來源：REITs速達(dá)

“富國首創(chuàng)水務(wù)REIT”作為首批試點(diǎn)項(xiàng)目，是首個(gè)以污水處理為底層資產(chǎn)的水務(wù)類REITs項(xiàng)目；作為保障居民用水的民生工程，供水領(lǐng)域資產(chǎn)體量龐大，“富國首創(chuàng)水務(wù)REIT”成功發(fā)行為未來這一領(lǐng)域資產(chǎn)大幅擴(kuò)容提供了實(shí)踐。這個(gè)項(xiàng)目比較有趣的一個(gè)現(xiàn)象是首批9單REITs試點(diǎn)啟動(dòng)后，在2022年至2023年間，其創(chuàng)造了上市以來最大漲幅83%，也是目前已上市的42單項(xiàng)目中最高漲幅紀(jì)錄的保持者。

接下來，我們通過一些數(shù)據(jù)展現(xiàn)“富國首創(chuàng)水務(wù)REIT”幾個(gè)階段的變化，也許能夠發(fā)現(xiàn)一些較為寶貴的事項(xiàng)作為REITs市場(chǎng)實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)積累。

一、發(fā)行前

1、污水處理量方面

發(fā)行前三年的數(shù)據(jù)來看，深圳的“福永、松崗、公明”三個(gè)水廠處理污水量呈現(xiàn)逐年攀升的態(tài)勢(shì)。雖然噸污水處理成本有所波動(dòng)，但營收情況良好，收入端增長幅度超過成本的增長。2020年深圳福永水廠處理污水量4,698.92萬噸；松崗水廠處理污水量5,804.1萬噸；公明水廠處理污水量3,854.66萬噸。

合肥項(xiàng)目逐漸進(jìn)入成熟期，處理污水量也在持續(xù)增長。噸污水處理成本小幅下降，整體保持高質(zhì)量運(yùn)行態(tài)勢(shì)，雖然產(chǎn)能利用率逐年下降，但上市后平均產(chǎn)能利用率保持高位。2020年合肥項(xiàng)目處理污水量7,324.43萬噸。

2、污水處理服務(wù)費(fèi)

無論是合肥項(xiàng)目還是深圳項(xiàng)目污水處理服務(wù)費(fèi)2020年后進(jìn)入穩(wěn)定期。2020年深圳福永水廠污水處理服務(wù)費(fèi)含稅單價(jià)為1.3713元/噸；松崗水廠污水處理服務(wù)費(fèi)含稅單價(jià)為1.3267元/噸；公明水廠污水處理服務(wù)費(fèi)含稅單價(jià)為1.5068元/噸；合肥項(xiàng)目污水處理服務(wù)費(fèi)含稅單價(jià)為1.26元/噸。

3、營業(yè)收入方面

作為服務(wù)民生的基礎(chǔ)工程，無論是合肥項(xiàng)目還是深圳項(xiàng)目，污水處理收入有較強(qiáng)的保障，歷史三年的數(shù)據(jù)來看，除了合肥項(xiàng)目在2019年同比大幅攀升外，深圳項(xiàng)目始終保持穩(wěn)定增長。2020年污水處理收入深圳項(xiàng)目為172,337,570.79元；合肥項(xiàng)目收入85,564,102.09元。

二、評(píng)估指標(biāo)

“富國首創(chuàng)水務(wù)REIT”預(yù)測(cè)的完整年度即2022年度營業(yè)收入30,014.09萬元；稅息折舊及攤銷前利潤為18,418.05萬元；凈利潤為5,721.93萬元；營業(yè)成本為19,135.25萬元。

這里需要說明一下，對(duì)于投資者普遍關(guān)心的折現(xiàn)率指標(biāo)一項(xiàng)，在項(xiàng)目發(fā)行乃至最新一期報(bào)告中，未有明確的折現(xiàn)率指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇依據(jù)及相關(guān)參數(shù)介紹。

三、上市后

1.營業(yè)收入

作為我國REITs試點(diǎn)的首批項(xiàng)目，“富國首創(chuàng)水務(wù)REIT”屬于環(huán)保水務(wù)類，作為保障民生用水的基礎(chǔ)設(shè)施，穩(wěn)定的收入來源以及長期的市場(chǎng)需求為項(xiàng)目上市后的穩(wěn)定構(gòu)建了基礎(chǔ)屏障。

雖然項(xiàng)目收入結(jié)構(gòu)來源穩(wěn)定，但和其他部分項(xiàng)目類似，從上市第二年首個(gè)完整年度的數(shù)據(jù)對(duì)比來看，2022年實(shí)際經(jīng)營數(shù)據(jù)較預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)有所下降，營業(yè)收入較預(yù)測(cè)的營業(yè)收入下降1.89%；實(shí)際營業(yè)收入較預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)減少566.74萬元；從指標(biāo)來看，雖然是下降的狀態(tài)，但波動(dòng)還在可以理解的范圍。但其營業(yè)成本卻是呈現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢(shì)，增長幅度超過24%。較預(yù)測(cè)的營業(yè)成本增長了4,617.89萬元。

隨著營業(yè)收入下降、營業(yè)成本的大幅提升，其凈利潤也大幅下降，從預(yù)測(cè)的5,721.93萬元下降至實(shí)際達(dá)成的3,163.72萬元；降幅超過44.7%。

2、可供分配

作為首批試點(diǎn)項(xiàng)目，在可供分配的頻率上還算積極。截止2024年6月，項(xiàng)目自上市以來累計(jì)分配5次，接近一年2次的分派頻率是相對(duì)于部分項(xiàng)目一年一次的分派屬于較為積極的。

截止2023年末完整年度，累計(jì)分紅金額442,400,054.00元，其中，2022年實(shí)際分派168,450,226.62元，比預(yù)測(cè)的167,981,610.89元略有超出。

3、污水處理

對(duì)于處理污水?dāng)?shù)量這一指標(biāo)，深圳和合肥兩地4個(gè)項(xiàng)目上市后較上市前有明顯差異。其中，合肥在2022年、2023年兩個(gè)完整年度實(shí)現(xiàn)的處理污水量分別為8,194萬噸和8,694萬噸；較2020年的7,324.43萬噸增長幅度較大。

深圳的3個(gè)項(xiàng)目中，松崗水廠的實(shí)際處理污水量雖然不是單邊下滑，但與發(fā)行上市前的2020年度污水處理量相比還有較大差距；另外兩個(gè)福永水廠、公明水廠則是單邊下滑，連續(xù)兩個(gè)完整年度同比下降，較2020年下降幅度分別為13.15%和14.73%。

污水處理服務(wù)費(fèi)單價(jià)方面，上市前后未有明顯變化。

4、分派率

按照可對(duì)比的完整年度2022年數(shù)據(jù)來看，實(shí)際分配金額168,458,226.62元，按照發(fā)行規(guī)模計(jì)算實(shí)際分派率約為9.106%；2022年預(yù)測(cè)的擬分配金額167,981,610.89元，按照實(shí)際發(fā)行價(jià)測(cè)算2022年預(yù)測(cè)的分派率為9.08%。就這一指標(biāo)來講，實(shí)際表現(xiàn)超預(yù)測(cè)值。（營業(yè)收入下降，營業(yè)成本提升，可供分配金額卻超額完成！另外，以上僅為名義分派率，未考慮分配周期以及本金分?jǐn)偟挠绊懀?/font>