來源：REITs速達
“富國首創(chuàng)水務REIT”作為首批試點項目，是首個以污水處理為底層資產的水務類REITs項目；作為保障居民用水的民生工程，供水領域資產體量龐大，“富國首創(chuàng)水務REIT”成功發(fā)行為未來這一領域資產大幅擴容提供了實踐。這個項目比較有趣的一個現(xiàn)象是首批9單REITs試點啟動后，在2022年至2023年間，其創(chuàng)造了上市以來最大漲幅83%，也是目前已上市的42單項目中最高漲幅紀錄的保持者。
接下來，我們通過一些數(shù)據(jù)展現(xiàn)“富國首創(chuàng)水務REIT”幾個階段的變化，也許能夠發(fā)現(xiàn)一些較為寶貴的事項作為REITs市場實踐中的經(jīng)驗積累。
一、發(fā)行前
1、污水處理量方面
發(fā)行前三年的數(shù)據(jù)來看，深圳的“福永、松崗、公明”三個水廠處理污水量呈現(xiàn)逐年攀升的態(tài)勢。雖然噸污水處理成本有所波動，但營收情況良好，收入端增長幅度超過成本的增長。2020年深圳福永水廠處理污水量4,698.92萬噸；松崗水廠處理污水量5,804.1萬噸；公明水廠處理污水量3,854.66萬噸。
合肥項目逐漸進入成熟期，處理污水量也在持續(xù)增長。噸污水處理成本小幅下降，整體保持高質量運行態(tài)勢，雖然產能利用率逐年下降，但上市后平均產能利用率保持高位。2020年合肥項目處理污水量7,324.43萬噸。
2、污水處理服務費
無論是合肥項目還是深圳項目污水處理服務費2020年后進入穩(wěn)定期。2020年深圳福永水廠污水處理服務費含稅單價為1.3713元/噸；松崗水廠污水處理服務費含稅單價為1.3267元/噸；公明水廠污水處理服務費含稅單價為1.5068元/噸；合肥項目污水處理服務費含稅單價為1.26元/噸。
3、營業(yè)收入方面
作為服務民生的基礎工程，無論是合肥項目還是深圳項目，污水處理收入有較強的保障，歷史三年的數(shù)據(jù)來看，除了合肥項目在2019年同比大幅攀升外，深圳項目始終保持穩(wěn)定增長。2020年污水處理收入深圳項目為172,337,570.79元；合肥項目收入85,564,102.09元。
二、評估指標
“富國首創(chuàng)水務REIT”預測的完整年度即2022年度營業(yè)收入30,014.09萬元；稅息折舊及攤銷前利潤為18,418.05萬元；凈利潤為5,721.93萬元；營業(yè)成本為19,135.25萬元。
這里需要說明一下，對于投資者普遍關心的折現(xiàn)率指標一項，在項目發(fā)行乃至最新一期報告中，未有明確的折現(xiàn)率指標數(shù)據(jù)選擇依據(jù)及相關參數(shù)介紹。
三、上市后
1.營業(yè)收入
作為我國REITs試點的首批項目，“富國首創(chuàng)水務REIT”屬于環(huán)保水務類，作為保障民生用水的基礎設施，穩(wěn)定的收入來源以及長期的市場需求為項目上市后的穩(wěn)定構建了基礎屏障。
雖然項目收入結構來源穩(wěn)定，但和其他部分項目類似，從上市第二年首個完整年度的數(shù)據(jù)對比來看，2022年實際經(jīng)營數(shù)據(jù)較預測數(shù)據(jù)有所下降，營業(yè)收入較預測的營業(yè)收入下降1.89%；實際營業(yè)收入較預測數(shù)據(jù)減少566.74萬元；從指標來看，雖然是下降的狀態(tài)，但波動還在可以理解的范圍。但其營業(yè)成本卻是呈現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢，增長幅度超過24%。較預測的營業(yè)成本增長了4,617.89萬元。
隨著營業(yè)收入下降、營業(yè)成本的大幅提升，其凈利潤也大幅下降，從預測的5,721.93萬元下降至實際達成的3,163.72萬元；降幅超過44.7%。
2、可供分配
作為首批試點項目，在可供分配的頻率上還算積極。截止2024年6月，項目自上市以來累計分配5次，接近一年2次的分派頻率是相對于部分項目一年一次的分派屬于較為積極的。
截止2023年末完整年度，累計分紅金額442,400,054.00元，其中，2022年實際分派168,450,226.62元，比預測的167,981,610.89元略有超出。
3、污水處理
對于處理污水數(shù)量這一指標，深圳和合肥兩地4個項目上市后較上市前有明顯差異。其中，合肥在2022年、2023年兩個完整年度實現(xiàn)的處理污水量分別為8,194萬噸和8,694萬噸；較2020年的7,324.43萬噸增長幅度較大。
深圳的3個項目中，松崗水廠的實際處理污水量雖然不是單邊下滑，但與發(fā)行上市前的2020年度污水處理量相比還有較大差距；另外兩個福永水廠、公明水廠則是單邊下滑，連續(xù)兩個完整年度同比下降，較2020年下降幅度分別為13.15%和14.73%。
污水處理服務費單價方面，上市前后未有明顯變化。
4、分派率
按照可對比的完整年度2022年數(shù)據(jù)來看，實際分配金額168,458,226.62元，按照發(fā)行規(guī)模計算實際分派率約為9.106%；2022年預測的擬分配金額167,981,610.89元，按照實際發(fā)行價測算2022年預測的分派率為9.08%。就這一指標來講，實際表現(xiàn)超預測值。（營業(yè)收入下降，營業(yè)成本提升，可供分配金額卻超額完成！另外，以上僅為名義分派率，未考慮分配周期以及本金分攤的影響）
小結：為什么“富國首創(chuàng)水務REIT”能創(chuàng)造高達83%的漲幅？是什么驅動了其上市后連續(xù)8個月單邊上漲？這些話題儼然成為了過去式。對于未來的C-REITs市場來講，如何鞏固已有的發(fā)行成果、形成創(chuàng)新驅動價值成長的機制是每一個參與人員都應該思考的話題。C-REITs市場要實現(xiàn)特色的發(fā)展道路、并且形成長久、穩(wěn)定的體系結構，雖然還有一段路要走，但中國REITs市場的發(fā)展空間和未來成長充滿想象。
“富國首創(chuàng)水務REIT”是REITs速達《REITs價值》系列的第九篇文章，希望以最真實的數(shù)據(jù)對項目從發(fā)行到上市交易后的某個階段內表現(xiàn)進行一個完整呈現(xiàn)。是REITs市場的首次探索和實踐，未來REITs速達會繼續(xù)以“真實數(shù)據(jù)，長期價值”作為思考REITs市場長期發(fā)展的準則。本項目存在一些數(shù)據(jù)上的差異，相信未來在其他項目上也會存在這樣的現(xiàn)象；REITs速達也在積極尋找正確的答案。當然，有所遺漏的還請指教。
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