事關(guān)環(huán)保企業(yè)！基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場潛力大 三類資產(chǎn)受青睞
時間：2020-06-17
來源：中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報
作者：潘曉娟
近日，中國國際投資促進(jìn)會投資與創(chuàng)新專委會、賓大沃頓中國中心、N+C投融資研究院聯(lián)合主辦了“第六期投融資周末大講堂”。活動主題為“中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs實踐與探索”。在圓桌論壇環(huán)節(jié)，來自業(yè)內(nèi)專家圍繞目前境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要適用行業(yè)、我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來市場規(guī)模等問題展開了研討。
相關(guān)閱讀：
光大水務(wù)羅俊嶺：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點為環(huán)保行業(yè)融資迎利好
REITs是非常廣闊的藍(lán)海
中國國際工程咨詢公司研究中心副主任徐成彬分析認(rèn)為，理論上，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的權(quán)益資產(chǎn)都可以支持REITs。REITs是非常廣闊的藍(lán)海，從未來預(yù)期看至少是萬億元級別的規(guī)模。我國公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施起步，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域廣泛。從目前調(diào)研看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流非常踴躍；其次是環(huán)保項目，特別是污水處理、垃圾處理等環(huán)保企業(yè)很積極；此外，收費公路等交通項目，以及數(shù)據(jù)中心等新基建也充滿期待。總體而言，目前積極準(zhǔn)備試點的項目非�？捎^，從未來發(fā)展看REITs行業(yè)范圍將進(jìn)一步延伸和拓展。
新加坡交易所北京代表處首席代表謝采含表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，但前期回報率會稍微低一些，要經(jīng)過一些時間讓資產(chǎn)逐漸成熟。投資人一旦看到有成長空間，會覺得這樣的資產(chǎn)適合他們，就會關(guān)注公募REITs市場。從REITs整體發(fā)展情況看，新加坡REITs發(fā)展時對資產(chǎn)類比較開放，“我們?yōu)榱俗屖袌鍪煜み@個新的金融產(chǎn)品，選擇先以投資人熟悉的一些資產(chǎn)，比如商場、寫字樓、工業(yè)、倉儲物流等類型的資產(chǎn)來開啟市場，這樣可以幫助REITs成長。”
據(jù)謝采含介紹，新加坡剛開始發(fā)展REITs時不是很順利，都是有一個過程。對于投資者來講，如果不熟悉產(chǎn)品，新產(chǎn)品發(fā)布時機(jī)不對，就完全不會關(guān)注這個產(chǎn)品。現(xiàn)在國內(nèi)這個時點做REITs試點，時機(jī)剛剛好。此外，通過這次抗擊疫情也讓世界看到了中國的實力，這個時候推出REITs是最好的時間節(jié)點。
三類資產(chǎn)受到投資人青睞
國家發(fā)展改革委投資研究所副研究員李澤正表示，未來我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的潛在規(guī)模很大，因此看好其未來發(fā)展機(jī)遇。
“根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算，從基礎(chǔ)設(shè)施的固定資本形成規(guī)模看，按照6%~10%的不動產(chǎn)證券化覆蓋率，基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來有8萬億~13萬億元的潛在市場規(guī)模。”李澤正分析說，再加上近年來大數(shù)據(jù)中心、物流倉儲等新型基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，未來我國REITs的市場潛力非常大，甚至可能再造一個資本市場。
中聯(lián)基金管理有限公司總裁何亮宇表示，這次基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點很明確，就是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的不動產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。其類別劃分得非常清晰，交通類、倉儲類、新基建、環(huán)保，還有園區(qū)，這些是可以做的。三類資產(chǎn)可能在試點階段就會被投資人重點追捧：第一類是倉儲產(chǎn)品，投資者也很需要這樣的好產(chǎn)品；第二類是收益比較穩(wěn)定的產(chǎn)品，比如高速公路和環(huán)保類污水處理等資產(chǎn)類別。高速公路和污水處理兩類產(chǎn)品具有經(jīng)營權(quán)，可能20年或30年以后是衰減的過程，但每年的派息還是很高的，現(xiàn)金回流很好；第三類就是整個資產(chǎn)比較大的產(chǎn)品，比如一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件比較好、未來經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期比較明確區(qū)域的工業(yè)園區(qū)等。隨著未來試點的擴(kuò)容以及資產(chǎn)方向的進(jìn)一步加大，市場可選擇的機(jī)會還是很多。
試點要把“這個門”開好
相關(guān)閱讀：
光大水務(wù)羅俊嶺：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點為環(huán)保行業(yè)融資迎利好
談到基礎(chǔ)設(shè)施REITs的規(guī)模時，何亮宇表示，最重要的就是基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點要把“這個門”開好，即讓產(chǎn)品適銷對路、供需兩旺，讓這個市場能夠起步和發(fā)展，這是非常重要的。解決了這個基本問題后，它的市場前景是非常廣闊的。不僅要解決融資人和投資人各自的需求，這個產(chǎn)品還需要滿足監(jiān)管者對風(fēng)險把握的要求，需要在這三者之間找到平衡，這可能是試點階段特別要關(guān)注的事情。這次市場上非�；钴S，大量機(jī)構(gòu)在申請試點，最終的試點結(jié)果一定是優(yōu)中選優(yōu)、好中選好。
何亮宇分析說，特別期待第一次試點能夠讓投融資雙方都找到特別好的感覺，為后面進(jìn)一步發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。只要試點開始時選擇好的資產(chǎn)，由企業(yè)來試點，把這起步起好了，整個市場發(fā)展前景還是很令人期待的。
何亮宇提醒說，要注意呵護(hù)這個市場，讓大家都能夠獲得長期回報。這是非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，發(fā)行人合理訴求怎么保證，投資人怎么建設(shè)、怎么引導(dǎo)，監(jiān)管怎么看待這個問題，REITs的規(guī)則可能會非常細(xì)�？傮w來看，我國基礎(chǔ)設(shè)施的沉淀和未來增長的空間還很大，基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來發(fā)展空間廣闊。
原標(biāo)題:基礎(chǔ)設(shè)施REITs：市場潛力大，三類資產(chǎn)受青睞
光大水務(wù)羅俊嶺：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點為環(huán)保行業(yè)融資迎利好
時間：2020-06-16 16:22
來源：中國水網(wǎng)
作者：趙利偉整理
2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》(下稱“通知”)，該通知明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目將聚焦重點行業(yè)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。
就環(huán)境產(chǎn)業(yè)投融資領(lǐng)域這一熱門話題，6月12日，在“2020(第十八屆)水業(yè)戰(zhàn)略論壇”上，中國光大水務(wù)有限公司執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官羅俊嶺帶來了題為《環(huán)保企業(yè)參與“基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs”的幾點思考》的演講,對新政策進(jìn)行解讀，并分享了利好政策刺激下環(huán)保企業(yè)需要重點關(guān)注的投融資問題。
具體分享內(nèi)容如下：
基礎(chǔ)設(shè)施REITs簡介
REITs(Real Estate Investment Trusts, REITs)是上世紀(jì)60年代美國市場最先孕育出來的，到了上世紀(jì)90年代，新加坡REITs也應(yīng)運而生。目前REITs最大的市場還是在美國、歐盟以及新加坡。國內(nèi)很多人對REITs不是很了解，并沒有特別關(guān)注，也沒有把它作為融資渠道來考慮。但是4月30日通知出來之后，國內(nèi)的投行都非常興奮，大家熱議2020年很有可能成為我們國家REITs的公募元年。
一、水務(wù)行業(yè)的REITs 解析
我們國家現(xiàn)在提的這個概念和美國市場的REITs略有不同，美國市場REITs很明確就是不動產(chǎn)投資信托基金，而我國則更強(qiáng)調(diào)了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。
來看上面的流程圖，REITs就是通過專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行日常經(jīng)營管理，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所產(chǎn)生的收費收入以派息的方式分配給REITs投資人，從而使投資人能夠享有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)長期穩(wěn)定的運營收益。
對水務(wù)行業(yè)來說就是，REITs的購買人以購買或者發(fā)起認(rèn)購的方式，從污水處理廠等的資產(chǎn)持有人手里購買股權(quán)產(chǎn)權(quán)，污水處理廠的資產(chǎn)持有人將資產(chǎn)的股權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣給REITs，獲得一筆現(xiàn)金。在后續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營年限中，水廠將運營收入以分紅的方式分給REITs，REITs將這一部分收益穩(wěn)定持續(xù)的提供給REITs的投資人。
二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs兩大資產(chǎn)
通知對基礎(chǔ)設(shè)施REITs明確了兩大類資產(chǎn)，一類是有完全產(chǎn)權(quán)的，另外一類是特許經(jīng)營權(quán)的。持有產(chǎn)權(quán)的擁有完全產(chǎn)權(quán)，可以持續(xù)經(jīng)營。而特許經(jīng)營權(quán)類的持有者只是在一定期限內(nèi)享受該資產(chǎn)的現(xiàn)金流。
4月30日國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會發(fā)布的政策指引里面明確，這兩類資產(chǎn)均可以作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)，最大的區(qū)別就是影響到估值。REITs相當(dāng)于IPO，如果是一個持有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，它可以享受運營期間的現(xiàn)金流收益，同時可以享受到未來估值的增長。而特許經(jīng)營權(quán)期滿之后，一般是要無償移交，理論上其最終價值是歸零的，因此投資人能享受的收益僅僅是在經(jīng)營期間的現(xiàn)金流收益，無法享受到未來資產(chǎn)估值的增長。所以，這兩類資產(chǎn)在估值模型的選取上將存在差異。而這對于水務(wù)行業(yè)，包括環(huán)境行業(yè)只要采用BOT的形式，估值可能會比較低。
三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs特征
基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首先，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一定是有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以此為投資標(biāo)的;另外，REITs本身是一個標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，是在公開市場交易的，所以它的流動性很強(qiáng);第三，基礎(chǔ)資產(chǎn)必須每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而分配給REITs投資人，能保證REITs投資人這個市場持續(xù)發(fā)展。另外多數(shù)國家都會給予REITs產(chǎn)品稅收支持的政策。
四、基礎(chǔ)設(shè)施REITs與其他產(chǎn)品對比
基礎(chǔ)設(shè)施REITs從產(chǎn)品屬性上來說，跟股票更為接近，是一種權(quán)益類的，如果一個企業(yè)決定要去做一個基礎(chǔ)設(shè)施REITs，其實更像做一次IPO，就是拿出一個資產(chǎn)去募集資金。它和股票不同點在于它需要強(qiáng)制性的分紅，基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的90%可分配的利潤必須分配給REITs的投資人。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策解讀
一、 基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要政策及指引
4月30日國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會發(fā)布的通知，標(biāo)志著我國公募REITs的試點正式啟航。按照目前法律框架和監(jiān)管實踐的經(jīng)驗，這次公募試點采用了公募基金的新資產(chǎn)支持證券(ABS)的模式來進(jìn)行。
二、 基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策高度
為了讓大家更好地理解為什么監(jiān)管層會推出公募REITs，在這里我把基礎(chǔ)設(shè)施REITs和科創(chuàng)板做一個對比。
科創(chuàng)板的推出，主要目的是希望給具有核心技術(shù)的科技企業(yè)在上市規(guī)則上給予一些突破，能讓他們在資本市場上融資，以實現(xiàn)鼓勵和引導(dǎo)社會資金投資于科技類創(chuàng)新類的企業(yè)。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs這個產(chǎn)品則是通過建立強(qiáng)制分紅、公開募集、透明管理的產(chǎn)品體系，引導(dǎo)、聚集社會長期限資金投資于我國鼓勵的基礎(chǔ)設(shè)施。
監(jiān)管層對于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs定位較高：從發(fā)改委的角度，旨在通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs來降低基礎(chǔ)設(shè)施投融資的負(fù)債依賴、推動我國基礎(chǔ)設(shè)施的全面發(fā)展。從證監(jiān)會的角度，是為了豐富多層次的資本市場，為不同風(fēng)險偏好的投資人提供更為豐富的資產(chǎn)配置標(biāo)的。
對于投資者來說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs、主板、科創(chuàng)板對應(yīng)不同的投資風(fēng)險，用下圖來展現(xiàn)，這個圖從低到高展示了投資風(fēng)險。
投資于基礎(chǔ)設(shè)施的這些投資者，風(fēng)險偏好是最低的，它的風(fēng)險較于主板要低。在國外的REITs市場，大部分的REITs投資者是養(yǎng)老金和保險公司，都是被厭惡風(fēng)險的投資者持有。
三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目要求
這次試點工作主要集中在六大區(qū)域：京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南和長江三角洲;優(yōu)先支持四大行業(yè)：倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，以及信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施。
環(huán)境產(chǎn)業(yè)不管是固廢還是水務(wù)行業(yè)，都是這次基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的重點支持行業(yè)，相信第一次試點的工作一定會有水務(wù)企業(yè)的參與。
通知里對基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目規(guī)定了以下條件：
首先原始權(quán)益人要享有完全的所有權(quán)和特許經(jīng)營權(quán)，不存在經(jīng)濟(jì)或法律糾紛或其他權(quán)利的設(shè)定。
然后項目權(quán)屬要清晰，已按規(guī)定履行項目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗收(PPP項目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛)。
另外，還要求經(jīng)營三年以上，具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)的運營能力，較好的增長潛力�，F(xiàn)金流來源具備較高分散度，且主要由市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流主要是因為REITs產(chǎn)品強(qiáng)制90%的可分配利潤分給投資者，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定的回報，所以對基礎(chǔ)資產(chǎn)有如上要求。
四、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義及對環(huán)保企業(yè)的利好分析
從金融產(chǎn)品角度來講，這個產(chǎn)品填補(bǔ)了股和債之間的空白地帶，豐富了投融資工具;對重資產(chǎn)行業(yè)來說，實現(xiàn)了一部分的重資產(chǎn)的IPO;從投資者來說，因為REITs產(chǎn)品是面向公眾投資者來募集，大部分靠機(jī)構(gòu)投資者持有，流動性較高，由于選擇的基礎(chǔ)設(shè)施強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流收入穩(wěn)定，所以它的特點就是項目收益相對穩(wěn)定，安全性高。另外國家對于REITs產(chǎn)品一定會給予一定的稅收優(yōu)惠，好于直接認(rèn)購ABS。
水務(wù)企業(yè)參與試點的好處在于，大部分水務(wù)行業(yè)都是重資產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的存量資產(chǎn)都比較多，可以借此實現(xiàn)存量資產(chǎn)的有效經(jīng)營和盤活。REITs本身運營期間，原始權(quán)益人可以同時作為第三方的運營方，實現(xiàn)重資產(chǎn)行業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，真正降低資產(chǎn)負(fù)債率。另外可以縮短標(biāo)的項目的投資實際回報周期，提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易方案
一、 產(chǎn)品模式及結(jié)構(gòu)圖
公募REITs試點采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券(ABS)”的模式。
下圖即公募REITs產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)圖，一共有三層結(jié)構(gòu)，公募REITs基金產(chǎn)品是第一層結(jié)構(gòu)，是由原始權(quán)益人和機(jī)構(gòu)公眾投資人共同認(rèn)購，其中原始權(quán)益人不得低于20%;標(biāo)準(zhǔn)化的ABS產(chǎn)品是第二層，標(biāo)準(zhǔn)化的ABS產(chǎn)品100%持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn);虛線框里的私募基金這一層目前還不確定是不是把這個環(huán)節(jié)省掉，渠道層級越多，管理成本也越高。
REITs產(chǎn)品方案結(jié)構(gòu)圖
二、 產(chǎn)品方案的重要比例
整個REITs里面有幾個比較重要的比例。
一個是全部，意味著第一層的公募REITs基金要100%持有標(biāo)準(zhǔn)化ABS產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)化的ABS產(chǎn)品必須100%的持有基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)，從而實現(xiàn)公募的REITs100%持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。這么做的目的是REITs完全控制基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營，這是全部的含義。
二是單一，單一是指一個公募REITs只能持有一支標(biāo)準(zhǔn)化的ABS產(chǎn)品，不能一個公募同時持有兩支ABS產(chǎn)品，但是ABS本身可以同時持有多個基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。
第三種90%比較重要，整個REITs的特點是強(qiáng)制分紅，基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的每年度的可分配收益的90%必須分配給REITs，讓REITs的投資者能享受到。
第四種80%的比例也很重要，REITs基金管理人對募集的REITs資金的80%必須用于買ABS產(chǎn)品，剩余的資金才可以做其他的債券投資。
另外REITs產(chǎn)品本身是一個封閉式的基金，條件允許可以上市交易，流動性強(qiáng)，這樣也方便投資者，特別是一些散戶可以參與到項目的發(fā)行。
三、 產(chǎn)品稅收分析
企業(yè)做不做REITs，在運營階段的增值稅和所得稅和企業(yè)繼續(xù)持有是沒有太大差異的。但是在剛發(fā)行的時候，推出REITs的時候有一個轉(zhuǎn)讓溢價，這個溢價的部分需要交一個比較高的所得稅，這一部分從目前的政策上來說，是不予免的，是把未來整個特許經(jīng)營權(quán)20年的所得稅提前貼息到第一年來支付，這是比較大的影響。
對整個水務(wù)行業(yè)來說，怎么來做是需要充分考慮的�？紤]的點就在于，一估值合不合適，二就是相關(guān)的稅務(wù)安排，從實踐上有些安排可以做，如以股+債的形式，來減低一些稅負(fù)的要求。
REITs本身是一個比較新的概念，大家近期可以關(guān)注一些財經(jīng)媒體，上面有很多相關(guān)的議題。相信后續(xù)很快會有水務(wù)企業(yè)參與到REITs的發(fā)行試點當(dāng)中。
