國內TOD商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
本期作者
雨晴，求真、求是、求索。
來源丨WIN商業(yè)地產頭條（ID：Dtoutiao）
作者 | 贏商研究中心高級研究員 雨晴
編輯 | 付慶榮 圖源丨贏商網(wǎng)、項目官方
縱使周期動蕩，TOD開發(fā)模式一直都是改變城市商業(yè)的關鍵力量。
據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計，2023年，全國超20座城市有TOD地塊出讓，常州、重慶和天津三城出臺了專門的TOD政策文件。
從曾經(jīng)稀罕的“舶來物”，到多城爭搶的香饃饃，TOD商業(yè)可見度不斷提升，打法亦從青澀走向成熟。一方面，新玩家?guī)е鼜姷膱鼍�、品牌與活動組合，爭奇斗艷；另一方面，加密的地鐵線、站點，改變了一些原有玩家的競爭磁場與定位邏輯，有人笑了，有人哭了。
但成熟背后，亦有整個TOD行業(yè)的自我修正。搶地的火熱，少有上演，理性為王；開發(fā)的節(jié)奏，以穩(wěn)為主，不見狂熱。
這門“慢生意”，回到了正常軌道。在此背景下，摸清當下TOD商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提前把握未來機會點，很有必要。
注：
1、TOD即Transit-Oriented-Development，公共交通為導向的綜合物業(yè)開發(fā)；
2、本文涉及的TOD商業(yè)指距離地鐵站點500米范圍內的購物中心、獨立百貨。
1
671個存量TOD商業(yè)項目
行業(yè)集中度超50%
軌交客流，是衡量城市活力的關鍵指標。
據(jù)交通運輸部最新數(shù)據(jù)，2022年，城軌交通客運量占公共交通客運總量的分擔比率為45.82%，比重持續(xù)增長。其中，上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、南寧、南昌、北京、武漢10座城市的軌交占比超過50%，軌交優(yōu)勢不斷凸顯。
在這一過程中，越來越多的城市將TOD上升為城市戰(zhàn)略，并作為軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重要基礎。城市軌交快速發(fā)展，為城市商業(yè)勃發(fā)提供了優(yōu)渥土壤：
一方面，目前軌交運營里程最長的6座城市——上海、北京、廣州、成都、深圳、重慶，均躋身商業(yè)一線城市行列；另一方面，軌交運營里程TOP20城市，多為商業(yè)準一線或頭部商業(yè)二線城市。
某種程度上，這意味著，一個城市商業(yè)的活躍度、成熟度與軌交運營里程的多少成正比，且二者相輔相成。據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計，截至今年3月底，全國共有671個廣義上的TOD商業(yè)項目（地鐵周邊500米的購物中心、獨立百貨），分布在38座城市。此外，擬開業(yè)TOD商業(yè)項目高達100個。
拉長時間線來看，TOD商業(yè)的增量規(guī)模在2018年前大致呈向上增長趨勢，而后有所下滑，但依然保持在相對平穩(wěn)狀態(tài)，年增量規(guī)�；驹�200萬方以上。至2023年，新開業(yè)40個TOD商業(yè)項目，規(guī)模超330萬方，增量規(guī)模同比大幅增長42%。
以2018年為界，TOD商業(yè)規(guī)模從快速增長到回歸穩(wěn)定供給，與行業(yè)集中度的變化密切相關，重新向頭部運營商集中。
這是由于，TOD商業(yè)是一門壁壘極高的生意。
首先，TOD商業(yè)需要較長的開發(fā)周期和龐大的資金需求，形成天然的行業(yè)壁壘；
其次，TOD商業(yè)面對客流集中、地形限制、安全要求等復雜性，需要企業(yè)具備極強的設計能力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗；
第三，TOD商業(yè)多占據(jù)城市核心區(qū)位，拿地難度更大，尤其在下行周期，這類優(yōu)質地塊、優(yōu)質資產往往集中在頭部企業(yè)手中；
第四，TOD商業(yè)項目多為頭部企業(yè)的成熟產品線。
規(guī)模增長趨穩(wěn)之外，行至2023年，國內TOD商業(yè)項目在體量、檔次定位上也經(jīng)歷了一些變化：回歸底層邏輯，讓客流集聚與更大體量、更高端的商業(yè)形態(tài)相匹配。
具體看：
-
項目體量：2018-2022年，TOD商業(yè)項目平均體量僅7.4萬平；2023年，這一數(shù)字增長至8.3，平均體量首次突破8萬平。
-
項目檔次：2023年，大眾化檔次的TOD商業(yè)項目數(shù)量占比明顯減少，中高檔及高檔項目占比增加。
商業(yè)的本質是客流的集聚，而TOD項目是集聚程度最高的形式之一。對于大體量、高檔次的商業(yè)體來說，需要盡可能擴大項目輻射范圍，消除消費者的遠距離移動成本，放大虹吸效應。
2
TOD商業(yè)裂變
城市商業(yè)格局演變的縮影
轉向城市視角，TOD商業(yè)在不同的軌交網(wǎng)線密度和人口流量的城市，客流表現(xiàn)會出現(xiàn)一定分化�？傮w來看，地鐵站點對一線城市商場的引流作用更大。
具象到四座一線城市，可以更小的顆粒度呈現(xiàn)TOD對城市商業(yè)格局的影響。
TOD虹吸效應，
推動城市商圈發(fā)展
人群消費場景決定著商圈運行的邏輯。細看北京、廣州，TOD的發(fā)展推動著城市商圈演變、生長與成熟。
在北京，場日均客流常年占據(jù)TOP5的商圈，均位于地鐵站點上蓋。其中，雙井商圈是唯一覆蓋雙站點、三條地鐵線路的商圈，經(jīng)歷了兩次關鍵節(jié)點：
-
雙井商圈，始于雙井站。2008年，隨著雙井站上蓋的富力廣場、樂成中心建成，雙井完成了第一次商業(yè)升級，雙井商圈初具雛形。
-
至2017年，位于雙井東的朝陽合生匯開業(yè)，雙井商圈東擴至九龍山站，商業(yè)氛圍更加成熟，成為新一代年輕新中產們的聚集地。
朝陽合生匯，位于北京14號線與7號線換乘站——九龍山站點上蓋，與雙井站（10號線與7號線換乘站）一樣，位于中央商務區(qū)（CBD）的南部，輻射高端辦公與居住人口。公開資料顯示，10號線與14號線是北京地鐵線路日均客運量排名前六的地鐵線。基于此，雙井商圈輻射了北京客流量最多的樞紐站點之一。
絕佳地理區(qū)位，疊加強運營實力，朝陽合生匯已成為當?shù)氐纳虡I(yè)標桿，穩(wěn)居全市購物中心客流TOP5，過去五年在雙井商圈的客流占比由60%提升至70%。
在朝陽合生匯加持下，雙井商圈的商業(yè)地位晉升到新的高度，成為一個典型的“寡占型”商圈（商圈競爭度≥2為寡占型商圈。競爭度越大，說明商圈內的競爭程度越高，新項目越難加入競爭），對臨近商圈有較強的虹吸效應。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，與雙井商圈相鄰的CBD商圈、大郊亭商圈，購物中心場日均客流幾乎不到前者一半。
廣州的長隆-萬博商圈，落位城市近郊番禺區(qū)，同樣橫跨漢溪長隆、南村萬博兩大樞紐站點，是廣州僅有的六個市級商圈之一。
漢溪長隆站，是長隆-萬博商圈的起點，3號線與7號線換乘站。一方面，廣州3號線是廣州最“擠”的地鐵線，2022年度日均客流量139.1萬人次，全國第一，2023年多個月份日均客流量超200萬人次。另一方面，漢溪長隆接駁長隆旅游度假區(qū)，每年吸引大批異地游客。
商圈輻射的南村萬博站，為18號線與7號線換乘站，位于廣州“第二CBD”萬博商務區(qū)。18號線首通段2021年開通，貫穿廣州市區(qū)與南沙區(qū)，長隆-萬博商圈虹吸力東擴至南村萬博站，進一步改善廣州南部客流的流動方式。
18號線開通當年，可明顯看到，長隆-萬博商圈的購物中心客流有了一定提升。隨著番禺天河城、四海城等項目逐漸步入成熟期，以及新入市的時代·芳華里CR8等購物中心，長隆-萬博商圈的虹吸效應進一步提升。未來商圈內還有多個商場入市，TOD的客流集聚優(yōu)勢將持續(xù)釋放。
TOD輻射作用，
催生跨城消費新潮
近年來，在TOD模式的推動下，深圳和上海涌現(xiàn)跨城消費新潮。
在深圳，深港融合消費大流行。一方面，內地商品價廉物美、服務優(yōu)質，疊加港元匯率優(yōu)勢等影響因素，港人內地消費頗具性價比；另一方面，便利的交通方式，也是重要利好因素。
“港車北上”“澳車北上”政策正式實施，符合條件的港澳機動車車主在預約通關獲準后，就可以駕車駛入內地。當然，駕車之外，深港兩地的公共交通同樣無縫對接——7個陸路口岸、2個客運海港口岸及1個高鐵口岸互聯(lián)互通，羅湖、福田口岸在深港兩側均有地鐵直接聯(lián)通。
交通出行的便捷性，弱化了地理邊界，擴大港澳居民消費范圍。消費端看，利好深圳等接壤城市，促成頻繁的異地消費。有數(shù)據(jù)顯示，2023年北上港人總數(shù)超5334萬人次，平均每人7.2次。而深圳往往是“北上”港人的首選地，社交平臺也出現(xiàn)了許多“北上深圳攻略”相關帖子。
位居羅湖、福田等臨近口岸區(qū)域的優(yōu)質購物中心，多為直接與地鐵口相連的TOD商業(yè)，港客消費明顯大增。
數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，深業(yè)上城香港消費者客流量上漲了40%；深圳金光華廣場自全面恢復通關后，商場的客流量新增了30%，新增客流幾乎全為香港客人。
軌交利好，帶來的跨城消費浪潮，在上海同樣演繹得不錯。上海虹橋樞紐，由虹橋火車站+虹橋機場組成，位于上海地鐵2號線、10號線、17號線交匯處，是天然的流量入口。
站點上蓋的虹橋商務區(qū)商圈，高鐵TOD特征明顯，近22%為異地客群，期內各大商場搶客激烈。
上海虹橋站旁的虹橋天地2015年12月開業(yè)，是上海首個高鐵TOD綜合體，商場部分2023年日均客流量超9.5萬人，其中異地客群占比19%，本地客群中超六成來自10公里外的區(qū)域。
客群輻射范圍如此之廣，如何“留下”旅客、轉化為消費者，成為虹橋天地的難點。對此，項目積極調改，提升餐飲、兒童親子等“場景型”業(yè)態(tài)比例，延長消費者停留時間，同時汰換零售品牌。2023年以來，虹橋天地共調改了71家門店，各類首店約20家，業(yè)態(tài)調性愈加潮流年輕化：
-
全國首店：CASUCA隨性家具、lululemon全國首個男裝快閃空間、蟹仙九雅、煙火長安、SELVA森林海灘·拉丁餐廳&Bar、素葭、壹一無二茶空間、只二透明倉、3PLUSC、HUO
-
城市首店：INLOVE KTV、多抓魚二手服裝快閃店、WENMO文墨、indicia&、左右藝術超市、泰享受、HYUNDAI N Space+
◎虹橋天地 圖源：贏商云智庫
此外，隨著越來越多跨城地鐵和城軌的誕生，上海的客流將由“同城跨區(qū)”轉向“跨城”流動。
近年來滬蘇地鐵正式“牽手”、市域鐵路嘉閔線建設迎來新突破，待上海11號線昆山花橋站TOD項目中駿世界城，以及嘉閔線（太倉延伸段）TOD項目龍湖時代天街入市后，上海遠郊商業(yè)將迎來跨城競合的新局面。
值得關注的是，上海嘉定、寶山、金山、青浦等遠郊區(qū)的購物中心，如何吸引周邊昆山、太倉、平湖、嘉定、南通的跨城客流，也值得期待。
3
向下扎根、向上生長
以供給帶動需求
成都和重慶，是一線城市之外全國軌道交通發(fā)展最迅速的城市，TOD商業(yè)正蓬勃向上。
成都，國內第一個提出打造TOD之城概念的城市。截至去年3月底，成都積極推進39個市區(qū)兩級TOD綜合開發(fā)項目規(guī)劃建設，總投資將達3832.71億元以上，已完成投資846.05億元。
數(shù)據(jù)背后，是成都日益完善的軌交網(wǎng)絡以及軌交產業(yè)的強力支撐。2020年12月，成都地鐵“五線齊發(fā)”，以558公里的軌道交通線網(wǎng)規(guī)模躍升全國城市軌道交通“第四城”。2023年，成都軌交客運量超21億人次。
重慶亦如此。山城重慶，特殊的地形對發(fā)展TOD模式有天然需求。2023年，重慶軌道交通建設跨越500公里大關，軌道交通占公共交通出行分擔率達52%，全面進入軌交時代。隨之而來的是，重慶TOD項目推進“加速度”：在已完成出讓的12個項目中，有5個項目已順利實現(xiàn)開工，二級開發(fā)建設總投資約70.48億元。
人流集聚而來的，是城市線下實體商業(yè)的全面綻放。
2020年以來，成都、重慶分別開業(yè)53座、49座購物中心，增量排名全國第四、五位，僅次于上海、深圳及廣州，是名副其實的“商業(yè)一線城市”。其中，地鐵上蓋的購物中心占比均在兩成以上。
成都、重慶TOD商業(yè)發(fā)展駛入發(fā)展快車道，除卻“天時”，更靠“人和”。
成都：政府出手、國資入場，
自上而下的TOD造城
TOD綜合開發(fā)，是成都建設公園城市示范區(qū)不可或缺的重要抓手。自2018年首次將TOD納入核心戰(zhàn)略以來，成都從頂層設計層面改變城市傳統(tǒng)的發(fā)展模式，形成“1+3+N”TOD開發(fā)全周期政策體系。
根據(jù)規(guī)劃，成都實施2035年軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃中695個站點和90個車輛基地的TOD綜合開發(fā)。其中，雙鳳橋站、梓潼宮站等14個示范項目正逐步呈現(xiàn)。
◎雙鳳橋站TOD即將迎來成都第三家山姆會員店——成都武侯店 圖源：天府巴蜀公眾號
細數(shù)參與其中的企業(yè)，國資頻現(xiàn)。特別是成都軌道交通集團，近五年參與多個TOD商業(yè)的拿地開發(fā)，或是獨立拿地，或是與龍頭企業(yè)合作。
政府出手、國資入場，成都開啟了一項自上而下的TOD造城運動�，F(xiàn)如今，TOD已成為一種生活方式，融入成都人生活的方方面面。
重慶：頭部企業(yè)與城市TOD共進
重慶又名山城，地形崎嶇，山多坡陡，呈多中心組團式空間結構，是TOD的最佳試驗場。
不少企業(yè)加碼TOD商業(yè)開發(fā)，多見龍湖身影。據(jù)2022年發(fā)布的《龍湖TOD能力報告》白皮書，龍湖已開發(fā)、儲備約80個TOD項目，而重慶是龍湖TOD的主戰(zhàn)場。
回溯歷史，龍湖在重慶的TOD開發(fā)歷程，也是城市TOD商業(yè)模式的發(fā)展脈絡：
-
重慶北城天街：2003年開業(yè)，依托城市輕軌線開發(fā)，對TOD模式的初步探索
-
重慶時代天街：2012年一期（A、B館）開業(yè)，龍湖首個真正意義上的TOD項目，推動區(qū)域升級
-
重慶金沙天街：2020年開業(yè)，最高階TOD項目，全國首個高鐵商圈TOD
龍湖自2003年開始探路“初代TOD”。龍湖的第一座購物中心，重慶北城天街就帶有TOD光環(huán)——依托城市輕軌線開發(fā)。此后龍湖一直圍繞TOD開發(fā)積累經(jīng)驗，是TOD開發(fā)領域領航者般的存在。
小至地鐵上蓋、鄰里中心，到城市商圈、城市樞紐，再到TOD新城，靠著過往多個王牌項目出圈，龍湖已然形成了一整套成熟、相對標準的TOD項目打法。
20年時間，龍湖在重慶落地15個TOD項目，它們以不同的方式賦能山城，以TOD為錨點帶動這座“軌道上的城市”突圍。
向下扎根、向上生長，以供給帶動需求，在成渝地區(qū)的TOD商業(yè)項目的發(fā)展中可得到印證。對于行業(yè)亦是如此：很多時候，缺口出在了供給側。有些需求是存在的，但沒有得到充分滿足；有些需求暫時還看不到，是因為它還沒有被激發(fā)出來。
附1：中國給水排水2025年污水處理廠提標改造（污水處理提質增效）高級研討會(第九屆)邀請函暨征稿啟事
同期召開中國給水排水2025年排水管網(wǎng)大會
（水環(huán)境綜合治理）
同期召開中國給水排水 2025年污水資源化利用
（再生水利用）大會/園區(qū)污水提標及資源化利用大會
中國給水排水2025年大會技術報告邀請
歡迎來自部委行業(yè)管理單位、高校、科研機構、設計院所、工程總承包（EPC）公司、水務集團、水務（排水）管理、污泥處理處置及資源化利用、工業(yè)（園區(qū)）污水與污泥處理、固廢處理及資源化利用、垃圾滲濾液處理、污水處理廠、水環(huán)境綜合治理、黑臭水體治理、智慧水務、低碳水務、綠色水務、水務+AI、工業(yè)企業(yè)的水處理技術/管理專家等申請發(fā)言，作與會議主題相關的優(yōu)秀報告。（王領全13752275003 主辦、協(xié)辦、報告等）
報告題目：工業(yè)廢水并入城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)的風險及對策建議
報告人：全國政協(xié)常委，四川大學制革清潔技術國家工程實驗室主任，中國工程院院士 石碧 教授
報告題目：地下管網(wǎng)科技創(chuàng)新和產業(yè)發(fā)展
報告人：全國政協(xié)委員，中山大學土木工程學院院長，中國工程院院士 王復明 教授
報告題目：加快供排凈治一體化改革
報告人：全國政協(xié)委員，中國建筑西南設計研究院有限公司巡視員、總工程師 馮遠 教授級高工
附:2：中國給水排水2025年城鎮(zhèn)污泥處理處置技術與應用高級研討會（第十六屆）征稿啟事暨邀請函 （同期召開固廢大會、工業(yè)污泥大會、滲濾液大會、高濃度難降解工業(yè)廢水處理大會）
共創(chuàng)、共生、共贏--鼎力打造中國污泥處理處置核心品牌生態(tài)圈
中國給水排水2025年大會技術報告邀請
歡迎來自部委行業(yè)管理單位、高校、科研機構、設計院所、工程總承包（EPC）公司、水務集團、水務（排水）管理、污泥處理處置及資源化利用、工業(yè)（園區(qū)）污水與污泥處理、固廢處理及資源化利用、垃圾滲濾液處理、污水處理廠、水環(huán)境綜合治理、黑臭水體治理、智慧水務、低碳水務、綠色水務、水務+AI、工業(yè)企業(yè)的水處理技術/管理專家等申請發(fā)言，作與會議主題相關的優(yōu)秀報告。（王領全13752275003 主辦、協(xié)辦、報告等）
(掃碼二維碼，可快速報名 上海水業(yè)嘉年華)
