǎng)說杠桿高，我當(dāng)時(shí)就反駁。我說你知道有多少杠桿嗎？他說我們今年增加多少多少個(gè)貸，我說你知道總量多少嗎？他只知道新增。
我們看16年9月，房地產(chǎn)銷售8萬億，新增多少？2萬3千億。那么新增個(gè)貸多少？5900多億。所以這個(gè)副行長(zhǎng)說杠桿高。我們看新增個(gè)貸5900多億對(duì)全部的17500億個(gè)貸來說是很高，但是我們看看新增銷售是多少。所以說一手房，這里只包括一手房啊，我們只有0.21的杠桿率，所以你說買新房的杠桿率有多高嗎？不高，換句話說百分之三四十靠七八成的貸款，剩下的靠全款，哪兒有這么低的杠桿率啊。
去年是多少，去年個(gè)貸在一手房是23%，今年是下降的。去年23%今年21%你憑什么說是貨幣政策導(dǎo)致杠桿率上升。
我們看16年1-10月份的統(tǒng)計(jì)，有人說新政出臺(tái)后杠桿變小了，我們看沒有發(fā)生大的變化。
1-11月，新增個(gè)貸在新增銷售額的占比增加了，個(gè)貸總數(shù)在銷售額的總數(shù)中占比是下降的。所以說個(gè)貸并沒有引發(fā)中國(guó)房地產(chǎn)杠桿的熱潮，而實(shí)際它對(duì)購(gòu)房的支持并沒有那么大。
我們看16年是全國(guó)新房銷售面積歷史最高的一年，13億平米，這是16年11個(gè)月的數(shù)據(jù)，已經(jīng)超過了13年全年，估計(jì)16年全年在15億，這是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)據(jù)，還不算二手房。
個(gè)貸分三種，到現(xiàn)在為止個(gè)貸按央行的數(shù)據(jù)大概是3.9萬億。第一種是一手房市場(chǎng)的，占總量20%左右，新增量中占25%左右。第二種是二手房貸款，大概占一萬億左右。那么剩下的是什么呢，住房抵押貸款。
比如說我是一開工廠的，我抵押房產(chǎn)也好廠房也好，我去貸款投入生產(chǎn)，這也算個(gè)貸。但這部分錢并不是用來買房炒房，但是央行沒把這三個(gè)數(shù)據(jù)分開，就給中央一種感覺：我們的新增貸款這么多，杠桿這么高。
等我把這些數(shù)據(jù)說完，央行副行長(zhǎng)說這些統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)不對(duì)，我說你對(duì)面坐的就是統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)。他不好意思過會(huì)兒就走了。
你得把這三個(gè)分清楚分析啊，最后的結(jié)果是什么，就是大報(bào)小報(bào)報(bào)道貨幣政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲、個(gè)人貸款杠桿過高如何如何……哎呀，我真有點(diǎn)傷心，這些人怎么沒有點(diǎn)文化呀。（全場(chǎng)笑）
我特別想讓大家看清楚這個(gè)數(shù)據(jù)，就是我們今年的銷售和竣工的比例。大部分房地產(chǎn)分析家從來不看這個(gè)，或者說不知道有這個(gè)。
就是我們現(xiàn)在銷售的房子和竣工的房子比例是什么關(guān)系，你們別說我讓你們投資買房子啊，但是這個(gè)比例告訴你說，從住宅來說是1:2.12，什么意思��？竣工了1，賣了2點(diǎn)多，你們說庫(kù)存有多少，你們說該不該漲價(jià)。如果年年都是這樣還有多少房子給你賣啊，傻瓜都知道這是什么關(guān)系。這個(gè)我一說什么他們老批評(píng)我，所以我也就暗示你們一下就算了。
有這么多記者在這我可什么都沒說啊，這都是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今天說的一律以統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為準(zhǔn)。這數(shù)據(jù)都告訴你們了還想什么呢，我一開始看你們這叫投資策略會(huì)還是什么，還討論什么討論，這不簡(jiǎn)單的很嗎。（全場(chǎng)笑）
所以供給側(cè)改革的核心是用市場(chǎng)的力量配置資源，用價(jià)格調(diào)節(jié)供求關(guān)系，這兩句話原話是怎么說呢，原話是市場(chǎng)決定資源配置，市場(chǎng)決定價(jià)格。對(duì)吧，十八屆三中全會(huì)兩句話。關(guān)系就是這個(gè)關(guān)系。我們看大部分土地供給沒有供應(yīng)到人去的地方，今年李總理說要有一億人進(jìn)城，增加了一萬兩千畝的指標(biāo)。國(guó)土資源部把這些指標(biāo)全都分給了二三四線城市，一線城市一畝地沒拿到。
但我們想想這個(gè)人流是往哪里跑呢？這就是供給側(cè)的關(guān)系問題。但是我們?cè)倏闯雠_(tái)的各種政策，都是提高首付啊什么什么東西，這兩個(gè)還有點(diǎn)矛盾，所以我們要把它統(tǒng)一起來。
價(jià)格調(diào)整供求關(guān)系實(shí)際上也是，價(jià)格高的地方常常是因?yàn)橥顿Y洼地，要是投資高地的話大家都能看出來是泡沫他還去買嗎？投資是什么東西，投資他是因?yàn)閮r(jià)值還有再增長(zhǎng)的可能性。
這兩者的關(guān)系啊，前幾天有一個(gè)文章，用的是什么數(shù)據(jù)呢，不是人口絕對(duì)增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，用的是小學(xué)生增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)。如果是成年人增長(zhǎng)，這個(gè)數(shù)據(jù)不一定有效。為什么？成年人進(jìn)城市可能增長(zhǎng)很快，都是農(nóng)民工，但他們租房住不買房，一到春節(jié)就回家了都走了。所以要看人口增長(zhǎng)里小學(xué)生占的比重多大，小學(xué)生一來，說明一家子在這生根了，小學(xué)中學(xué)12年跑不掉的，這個(gè)是真實(shí)的人口增長(zhǎng)。孩子大了得買大房子，再長(zhǎng)大還要買房。我們光看人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)很難判斷它是農(nóng)民工進(jìn)來了還是高水準(zhǔn)人員進(jìn)來了，但是看小學(xué)生是最容易判斷的。所以小學(xué)生增長(zhǎng)的城市一定是將來房?jī)r(jià)暴漲的城市，因?yàn)樗永m(xù)十幾年，而這一定是供求關(guān)系惡化的過程。
那么我們說現(xiàn)在的房?jī)r(jià)指數(shù)為什么不代表真實(shí)的房?jī)r(jià)，我們前面說了，有人為控制的因素。我個(gè)人更愛用房?jī)r(jià)中位數(shù)，也就是說一個(gè)城市里它可能有高價(jià)房，你看它漲得很快，我們舉個(gè)長(zhǎng)沙的例子。長(zhǎng)沙低價(jià)房多少，2300塊。高價(jià)呢，一萬九到三萬。那么按什么算房?jī)r(jià)呢？所以用中位數(shù)就更容易真實(shí)。那么長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)多少呢，平均是6000多塊錢，低于全國(guó)平均數(shù)，排全國(guó)第17位，連續(xù)幾年gdp增長(zhǎng)高于全國(guó)平均水平，那么這么一個(gè)省會(huì)城市的平均價(jià)格為什么低于全國(guó)平均數(shù)？所以說用中位數(shù)算更好。
所以當(dāng)價(jià)格不能成為信號(hào)的時(shí)候，就要靠歷史經(jīng)驗(yàn)來判斷，或靠城市來判斷。城市的自有化率影響很大。大家都認(rèn)為是提升的，我們認(rèn)為是下降的。為什么？一人戶增加了。
你們知道上海的一人戶占比是多少嗎，26%，北京27%多點(diǎn)。他可能戶口還在家庭里，但他一人住著一套房子。所以這個(gè)變化是巨大的，因此，一人戶增加導(dǎo)致整體增長(zhǎng)。全國(guó)最近一次人口普查時(shí)增加多少，一人戶增加11%，這是指全國(guó)。說老齡化人口減少，減少結(jié)果是什么，結(jié)果是需要的房子更多了，你們想象不到吧。你們認(rèn)為人口減少了、老齡化了以后房子的需要少了，錯(cuò)了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指數(shù)是2.64，北京是2.48，什么意思？一個(gè)家庭里不到三個(gè)人，導(dǎo)致什么呢？我三個(gè)人得要兩套房子，德國(guó)也是這樣。
時(shí)間快到了，我們從大數(shù)據(jù)上說說，我們每千城鎮(zhèn)人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我們看看日韓，差不多。
那么我們從總的指標(biāo)看，我們住宅大概有200多億平方米的總建筑面積，大概得需要400多億。每年如果建十幾億可能還有十幾年快速增長(zhǎng)過程。那么什么時(shí)候結(jié)束呢？就是二手房交易會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一手房、而總存量已經(jīng)差不多了，那么進(jìn)入存量住房時(shí)代。就是拆了建拆了建，拆舊建新這樣的少不少呢？不少。如果400億按5%計(jì)算就是每年20億，記住我們16年11個(gè)月竣工量只有7億多，如果按2.5%計(jì)算，和現(xiàn)在的總施工量是差不多的，你也得有十億左右的更替。
所以房地產(chǎn)在未來發(fā)展過程中始終保持一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)過程，但是會(huì)不會(huì)再高增長(zhǎng)呢，不會(huì)，就是說它穩(wěn)定在10-13億平米之間。你要說17、18億也很難，一年也容納不下那么多。所以說它是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的，面積可能不變，但是錢嚯嚯漲，因?yàn)橥恋卦絹碓劫F了。所以這個(gè)變化還維持了一個(gè)gdp增長(zhǎng)過程，因?yàn)間dp就算那個(gè)錢，不算那個(gè)總量。
所以從歷史來看我們一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多萬套，不要以為都是商品房，商品房大概在全部總量中只占30%多。去上海看看，上海慘啊，戶均面積在全國(guó)排倒數(shù)第五，大概62平米左右。不要以為你們有湯臣一品你們就很發(fā)達(dá)，鴿子窩多了。
日本泡沫大家都拿來舉例子，最重要的是什么，它是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中出現(xiàn)的，是在城市化率超過70%時(shí)出現(xiàn)的，你們千萬不要忘記，日本是土地私有化。今天我們不是，所以一旦出現(xiàn)泡沫的時(shí)候影響是非常非常壞的。
謝謝各位。
主持人代現(xiàn)場(chǎng)觀眾提問：現(xiàn)在很多家庭爺爺奶奶姥姥姥爺還有父母都有房，可能還不止一套，而孩子只有一個(gè)或者兩個(gè)，從這個(gè)角度講會(huì)不會(huì)未來的房子一定會(huì)過剩？就會(huì)很快出現(xiàn)飽和呢？
任：你們是不是都盼著你們爹媽快死�。空f這種話的人一定是壞人。
舉個(gè)例子，1960年德國(guó)7300萬人口，1900萬家庭；到了2010年德國(guó)有多少人口呢，8100萬，有多少家庭呢？4千萬。什么意思呢？一個(gè)家庭只有平均2個(gè)人了，換句話說，之前2000萬套房還富裕，現(xiàn)在需要4000萬套了。
為什么用德國(guó)舉例子，德國(guó)是全世界人口老齡化排第二的國(guó)家，第一名是個(gè)小國(guó)叫什么我忘了，中國(guó)排第十位。德國(guó)告訴你，不要以為老人會(huì)死掉，他不死，就算兩個(gè)死了一個(gè)那房子還是他的。提這種問題的人太壞了，我們要把他打倒。
來源：搜狐網(wǎng)
